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“进城”三年 恒大十问

导语: 2016年10月10日,恒大出手斩获温江两地块共201亩,而这距离恒大上次拿下温江129亩两地块还不到一个月时间。城西似乎是恒大的福地,回想恒大从2014年首次进入成都主城区便是拿下万家湾一地块。那么近三年时间里,成都恒大到底表现得怎么样?以下十个关于成都恒大的问题,将提供多个观察分析成都恒大近三年市场表现的维度。

第一问:从2014年进驻主城区至今,恒大在成都(主城区+近郊)还有多少土地“存货”?

2014年4月23日,恒大斩获青羊区万家湾近70亩地块,标志着恒大首次进驻成都主城区。

锐理数据监控显示,2014年至今(截至2016年10月10日),恒大在成都主城区及近郊(通过公开招拍挂途径)拿地共9块, 其中三块地已相继呈现为成都恒大翡翠华庭、恒大曹家巷广场以及恒大中央广场项目。其余六地块尚未进入销售阶段,储备土地可开发体量共208.84万平方米。

呈现项目 土地位置 出让时间 成交楼面地价(元/㎡) 溢价率(%) 可开发体量(万㎡) 已售面积(万㎡)包括住宅、商业、车库、办公等
成都恒大翡翠华庭 青羊区苏坡街道万家湾社区地块 2014-04-23 6740 22.55 16.53 12.95
恒大曹家巷广场 金牛区驷马桥街道辖区地块 2014-06-18 2469 0 72.88 13.4
恒大中央广场 成华区川棉厂生活区地块 2015-01-08 5640 18.54 36.83 9.83
/ 成华区龙潭街道地块 2016-06-29 4180 53.68 21.8 /
/ 成华区小龙桥路81号地块 2016-06-29 10550 109.95 7.15 /
/ 温江区涌泉街办花土社区地块 2016-09-14 2160 28.13 10.06 /
/ 温江区涌泉街办明光社区地块 2016-09-14 2412 25.62 11.46 /
/ 温江区涌泉街道明光社区地块 2016-10-10 3756 78.13 14.28 /
/ 温江区涌泉街道明光社区地块 2016-10-10 3840 113.33 17.85 /

2014年至2016年10月10日,恒大在成都主城区及近郊通过招拍挂形式所获地块详情

第二问:恒大在成都的拿地有何特点?

在2014年之前,恒大在省内二三圈层多以较低的土地成本获取项目,进入成都主城区后,恒大在项目获取上付出的土地成本显著增加。其所获七宗地块平均溢价率为36.92%,其中小龙桥地块溢价率高达109.95%,恒大拿地风格的变化是其进入主城区,与大型品牌房企争夺市场的战略调整之下的必然结果。

从地块属性上来看,恒大偏向获取有一定商业比例的地块进行开发,且容积率较高,可开发体量大,商业部分将成为项目的重要盈利支撑点。

恒大“勇于”在主城区核心成熟地段出手,曹家巷地块、川棉厂地块、小龙桥地块均属核心地段。实际上,恒大在并购其他项目上同样偏好核心位置,如恒大都汇华庭、恒大广场均如此。

另外,对于众多开发商竞相追逐的城南,恒大似乎并不太感冒,截至目前尚未通过招拍挂方式获取城南地块。

第三问:恒大今年在成都的项目销售情况怎么样?

2016年1-9月份(截至9月30日,下同),恒大在成都的所有在售项目(主城区及近郊)累计销售(备案口径)住宅5150套,面积529857.18平方米。

其中,恒大天府半岛贡献最大,备案销售2474套,备案面积达到283486.97平方米,占成都恒大所有在售项目住宅销售总面积的53.5%。此外,恒大中央广场、恒大新城及恒大翡翠华庭也是其主力销售项目。

