10月15—16日，成都房地产市场限购后的首个周末，也是观察调控政策效果的第一个关键时间点。通过国庆前后一周市场表现的两相对照，最显著的差异是，限购之后市场上多了一种久违的“慢”。

这种“慢”，并不特指开盘销售成绩的变化，而是体现在少了恐慌情绪的影响之后，买房人做购买决策的过程可以有更多理性的思考在其中，开发商的开盘销售动作，也可以更加透明、理性，回归对房子的价值判断。

“慢下来，等等灵魂”，健康的房地产市场的“灵魂”应是充分理性的价值判断。

供应量合理回调 调控政策首先影响的是行业心态

截至10月14日下午15:00，锐理数据监控到的成都市场周末开盘项目有5个，且推货量普遍不大，与国庆节之前9月24-25日的这个周末相比，开盘项目数量锐减七成以上。

这个数据并不算难看，自2014年开始，成都楼市的月均开盘个数维持在25个左右，与2014年之前相比，确实有不小的下降。

但成都房地产市场价格与价值趋势线的偏离情况显示，2014年—2016年上半年，波动情况在合理的范畴之内，而下半年开始，价格的上涨幅度显著拉升，快速背离价值线。而2014年之前的曲线走势，反映的正是此前每一个调控周期中的价格波动情况。

在国庆之后的这一周，已经实施限购政策的多个城市，政策仍有继续加码的情况。因“想对策”而放缓推货节奏的开发商不在少数，因此无论是开盘活动还是成交量短期内的陡然下降，都属正常反映。

国庆期间世联行董事长陈劲松说：在市场疯狂时，专业没有价值；在全民抢房时，代理没有价值；疯狂只能是一时，价值和正道才是永远……既然长远是我们的追求，那么短期调整就是我们的机会。

这段被誉为“十条箴言”的语录，之所以获得房地产同行的认同和传播，就是因为唤醒了整个行业对市场发展、营销动作、价格策略等回归理性价值判断。

开盘动作更透明规范 开发商“不欢迎炒房客”

限购之前，成都市场价格过快上涨的区域主要指的是城南，尤其是天府新区。也因此，在限购前的9月24日和限购后的10月15—16日各有一次开盘动作的麓湖生态城，就尤其具备了观察天府新区乃至成都房地产市场调控前后市场表现的样本意义。

1、以产品价值为出发点的定价策略。

9月24日，麓湖开盘推出水晶溪岸和琥珀瀛洲两个轻奢产品组团，均价分别在11000-12000元/平方米、15000—16000元/平方米，这个价格水平在开盘当天就有业内人士评价称：“在现在的行情下，即便是再贵个两三千，也同样售罄”。

对此，麓湖生态城总设计师罗立平的回答是，“麓湖不想一夜暴富，如果真把价格高开，等于杀鸡取卵，会伤害到很多关注了麓湖2年多的客户，同时我们也不希望在市场回调的时候跌价。”

麓湖生态城在10月15—16日所推出的五彩林堤（高层）、香林堤（叠拼别墅）开盘，客户对产品价格的接受度依然很高。

事实上，据麓湖生态城相关负责人透露，无论是水晶溪岸、琥珀瀛洲的房源，还是五彩林堤、香林堤的房源，意向客户数量均远超出开盘房源数量，但麓湖并没有因此而制定更高的开盘价格以追求更高的利润，而是以回归价值的理性定价，给选择麓湖的客户留出足够的溢价空间。

▲10月16日，麓湖生态城开盘现场，一位客户对照项目沙盘选择房源，现场并无工作人员催促。

2、开盘方式充分尊重客户的诚意。

上一次，水晶溪岸及琥珀瀛洲开盘时，所推房源仅399套，而意向客户达到了近3000组，但开盘当天并未采用摇号的方式，开盘全过程中也并未催促过客户尽快选定房源，尽快签订合同，而是按照客户排号的顺序选房。

这也是罗立平所说的“不伤害关注了麓湖2年多的客户”的具体体现，而当天的开盘直至下午5点多结束时一共通知了750组左右的客户进入内场选房，但因整个过程的公开透明，现场未能在当天选房的客户也没有任何怨言、情绪，始终秩序井然。

