在这一轮成都价格大幅上涨中，市场面基本达成了一个共识：被北上广深等一线城市的高房价挤压到成都来的外来投资客成为了本轮价格上涨的直接推手。从某些楼盘的成交和客源情况来看的确有这类现象存在。

近期锐理君在对一些高价或价格涨幅较大的楼盘调研中也发现了一些特例，其不同之处在于：项目价格不低，买家身份多为高端商旅人士，自用需求比例占到了60%以上，剩下的40%也是半投资半自用。

这一看上去和本轮市场行情略有差异的现象究竟是如何发生的？为什么这一圈层的买家会做出近似的市场的判断？

国庆7天假，你们天天在搞朋友圈摄影大赛，锐理君却一天也没闲着，通过种种渠道，与这些历来神秘的高端买家中的13位来了一次差点跨国的电话隔空对话，试图揭开他们这一行为背后的特征。

对话问题可以概括为：

1、最近在成都购置的项目和您的哪些需求比较匹配？

2、个人最希望的居住状态是怎样的？

3、怎么看待邻里关系？

PS:由于价格已经不是这一圈层主要考量的因素，所以未做涉及。

戴楦庭：全球水晶第一品牌 巴卡拉亚太区首席执行官

我的居住观和性格有关，作为工作和活跃的商务人士，我购置的物业都是市中心交通方便，闹中取静的，太郊区的地方不适合我。虽然我到成都的时候不多，但我看好成都市场，有发展潜力，所以希望能有个落脚的地方，自己不住的时候能租给别人。

它的管理团队想法超前，和世界先进管理接轨。这样的物业在全球范围也有类似的，但是服务没有这么全面，邻里间的活动也没有那么活跃，把国际化和本土文化结合得非常好。

我的邻居来自不同的城市和国家，经常交流。物业的设计也很适合商务人士，地段好，性价比很高，不管自用和投资都可以，我太喜欢了。

蔡磊：ANS国际建筑设计与顾问有限公司执行董事

因为工作的关系经常出差，在上海、墨尔本，包括成都等城市往来。在不同的城市生活，对居住空间的需求都不太一样，但舒适是最基本的要求。

拿成都来说，不需要太大的空间，出差不用住酒店，又能给我家的感觉。对商旅人士来说，社群文化把邻居变得像朋友，偶尔回来住一下也不会觉得孤单。

要针对对生活品质有要求的商旅人士，在配置上一定要有品质，业主不用再花心思去装修和打理，适合旅居、适合社交、适合娱乐，最大化地扩展住宅的功能。

JOJO SO：香港酒业总商会会长

购置海外物业的经验很多，马来西亚、越南都有房产，在中国一线城市以外的城市置业是第一次，而且我从看房到买定不超过15分钟。

比起香港的物业来，比卖楼花要实在，物业品质很好，感觉开发商很用心在做，配置比香港10多万一平米的房子都好。成都的城市在发展，物业所处的区域也很好，香港讲究买房子就是买地段，物业本身也很优质，配置的家具品质都不错。

自己住我喜欢老房子，不过我在海外的物业有公寓也有别墅，因为经常出差，住在不同风格的房子也是不同的体验。

张金鑫：成都远洋太古里董事常务副总

房子和生活方式有关，如果不能承担对生活的需求，就不是一个好载体。

大多数人喜欢郊区的别墅物业，有天有地有花园，这是所有城市必经的阶段，是交通不拥堵下的需求。现在生活节奏越来越快，郊区别墅盘已经满足不了生活需求，所以北上广核心区才会豪宅受关注。

我现在住在城市核心区，再置业这也是地段标准，同时希望不管是物业的硬件装修还是周边配套都能提供便捷。是对现在居住环境的补充，换个环境，换种新的生活方式。

张迎春：栎春（中国）贸易有限公司执行董事

我不喜欢炒房，居住的地方一定要舒适、好用，有自己的花园，最重要的是城市中心，比如春熙路商圈和金融城商圈，我刚刚在金融城购置了一套公寓，下一步置业会考虑市中心的酒店公寓或大平层。

买酒店公寓的用途在于，我有很多朋友从国外货外地来成都出差或度假，可以接待他们，这个物业的设施特别棒，是我在中国看到过得最棒的，比精品酒店和五星级酒店都好，朋友来能住得很舒适。

物业还提供租赁服务，不用的时候可以日租，周末自己也能去住，再看远点，以后家庭人口少了，用来养老也很棒。

曹传德：上海力盛赛车文化有限公司执行董事

现在的居住状态都是一关门就谁也不认识，我其实希望能够多一些邻居间的交流，未来邻里互相了解，都是社会精英。我是成都人，最近购置的这个物业就搭建了很好的交流平台，过去只在新闻媒体报道中看到的社会人士，通过这个平台现在都成了朋友。

我平时的工作比较激烈，但是人不能一直亢奋，总有休息的时候，回家就更加希望能够享受邻里间的沟通和交流，大家一起喝喝茶、聊聊天，空间不需要太大，像一个清静的小客厅。

魏强：金马湖马会投资人

我现在的生活是与马为伴，女儿也很喜欢马，健康、现代、有亲情温暖的生活，这就是我现在所处的生活状态，家里有院子、有花园，和亲人在一起。

现在的居住文化人与人之间距离很远，我希望有一个物业能够让我们回到人与人交流的状态，真正地去传播邻里文化，不一定要有利益往来，但优质的圈层对自身的资源交流和下一代都很好。