纵向来看,恒大2016年1-9月的销售面积(主城区及近郊)已较2015年全年的销售面积上涨17%,是2014年恒大销售面积的近三倍。

究其原因,2014年,恒大初进成都主城区仅处在布局落子阶段,2015年,恒大所拿地块接连入市进入销售阶段,新项目恒大翡翠华庭、曹家巷广场、恒大新城为恒大销售业绩提供充足货源,销售面积得以成倍数增长。2016年,上述几项目持续销售,恒大天府半岛大批量供货,加之今年行情普遍上行的情况下,恒大业绩逐年攀升。

项目名 销售套数 销售面积(㎡) 新增套数 新增面积(㎡)
  恒大天府半岛 2474 283486.97 2166 231117.91
  恒大中央广场 614 56048.51 168 22650.45
  恒大新城 574 59872.95 864 97328.84
  恒大翡翠华庭 502 44797.44 156 13729.12
  恒大都汇华庭 334 28177.59 595 48180.67
  恒大广场 286 26271.05 0 0
  恒大曹家巷广场 335 27291.46 872 63250.6
  恒大华置西锦城 7 1324.41 0 0
  恒大帝景 24 2586.8 0 0
  总计 5150 529857.18 4821 476257.59

2016年1月-9月30日,恒大在成都主城区及近郊项目住宅供销情况

第四问:恒大在成都还有多少存货可以卖?

截至2016年9月30日,恒大在成都主城区及近郊的所有项目,住宅预售存量约为49.8万平方米,未来理论可供应面积约为115.7万平方米(由于土地信息不详,未计算恒大天府半岛的理论可供应量)。2016年的前8个月,恒大在售项目月均去化面积约5.89万平方米。

照此估算,如果不继续拿地,恒大在成都所有项目的预售存量将在8.3个月左右消化完毕,未来理论可供应面积还可消化近20个月,这仅仅是理论计算。若加上目前已售约75万平方米,而可开发体量达330万平方米的恒大天府半岛,这个理论可供应住宅体量的去化周期或许会更长。

项目名称 预售存量套数 预售存量面积 理论可供应住宅体量
恒大天府半岛 513 56749.86 /
恒大中央广场 487 44008.3 64103.5
恒大新城 874 97567.69 97567.69
恒大翡翠华庭 253 22523.11 22523.11
恒大都汇华庭 719 59292.32 92505.87
恒大广场 46 4421.68 156406.7
恒大曹家巷广场 2921 211227.17 247168.16
恒大华置西锦城 5 1123.47 36026.15
恒大帝景 15 1508.36 1508.36
成华区龙潭街道地块 / / 196205.4
成华区小龙桥地块 / / 64362.6
温江区涌泉街办花土社区地块 / / 80492.8
温江区涌泉街办明光社区地块 / / 91649.6
合计 5833 498421.96 1150519.94

2016年1月-9月30日,恒大在成都主城区及近郊项目/地块的存量情况

第五问:如何看恒大在成都的发展战略?

产品战略方面,恒大从曾经模块化的“住宅+底商”,转变为适度加持商业比例,并在合适地块上打造综合体项目。恒大曹家巷广场、恒大中央广场即为实证。

营销方式上,由于从二三圈层到成都主城区的市场迁移,客群层级及需求发生变化,恒大在营销战略上有相应调整。从“开盘必特价,特价必超值”的价格战到“无理由退房”的产品站位的广告语焦点转变,可见恒大营销从以往纯粹强调性价比、优惠、价格到现在以品质、产品赢得市场关注。

项目布局方面,除常规招拍挂拿地外,并购是恒大的重要发展战略。以并购方式获取成熟项目,布局成都优质区域,通过快速出货销售增加区域公司总销售额,以实现当年现金流的有效补给。

第六问:围绕这样的战略目标,恒大在今年年底将会有哪些动作?

目前成都恒大在售项目的预售存量房源主要集中在恒大天府半岛、恒大新城、恒大都汇华庭以及恒大曹家巷广场。

随着恒大3000亿销售目标及急速上升的业绩,恒大很可能将会进一步加快出货节奏,其中可开发体量达330万平方米的恒大天府半岛将是恒大的主要货源仓库。在集团层面打出“全国楼盘82折大优惠”的营销动作之后,成都项目也势必强势跟进。

第七问:在成都的一线品牌开发商阵列中,恒大今年的业绩排第几?