▲麓湖生态城开盘现场，工作人员耐心地与购房者沟通选房策略。

10月15—16日，麓湖将高层和叠拼别墅房源的开盘分为两天进行，开发商希望以此来实现客户分流，让开盘当天到现场的客户数量较上一次开盘更少一些，希望由“人山人海”的场面带给买房客户的心理压力更少一些。

整个选房流程依然不采用摇号的方式，依然给每一位客户足够的考虑、选择时间，甚至有意将当天整个开盘的节奏控制得更缓慢一些。

3、不欢迎炒房客。

前后两次开盘，麓湖生态城均在客户从来到项目售楼部到进入选房区的流程中设置多次身份核对环节，仔细核验客户资料，确保排号、交定、签约客户为同一人，且严格坚持一个排号只有选择一套房源的资格，其目的就是将房子更多地卖给自住客户而不是投资客、炒房客。

在前一批次开盘结束后，麓湖分析成交客户的数据时发现，即便当时市场过热，买麓湖产品的客户中用于自住的比例仍高达80%以上。对10月15-16日的这一批次开盘，开发商表示，希望为此而等待了两年多的客户能尽可能在这次选择到合适的房源。

因此开盘过程中同样坚持严格核对客户资料，坚持一个排号只能购买一套房源。这一次开盘也意味着麓湖生态城10月份的推货任务完成，开发商希望其中一些期待了麓湖两年多的客户能在这次如愿以偿买到麓湖的房子。

将麓湖生态城在限购前后的两次开盘作为观察的样本，不难发现，以理性的价值判断为产品定价基础的开发商，产品销售状况并未因调控政策的出台而遭遇断崖式的下滑，相反，客户对产品、企业品牌的认可度、忠诚度还有进一步的提升。

而理性的购房者通过购买行为为产品的投票，则更能反映这些产品的真实市场价值，这样的销售数据对开发商的决策而言也更具有参考价值。

▲10月15—16日，麓湖生态城总设计师罗立平与住宅事业部总经理秦文在开盘现场通过对客户的观察感知成都楼市调控政策对市场的真实影响。

更理性的买房人：买房前做足“功课”

当改善型需求成为市场的主流时，买房人的心态与三四年前以刚需为市场主力的情况相比已经发生了很大的变化。可以说，当前市场上的理性购房者比大多数开发商预想的都要多。

在麓湖生态城的开盘现场，锐理观察员看到了多位购房客户手里拿着自己制定的“选房攻略”，在正式开盘之前，比照着价格公示表上的房源价格信息，确定自己的房源选择顺序。

▲10月16日麓湖生态城项目开盘现场，购房者正在对照房源价格表制定选房步骤。与上一次开盘一样，开发商依然在售楼部多个地方展示房源价格表，方便购房者查看。

国庆节期间，成都房地产人的朋友圈里转发最多的信息除了限购政策，还有购房者将自己实地踩盘、对比各楼盘情况的经历写成的文章，以及那篇专门分析天府新区规划中的各所学校的文章。

国庆节之后，某房地产中介机构也推出了对成都“四七九”系中学每所分校的详细对比分析。这些理性的分享、分析内容，更是让人眼前一亮的“正能量”。

当前市场的买房群体有两个显著的特征，一是大多数买房人不是“非买不可”，二是大多数买房人都清楚“非怎样（的房子）不可买”。在前一波市场快速上涨行情中，被“人人说房、人人买房”的情绪影响了的买房人和被“不售罄都不好意思说自己开盘”的开发商，都需要“停下来，等等灵魂”。

重庆市市长黄奇帆前段时间曾表示，未来3年重庆将关闭1500家房地产公司，“这些空壳公司在形势好时，会乱集资搞房地产，而在形势差时，就会资金链断裂，从而成为社会不稳定的源头。”

房地产市场中的“投机”二字，从来都不是只用来判定买房人这个群体的啊！如麓湖生态城一样从容地按照自己的既定节奏开盘的开发商或许永远都只能是极少数，但也只有这样的开发商，在房地产行业的发展过程中才能够走得更健康，走得更远。