黄力泓：美国富品集团公司董事，美国全球竞争力研究院院长，清华大学、美国艾雷克大学客座教授，国际中小企业家基金会董事主席

我属于候鸟型居住需求，偶尔会在成都小住，所以最近有在成都置业。我看中的主要是三个要素：一是口岸好，二是精装修20年内都不用自己去重新思考，三是会所提供了优质的服务。这让我在回到成都又私人聚会的场所，比住酒店性价比高很多。

我对居住比较看中软件装修，同一个阶层的邻居在一起经常有互动，小范围内就可以认识天南地北自己想认识的人，圈层不是有钱就能买的。

但捷：言几又集团董事长&CEO

我的居住需求和自己的喜好有很大关系：我喜欢看书，所以要有阅读空间；喜欢看电影，就希望能有作为私人影院的空间。物质生活越富足，精神需求就越大，文化因素在生活中的占比逐渐升高。带有文化享受、文化诉求因素的书房、观影厅、茶室、健身区等功能区域都将是居所发展中的趋势。

最近言几又就和成都的房产项目有合作，打造一面书墙，而且在物业交付时言几又还会根据客户需求配置好书墙的书目。这是一个很细节的改变，但可以以小见大，反应开发商对待物业的用心和整体品质把控。

梁智明：梁智明设计有限公司董事长

接受电话采访时，梁智明正好自驾在山中小路上，穿过一个小村庄，而这情景正好戳中梁智明对居住状态的某些需求点。

他认为，理想的居所一定是要远离人群，给人安静的感受，有足够的风景给自己带来心情上的愉悦度。就内部空间来说，要足够的大，来满足自己很多的愿望和家庭生活情景，同时一定要有地有院子，才能让自己有满足感，比如栽花栽草等培养生活情趣的活动。

就城市中的居所来说，一方面距离自己的工作场所较近，方便生活与工作的切换，另一方面，还可以作为城市中的过渡居所，房子不仅要有整体格调，还有邻里间的聚会，在成都他已经遇到了让自己中意的物业。

陈欣：北京壹天文化传媒有限公司董事长

自己对中国文化的沉淀还是有一定的向往，因此讲究亭台楼阁、户型设计等，具有中式文化氛围的楼盘对自己比较有吸引力，反而仿造西方风格的小镇建在国内，反而觉得不太纯粹。房子应该具有精神文化的味道。

在成都置业，是作为第二居所，所以需求和理想中的居所并不完全一样。能够购置到概念新颖、前卫，用顶级标准来配置家电、家居，同时提供邻里间的圈层活动的物业让人非常满意。硬件配置和各方面的保障很吸引人，既能拎包入住又能享受顶级的品质。

韩健刚：FCC头等舱俱乐部创始会长

没有把物业作为投资品的想法，不过会做多种配置，满足工作便利、迁徙居住的不同需求。物业最好是全精装，不管是成都还是外地的度假物业都可以拎包入住，所谓自己动手个性装修纯粹是自找折腾，除非你有一块地。

物业配置的软件是个既方便自己也方便别人的东西，要避免假科技假需求，而且很多具有相当的安全隐患。远亲不如近邻，邻居非常之重要，低素质的邻居让物业贬值，让你天天不舒服，但开发商永远都不会拒绝买家，且物业也会易主；这是一个死结。

蔡明：博洛尼家居用品（北京）股份有限公司董事长

博洛尼的家居风格是极简主义，也是我比较喜欢的风格。每个人的生活方式不同，喜欢同一种风格的人在气质上比较接近，相处起来比较舒服，这是我所希望的生活状态。

比起傻大黑粗的奢华，我更乐意接受的是有极强的设计感的产品，技术、工艺，甚至小五金件，构成有艺术感的空间，能带来心情的愉悦。

没错，这13位高端买家的真实置业都指向同一类型物业——城市核心区域的高端公寓。细数成都市场上的高端公寓类型或者有圈层理念的物业，锐理君能够想到也只有寥寥几个：M5会员公寓、棕榈泉费尔蒙公寓、银泰中心华悦居、范思哲公寓、阿玛尼艺术公寓。

从几位买家的描述中我们发现了一些物业更为细节上个共性：

1、 全屋意大利品牌精装，一把看上去不起眼的餐椅就要好几万；

2、 满书墙言几又定制个性化书单；

3、 成为业主是进入其运营的俱乐部会员的“门票”；

4、 配置和运营模式绝对是成都未曾有，全球范围内也不多见；

5、 最值得人注意的是，这些买家的买入时间几乎都在今年或最近。

如此梳理下来，棕榈泉和银泰的模式在全球范围都是有案例可寻的，而范思哲和阿玛尼的故事已讲了太久，成都人也听了太久，最有可能的就是M5会员公寓（简称M5）。

▲ M5起居室

▲ 言几又根据业主喜好，为M5的书房定制书单。

▲ 做工精细、敞亮大气的M5卫生间

▲ Poltrona Flau的John-John沙发、Archibald脚凳和Bob边几。

▲ Poltrona Flau的Archibald扶手椅，Cassina的Cab马鞍椅。

M5是今年全新的一个高端公寓类型项目，其操盘团队在成都也曾有过不少创新，而在M5的开发上，先有客户后有项目，先有户型再有建筑的产品设计模式，至少锐理君在全国范围内还没有见过或听过。

并且，项目发售的大半年的时间里，M5未做任何的渠道推广，截止目前就已实现了销售过半，能够吸引到这样一拨优质的高端买家，除了创新的模式，它还有其他哪些过人之处？很快锐理君就会为大家揭晓。