早在三个月前，锐理在《屯粮补货圈地 万科下半场战术动作分解》一文中有透露，下半年将有城西战略“重兵”亮相，撑起万科2016后半程的半边天。果不其然，9月28日，万科理想城首次开盘推售424套房源，开盘1.5小时认购率达98%，收获业绩超3亿，成该区域当月最大赢家。

理想城百日作战创“万科速度”销量直逼板块容量

在前有区域姊妹项目万科城、后有房交会“夹攻”的情势下，理想城依然做到蓄客1200组，这一战，确实够重磅。要知道，锐理数据监控显示，理想城所在板块2015年至今的月均销量仅为437套，而理想城此次开盘成绩直逼整个板块容量。

更令人对理想城刮目相看的，是这次的“万科速度”。据了解，理想城从6月底组建团队，到9月28日最终开盘亮相仅仅3个月的时间。这意味着理想城创造性的完成了两大难题，一方面是从0客户到蓄客1200组的策划营销压力，另一方面是从团队进驻到售楼部样板间亮相的工程压力，这次的百日作战速度，在成都万科来说当属首位。

理想城在“金九”的这漂亮一战，不仅在销售业绩上相当亮眼，更是借此树立起区域标杆大盘地位，成为万科城西战略的最强一击。其实打青年牌的项目并不是没有，但市场为何独买理想城的账？

以下几组数字，或许能从项目选址、产品户型、策划营销几方面，帮助我们逆向倒推出该项目的热销逻辑。

▲万科理想城俯瞰图

238亩城西青年大盘 造7000户“青年共生区”

城西作为今年关注度颇高的市场区域，一批新项目相继呈现，尤其以高低配产品形态为依托的高端项目居多，城西传统的富人区定位在今年以“改善城西”四个字重新活跃在成都楼市。

但万科理想城却不跟风时下最流行的“款式”，而是以全高层围合式“经典款”打造纯青年大盘，让其在如今改善当道的市场下来看，似乎有点“另类”。

事实上，锐理数据监控显示，理想城所在区域主力销售总价段在60-80万元，占总体销售的45%。我们以主力总价70万为例粗略计算，首付三成，这意味着区域主力购房客群的月供在3200元左右，月收入水平在5000元以上。

据此，大致推断出主力购房客群为有一定品质要求，有较高月供能力的青年一族。而万科理想城的定位正是凭借238亩少有体量，打造成灌线的7000户青年盘，给城西乃至全城青年一个安放居住理想的大盘。

▲万科理想城致力打造“青年共生区”

所谓区域青年大盘，项目体量、规划配套是衡量其地位的重要因素，而理想城这次不甘于只做一个盘，而要造一个区——“青年共生区”。

具体来说是专为青年人量身打造的，从购物、教育、交通、景观等方面的互动交流平台。这一愿景背后是“万科品牌+238亩大体量+全方位配套规划”的资质做支撑。

于是，理想城以下几大卖点得以诞生，而这些卖点实际上也反过来成为青年共生区概念萌发的原始动力。

●10000平方米青年配套。

一方面，是集合规划公立幼儿园、运动中心、养老会所、社区医疗机构、净菜超市等新兴生活配套；另一方面根据青年个性化消费需求，引进潮流服饰、进口食品、格调餐饮、电玩纹身等休闲购物配套。

●万科三大课堂，满足0-18岁不同阶段及层次的需求。

第一课堂为基础教育资源体系，包括犀浦外国语学校、成都实验外国语学校、西南交通大学犀浦校区等在内的各阶段教育资源紧邻项目；

第二课堂为万科自身打造的社区教育营地，提供学校之外的课外学堂；第三课堂依然是由万科组织的户外教育营地，于冬、夏令营等活动中打造自然课堂。

●10万平方米互动园林。

解读近10000位青年口味，将其偏好的时尚创意、电影、旅行、摄影、音乐等融入公共空间，打造六大青年主题园林空间。如露天电影剧场、Colourful彩色跑道、行走的朋友圈室外聚会场所等等。

▲万科理想城规划有10万平方米的互动园林

此外，还有风光定位、新风除霾系统，双铁双轨交通便利等多方面透露出理想城“为青年而生”、“与青年共生”的初衷。

《90后住宅研究报告》 万份样本背后的定制“青年户型”

户型的呈现同样能够追根溯源。锐理数据显示，70-110平方米为项目所在区域的主力面积段，销售占比达74%，而存量仅为销售量的一半，已供求失衡。基于此，理想城75、87、93平方米三种产品面积，一经推出便受市场认可的现象，自然有了合理解释。

▲理想城所在区域各面积段段销售情况

而户型设计上为了突出青年属性，万科动真格的做了《90后住宅研究报告》，基于10000份样本针对100次入户、8类空间、13大功能、20个需求控制点进行分析，从而得出90后青年群体对功能区间独特的使用需求。如客厅讲求灵活可变，聚会至上；厨房最好体现分享精神、展示效果；卫生间需要干湿分区且拥有超强吸纳台面……

于是在最终的户型体现上，提高空间实得率成为解决该问题的最直接手段。

以理想城93平方米户型为例，该户型做到了11.7米的宽面横厅设计+1.8米观景阳台的大户型效果；厨房与餐厅联通的开放式效果满足青年人下厨爱show的特性；在功能分区上，赠送个性的“无定义房间”，给青年更多自由发挥余地。

▲万科理想城93平方米户型图

活动场均到访上千组 用理想情怀搅动青年大客群

“我们终将成熟，但理想永远年轻”，这是万科理想城给出的广告语。于是在开盘前的系列营销活动中，“理想”、“情怀”始终成为理想城打动青年客群的核心关键词。

在与对外跨界合作方面，理想城与青年精神粮食代表言几又深度合作，打造文艺售楼部现场，传递理想生活理念。

而在自身活动策划上，则以理想为线索串起的整个营销活动，持续蓄客。包括8月6日的“看见理想之光”极光之夜， 9月4日在IFS举办的“听理想的声音”理想城品牌发布会，再到9月15日的“遇见理想之城”售楼部样板间亮相，9月28日的“实现理想之夜”项目开盘，每个动作都引起上千人的到访参与，最终开盘成功蓄客1200组。

不过，由于一批次仅推出424套，约三分之二理想青年仍未能入住理想城。将于10月开盘的第二批次房源应该正好符合市场胃口，75-106平方米的地铁装修房提供更优选择。而位居238亩城中央的楼栋位置、10万平方米双景观的附加值，则让青年为理想买单变成心甘情愿的事。

▲9月28日万科理想城开盘现场