毫无疑问，今年成都市场最热的产品类型是“高低配”，“改善”一词也绝对高居年度关键词榜首。燥热的8月结束了，锐理君却发现在今年改善的外衣之下，有一类产品除了少数几个项目有线上动作外，可谓一直在“闷声发大财”——高改产品。

盘点:改善当道 高改产品大都卖得欢

把200平米以上的高改产品分为5个不同面积段，2015-2016年前3个季度成交数据显示，200-250平方米和400-500平方米面积段的成交套数和销售面积都优于2015年同期。尤其是200-250平方米的户型，2016年2季度成交近1000套，销售面积达217571.51平方米。可以看出，200-250平方米是今年高改市场的主力面积段。

2015-2016年200㎡以上面积段产品成交套数

2015-2016年200㎡以上面积段产品成交面积

再看各大项目在高改产品市场的表现，也可以说是信心满满，好几个项目都表现不俗。

从今年1-8月成都市场200平方米以上的产品面积成交来看，高改项目主要集中在主城区，高新区的表现尤为突出。麓湖生态城、蔚蓝卡地亚花园城、复地金融岛、中国铁建西派澜岸等城南的高改项目均榜上有名。

出人意料的是一个在城西唱了多年独角戏的高层豪宅项目——华润金悦湾，以销售面积40935.09平方米，成交套数171套，其成为了今年1-8月高改市场的双料冠军。锐理君也有内部消息，华润为此还为金悦湾上调了几次销售任务。

金悦湾有此成绩，200-250平方米面积段的产品贡献了80%以上的功劳，近150套的成绩以绝对优势领先其他楼盘。当然，华润金悦湾所处的金沙板块今年亦是大热区域，以蓝光雍锦王府为代表的高改项目入市同时结束了华润金悦湾独孤求败的时代，让高端买家在城南之外，又重新聚焦到金沙板块，聚焦到城西。

2016年1-8月部分项目200平方米以上产品成交情况

总的来说，成都楼市在经历过前两年的楼市调整期之后，高改产品不错的销售数据给正在涌入改善市场的开发商打了一剂强心针。

大势:实体经济式微 高端住宅被视为最稳妥的金融投资品

浙C8888的车牌前些时间频频曝光，因其面包车的主体与车牌身价极不相符。车牌也很委屈，其“前主子”可是宝马760啊！据说，车主是温州老板，生意亏了，车换了，只是留下了车牌。

这个故事，只是近两年经济环境欠佳的一个侧影。

从经济基本面看，从2015年开始，中国制造业PMI指数持续低迷（当PMI大于50时，说明经济在发展，当PMI小于50时，说明经济在衰退），制造业疲软，尤其是从今年2月开始PMI指数一路下滑，七月触底48.9%，实体经济的低迷使得部分资金进入房地产市场避险；而另一方面今年M1和M2剪刀差逐步扩大，在6月差值更是达到了12.8。

无论从城市发展视角，还是m1、m2剪刀差来看，都意味着大量热钱泛滥，而投资渠道缺乏，这样的现状，使得上半年大量热钱都纷纷进入房地产这个目前为止仍能保持较高收益的行业。在这样的逻辑推动下，改善市场爆发就可以理解了。且实体经济的不景气让商业楼宇变得无从下手，从而转向住宅市场。

另外，从整个经济周期来看。波峰时刻，市场大风大浪，更有可能赚到钱或者赔钱；波谷时刻可能市场的兴趣不是很高，变化比较缓慢，市场平静。投资住宅的优势就在这个时候显现，当市场处在波峰的时候，房主可以把房子出售或是抵押都可以变现，当市场处于波谷的时候，最不济还有一个可以居住的地方。而高端改善住宅相较于刚需住宅具有更大的升值保值空间，成了经济低潮时投资客的一个新选择。

线下:1年180场圈层活动 剩下180天在筹备活动

经济环境不对谁特殊化，市场也不缺高改产品，华润金悦湾凭什么能够打败城南，甚至天府新区的多个项目，取得如此业绩？

华润金悦湾虽然地处金沙板块，但无论项目的昭示性还是通达性都不是特别好，它又是怎么吸引到访客到场？

华润金悦湾的产品设计和定位都比较超前，也曾遭遇了销售的瓶颈，突破从哪里来？

前面提到的金沙板块，作为今年天府新区之外的另一个热点，蓝光、朗诗落子后表面上看对金悦湾构成竞争，但产品形态各有不同，差异化明显。与此同时，反而为区域吸睛起到了积极效果。此其一。

华润金悦湾论坛活动现场

在此之外，今年金悦湾的线上几乎零推广，七八月淡季还能卖出4个亿，就值得研究了？ 或许我们可以从与金悦湾项目负责人陈圆的对话中寻到蛛丝马迹，“累，平均每周至少2-3天晚上都花在饭局上，工作和生活已很难分开。”

陈圆所说的饭局，与常人朋友间的小聚不同，或是老客户相约，或是同行交流，或者高端圈层。这与金悦湾的客户来源不谋而合：以老带新、同行推荐、高端人群。其中以老带新占比40%以上，同行推荐以及圈层人士均占比20%以上，仅通过这三个渠道所带来的流量就占到销售总量的80%以上。自然，这一连串数据都指向——圈层营销。

圈层营销的工作陈圆私下在做，售楼现场也在做——按计划，华润金悦湾2016年要做150-180场活动，现在也基本维持了每周3-4场活动的频率，BBQ、金融讲座、教育讲座等，形式多样，内容多样，甚至包括一些客户的企业会议都会选择在华润金悦湾现场。

陈圆说，金悦湾其实在做的是为客户搭建资源交流的平台。华润金悦湾积累了一大批有较强经济实力的业主，透过用户分析发现，他们平时聊天涉及的话题除了孩子教育还会包括投资移民、理财、生意经、资源平台的搭建等等，固定资产投资也是大家经常聊到的话题。因为平时的良性互动，使得大家对金悦湾都有了一定的了解，一旦这部分人群有购房或投资房地产市场的需求时，首先考虑的就会是金悦湾。

8月12日华润金悦湾主办的公开课活动现场

同行、圈层对项目销售能起到怎样的帮助？陈圆表示，同行之间更多的是交流。

金悦湾这个项目在行业内一直都是一个标杆，华润为什么选择在外金沙做这样的高端项目？这个项目在操盘过程中都经历了哪些转变？市场为什么对金悦湾如此地认可和追捧？这些都是经常与同行交流的话题，大家用开放的心态，彼此交换对于市场、对于客户、对于产品的理解和认识，对于高端市场本身的发展也是一个很好的推动。

而圈层则更多地表现为资源平台的搭建，这个过程很辛苦。

在这里锐理君小小地爆个料，为了接触更多的高端客户，本身就是研究生毕业的操盘手陈圆还自费去某大学报了EMBA。这招管用吗？他的回答是：其实生活中很多事情都不是直接的因果关系，但一定是有帮助的，关键看你自己怎么做。金悦湾这个项目做的很好，我只是希望有更多的人能够了解这个项目，认同这个项目，喜欢这个项目。

一个团队长达5年的持续经营，让华润金悦湾成了成都高端圈层活动聚集点。在这背后，是每一场活动的背后，大到整个销售团队，小到售楼部的气场，每一环每个人都必须投入十足的精力。线上低调营销，线下做足圈层功夫，道理大家都懂，就看你花多少心思做了。