仿佛如同一场梦，当成都人还津津乐道于去年底由改善需求引爆的楼市回暖时，“死灰复燃”的炒房大军继包围北上广深一线城市后，南京、合肥、杭州、成都等强二线城市也不能幸免。夹杂着投资客与恐慌心理的购房人潮，又让成都人民在连日细雨中凌乱了。

连续三天，锐理君用客观数据告诫过朋友们：成都楼市并未大规模暴涨，城南市场还有房源。对比华东一带疯狂的楼市，细看成都东西南北各大区域，在成都楼市整体去化周期仍保持在9个月左右的基础上，城北、城东房价涨幅并不明显（点击昨日新闻）。同时，城南房价上涨也分区域，并不是所有城南的房子都在“提价”。

大热题材股：南门大源高烧继续

那么，在偌大的国际城南中，哪些片区涨得最欢呢？

近半年城南各板块房价涨幅对比曲线

锐理整理出目前南门各大板块3-9月份的备案销售均价走势，大多板块从6月开始，销售均价开始暗暗上涨。

若以6月份为上下半区分界线，我们做了近半年房价涨幅，如上图所示，包江桥、正兴、中和、大源、新川为下半年涨得最凶的几个板块，其中，以复地金融岛为主力供应的包江桥涨幅高达44.91%，由蔚蓝卡地亚花园城所领衔的正兴板块涨幅达到21.14%。同时，集中了北辰朗诗南门绿郡、朗基御今缘、中洲锦城湖岸等改善项目的大源板块涨幅也达到13%。

而华府、新南天地、麓山在价格增长率上出现负值，这与板块供货情况相关。比如刚需产品占比仍然较高的华府板块，上、下半年供货形态一致，备案价格也几乎同步。而新南天地、麓山板块受上半年集中出货影响，导致下半年供应少，备案价格持续走低。另外，上图中排名前三的板块供应量在下半年也呈下降趋势，而大源、新川、天府中央商务区片区的货源较为充足，包括北辰香麓、北大资源颐和翡翠府、麓湖等出自品牌房企的新开项目也都集中于本月推盘。接下来最富“涨价”潜能的区域，已大致浮出水面。

然而，城南的房子为什么最能溢价？除了天府新区等宏观的利好消息外，还有什么值得投资者下手的理由吗？在楼市已从刚需过度到改善，突然一猛子扎进“投资”市场时，我们再说营销打法、再聊客群分析，已不具现实意义。

正如城南的众多项目操盘手所说，区域始终是第一位的，这就好比选股票先看它是不是当下最火的题材，之后则是看产品以及价格，分别相当于选股第二步的看个股基本面和近期股价走势。

公司业绩佳：产品好 抗压强

在筛选过城南各大区域后，同区域楼盘的竞争就看“产品力”了，高品质的楼盘保值能力更强，同时品牌开发商的项目也更受外地投资客欢迎。

我们就从上图中表现惹眼的大源来看，目前，该区域本月在出货的项目有北辰香麓、北辰朗诗南门绿郡、以及所剩不多的朗基御今缘。前两者都是全国一线房企，知名度更高。

硬件方面，随着大源近来供地指标的调整，容积率普遍降低，为开发商做高品质住宅提供了可能性，这之中最典型的属北辰香麓，作为板块中唯一的2.4容积率，让北辰的“低密”大盘属性更加纯粹。

产品方面，最能体现高利润率的“高低配”成为大源产品的主流，而赠送率极大的低密产品因片区总体供应的稀缺性和自身强大的保值潜力，受到了多数购房者的追捧。

锐理从已知的北辰香麓叠拼户型图上来看，平均面积在144-146平方米的产品，赠送下来面积可达到400来平方米，对于别墅买家而言极具吸引力。

首先，北辰香麓上、下叠均送了地下室及双车位。在地下层方面，在6米挑空的地下室内，北辰送出了一个夹层空间增加了使用面积。针对地下室采光问题，北辰下叠的地下室里依靠近25平方米的下沉花园优势和9平方米的采光井获得充足的光照。

另外，在车位旁边北辰还预留出“杂物间”，供业主存放钓具、车配件等物品。

在地上层，北辰香麓利用挑空搭板、凹槽、露台、花园做出大量赠送。以上叠产品为例，饭厅处将原有的凹槽设计利用起来，将饭厅外扩至与外墙等距，通过后期封窗处理将饭厅面积成倍扩容。

北辰还为上叠客户赠送了从地下室车位直接入户的专属电梯。而在2层预留后的电梯井处，这看似不大的两个平方米，却足以改观整个二层的空间使用格局。再加上露台、凹槽位置的利用，大大提高了上叠2层得房率。

还有全赠送的顶层，在成都，大家都清楚，这个比地下室要好用得多。

价格周期：一批次产品还未提价

在城南一片看涨的大趋势里，多家开发商发文表示，首批次开盘一定不提价。按传统购房路径，开发商首批次拿出来的房源一定是性价比最高，价格最“温柔”的。比如首次进入成都的一线品牌北辰，“开盘必升值”的恒大等，为了最大份额的抢占市场赢得购房者好感，价格让利是通行的惯例。但是这并不能阻止接下来二批次产品将优惠折扣收回后，做出提价动作。相对那些一批次开盘后立即“封盘”调价，二批次欲将“涨5000”、“涨2000”的项目，能在首批次中斩获房源，无疑在“价格”上先胜一筹。这就跟选定了热门题材下基本面最好的股票，仍然要寻找股价尚未被庄家拉高的票下手一个道理。

在金九最后一周到来之际，本周末成都将迎来一轮开盘高潮，无论是城南的北辰香麓、麓湖、蔚蓝卡地亚花园城、万达天府一号，亦或华侨城原岸、北星城，都选择在这个周末推货出新。从各项目公布的排号情况来看，可谓十分“喜人”，北辰香麓甚至一度终止“排号”。某项目甚至自豪地说“卖完并不是新闻，卖不完才是新闻”，真是够了！