10月10日，恒大以总价12.2亿元拿下温江两宗总面积201亩的地块，溢价率分别为78.13%和113.33%，高得惊人。除了恒大，华润、融创等品牌房企的拿地意向也极为强烈。

不仅是这一次土拍，从今年初开始，温江土地的热度一直较高，在成交的8宗地块中，有5块都是溢价成交，为何温江的地块会吸引到如此多开发商的争抢呢？

▲2016年至今，温江土地成交情况

据悉，10月18日，温江区将推出三宗连襟地，总面积116.57亩。谁将成为这三宗地块的新主？答案将在下周公布，届时，锐理将为您进行土拍现场直播！

▲10月18日即将出让的温江区地块基本信息

▲10月18日即将出让的温江区地块位置图

获批中小城市改革试点 温江配套重新升级

开发商们的嗅觉一向灵敏，之所以会选择高价拿地，一定是看到了区域的发展潜力。

2015年8月，《成都市温江区国家中小城市综合改革试点实施方案》正式获四川省发改委批复。作为成都市唯一入选全国61个开展中小城市综合改革试点城市名单的城市，温江区将迎来新一轮发展机遇，而改变首先从“自身条件”的升级开始。

（1）搭建“三高八快六轨”交通路网 缩小与城市中心的时间距离

判断一个区域能否发展起来，交通是重要的因素。温江的新一轮发展机会也是伴随着交通路网完善而升级。

根据规划，温江将构建“三高八快六轨”的交通体系，包括第二绕城高速、绕城高速、成温邛高速三条高速，其中成温邛高速（快速路）为双层，高架层为高速路，地面层为快速路。

除了高速，还有包括光华大道和光华八线在内的八条快速路，以及成蒲铁路、地铁4号线、21号线、16号线、17号线、成环快线这六条轨道。通达的交通路网，将缩短温江与城市中心以及周边城市的时间距离，增加温江与其它区的互动性，也为温江带来更多的置业机会。

（2）打造5个中心公园 新增公共配套

在绿化配套方面，温江区将建设5个中心公园，分别是光华公园、科技园中央公园、金马江滩公园、温江公园以及温江南郊公园。除此之外，温江还将新建市级三甲医院等医疗设施，鱼凫博物馆、省级文化园等文化设施，以及国际马术中心、成都篮球中心等体育设施。

温江发展向北看 板块坐享人口红利

“自身条件”升级后，必然会引来投资者的目光。而光华新城、金马等大家熟知的板块投资时代已成为过去。当前，预供应地块机会最多的区域在温江北部新城板块。

▲温江区北部新城板块范围图

（1）北部新城板块位于温江老城与光华新城交汇处，核心优势明显

从上图可以看到，该板块位于温江区主城区北部，南面以成温邛高速公路辅道为界，北面是花卉大道，东面临学府路，西面是团结渠路，规划面积3.7平方公里。

（2）川农大、医学城带来巨大的人口红利

该板块以四川农业大学、国际医学城两大核心配套为基础，承载教育、医疗、养老等产业，同时兼具居住、商业等核心城市功能，预计未来常住人口将有10万。

（3）成温邛改造带来便利 距离地铁仅一公里

该板块是成温邛到达温江的第一站，上成温邛高速路15分钟后即可到达成都三环路。待成温邛下穿修建后，北部新城通过成温邛下穿直达温江老城，车行距离1分钟，距离地铁4号线的南熏大道站也仅需1分钟。

北部新城板块新推三宗地块 交通、配套优势明显

最诱人的是，温江区北部新城板块也是预供应土地的集中区，极有可能成为开发商下一个争夺点。这到底能否点燃开发商的热情呢？下周即可揭晓，10月18日，该区域将推出三宗连襟地，总面积116.57亩。

▲地块内部情况

这三宗地块位于成温邛高速以北，农科南路以南，学府路以西，农科中路以东，地块内部被草木覆盖。在拍卖开始前，锐理君先带你看看地，根据地块条件来预判一下这三宗地能不能“火”。

首先，从交通来看。地块位于成温邛高速辅路与学府路交界处，距离温江老城区仅一街之隔，成温邛下穿已经规划，建成后将直接打通该地块与温江老城的连接，同时还会引入BRT公交快线，交通便利度将进大大提升。

更重要的是，正在修建的地铁四号线南熏大道站距离该地块也不到一公里，在项目建成前，地铁即可通车。

▲地块附近的产业分布

其次，看人口红利的刺激。地块所在区域已入驻四川农业大学、成都市农林科学院、省医药集团物流中心、气象局等科研机构及企业。今年，农大主校区整体由雅安迁至温江校区，师生规模达5万人以上。未来诸多企业入驻后，该区域的常住人口预计将有10万人。

如果这其中有30%的新增置业需求，也能为该区域带来一轮新的机会点。而目前地块周边两公里范围之内主要在售项目有锦汇城、丽阳星座、七彩花都、温江花语岸、玺龙湾，且存量都不高，对新地块来说，有极好的机会。

▲地块周边配套

再次，看配套。地块附近有温江中医院、温江区人民医院、温江区妇幼保健医院等医疗配套；川农大、温江中学、东二外国语实验学校、温江区实验幼园、成都市实验外国语学校附属小学在内的教育配套，还有繁华时代广场作为商业配套，满足基本的配套需求。

起拍价格可享超过10%的利润率

看过了地块的基本情况后，我们选取其中一宗45亩地块，结合地块周边的住宅、商业、车位价格，做个静态测算。

根据地块周边的住宅、办公、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，暂不考虑开发周期内有价格波动，则该地块的成交价在291万元/亩之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。如果地块底价成交，投资净利润在12%左右。

本次出让的三宗地块总面积116.57亩，总开发体量22.32万方，起拍总价2.59亿元，适合品牌房企一起拿下，整体打造。