锐理数据监控显示,截至2016年9月30日,恒大在成都主城区及近郊范围内的项目销售面积(含住宅、商铺、写字楼、SOHO、LOFT产品及车位)排在前五位,与保利、万科、蓝光形成强有力的竞争关系。

第八问:恒大收购的三个项目都汇华庭、恒大广场、天府半岛入市以来的表现怎么样?

恒大广场2015年8月14日开盘,主力户型在70—150平方米之间,从首次取得预售证至2016年9月30日共售出286套(备案口径),备案面积为26271.05平方米,备案均价达18911元/平方米。其中,70-90平方米面积段销售力最强,销售111套,去化率达54.7%。

恒大天府半岛今年销售业绩不仅位于恒大在售项目的首位,销售面积在成都所有项目中同样位列第一。2016年至2016年9月30日,该项目已售2474套房源,备案面积达283486.97平方米。自2008年入市以来,该项目共售6090套房源,目前预售存量513套。就项目整体来看,恒大天府半岛凭借1600余亩大盘、高低配产品形态、9A精装修等多方面因素,为项目增添诸多附加值,销售情况乐观。

恒大都汇华庭位于东大街核心地段,为纯精装住宅项目,自2010年底开盘至2016年9月30日已售974套房源,备案面积为82859.32平方米,整体备案均价为17367元/平方米。就2016年的销售情况来说,恒大都汇华庭共售出334套(备案口径),备案均达18355元/平方米,较2010年的15133元/平方米上涨约21%。

第九问:近两年,恒大连续收购多个城市核心项目,恒大的收购动作有何特点,用意何在?

自从2014年拿地进入主城区后,恒大在成都的扩张之路便铺开。通过招拍挂方式买地仅是其“进城”的方式之一,看准时机的“买买买”收购模式是恒大的另一张王牌。

2015年7月14日,华置广场、华置都汇华庭被恒大收购,2015年12月29日,河畔新世界被恒大收购,所收购项目分别呈现为恒大广场、恒大都汇华庭、恒大天府半岛。观察恒大所收购项目的特点,均位于优质的地段,交通、资源、配套成熟,天生的资源优势对区域客群有重要吸附力,同时也利于品牌形象推广。

更重要的是,恒大收购的项目均已处于销售周期中,接手后通过价格调整和营销手法上的重新包装,可实现快速出货,非常有利于为集团贡献现金流,以满足高速扩张的需要。

第十问:恒大在成都相对“单一”的产品体系是否影响其扩大区域市场份额?在以改善型需求为主的市场趋势转变之下,恒大是否亦在进行产品线的调整?

恒大地产旗下有五大成熟产品线,即恒大华府、恒大金碧天下、恒大城、恒大绿洲及恒大名都。其中,恒大华府属于企业的高端产品,恒大金碧天下属于旅游地产产品,而恒大城、恒大绿洲和恒大名都均属于中端产品线,中端产品线占恒大所有产品约70%份额。

在改善型购房需求逐渐成为市场主力需求的情况下,不排除恒大加大改善产品线的比例。查看恒大2014年以来的各面积段产品的销售情况,可看出恒大在房源面积上已有所调整。近三年,成都恒大在70-90平方米的房源销售量正逐步减少,90-110平方米的房源大幅增加,另外,130-150平方米面积段的房源也有一定比例的增加。

 

2014年至2016年9月恒大各面积段销售变化情况

除面积区间的变化外,恒大高端产品线华府系列在成都的首号作品恒大望江华府也已进入销售周期,该项目创下恒大几个第一:在成都的第一个高端产品线作品;第一次布局高端居住板块攀成钢;第一次在主城区推出城市别墅……这也反应了成都恒大在产品策略上的调整。据了解,该项目有建面77-119平方米的精装住宅,也有建面约146平方米的联排别墅,还有精装公寓两栋。

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