在国庆前后密集出台的政策调控下，近日楼市开始逐步恢复理性。上周，住建部发布通知严查9类违规销售行为，本轮调控再次升级。而本周，接踵而至的“成都市全市商品房市场秩序专项整治活动”让开发商们狠狠捏了一把汗。

纵观本轮调控，可谓是环环相扣，先是公布违规房企，然后信贷跟进，随后严肃市场规范。有业内笑言：节后第一周销售忙着退订，节后第二周策划忙着改广告。

楼市严打虚假宣传 开发商应寻找新思路

上周住建部发布通知严查9类违规销售行为，此次严打的广告宣传主要包括：发布虚假房源信息和广告、散布涨价信息哄抬房价、未取得预售许可证销售商品房、以认购、预订、排号、发卡等方式收费、捂盘惜售或者变相囤积房源、商品房销售不予明码标价、伪造购房信息等行为、捆绑搭售或者附加条件等以及销售过程中出现一房二卖。

▲近期各地房地产广告

一夜之间楼市行情似乎“变了天”。锐理君发现，成都电梯轿箱内的房地产广告几乎全部撤下，户外房地产广告也或多或少打了“补丁”遮住违规字眼，广告公司连夜撤换广告，开发企业紧急自查自检……

▲成都城南某写字楼电梯轿箱

2016年已经进入倒数阶段，楼市管控严格以后，对开发商而言，拿预售证的门槛高了节奏变慢了。想要做广告推广已经不能按照之前那一套粗俗逻辑来执行，更别说收取定金，备案签约这些后续的事情了。在新的市场环境下，地产人更需要去找到一条新的营销思路。

多轮调控后市场回归理性 价格逐步企稳

从全国市场来看，楼市调控新政出台后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等，和政策出台前相比均有明显回落，市场逐步回归理性。预计进入四季度后，无论新房还是二手房，交易量都将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。

而政策收紧带来的变化，已经清晰地体现在成交方面。一项公开数据显示，在今年国庆节期间，各地楼市成交“应声下跌”，部分城市甚至出现断崖式下跌。

该组数据显示，北京在国庆节期间的成交量仅2.4万平方米，环比大跌92%。此外，上海、南京、苏州、宁波等热点城市，成交环比跌幅也在55%～70%之间。

而从总体来看，在国庆节期间，一线城市成交量为49.6万平方米，环比跌幅达到50%；南京、济南、杭州等16个二线代表城市成交量为197.6万平方米，环比下滑49%；东莞、惠州等5个三线城市成交量为43.2万平方米，环比下跌39%。专家预测，楼市即将迎来新一轮调整期。

成都政策：对真实置业需求及刚需影响较小

此轮成都楼市调控政策主要包括《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》和《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》两部分。

锐理分析认为，《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》实质是主要针对成都楼市开发商的非理性价格调价和投机客户，针对购房者真实的置业需求影响较小；而《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》实质是针对高端改善客户的去杠杆，对改善产品的销量或造成一定影响，对刚需影响较小。

锐理还认为，成都此轮调控核心是控制价格，因此短期内将出现量跌价稳的特征，如果不能实现此目的，政府将进一步出台加码政策。

在前期市场暴涨阶段，开发商多选择跑量出货，因此对资金回现要求低，短期内多会选择观望态度。此轮政策对刚需、刚改客户购买力实际上影响较弱，更多是对购房心理影响，导致其观望情绪加重，高端改善客户购房成本提升，决策周期延长，而投机客户被挤出。

锐理观点：未来成都楼市仍有发展空间

目前，成都作为四川省省会、副省级城市，国家中心城市城市，常住人口为1429.8万人，城市经济总量为10056亿元，二产总量为4723.5亿元，三产总量为5704.5亿元，城市人均年收入为33476元，房价收入比为11，将以上数据带入带入“锐理城市楼市走势分析模型体系”进行测算后发现，成都的城市市场容量需求打分为43分，处于“次强需求等级”。

“次强需求等级”这类型城市因为其城市辐射能力，或因为其自身的产业造血机制，或因为国家政策支撑，未来楼市具备较大的需求空间，具备发展潜力及成长空间。

因此，对于成都后市发展趋势，锐理认为，由于成都城市价值具备高度成长性，因此虽然有调控政策存在，但是从长期看，成都仍然具有发展空间，同时未来区域将进一步分化。

锐理战略研究中心总经理郭洁表示，之前，成都楼市出现了“不均衡”状态，南门板块改善性住房涨幅明显。“由于外地投资客涌入和本地恐慌情绪释放相叠加，部分楼盘的涨幅已明显超出合理的范围。接下来，成都楼市仍有发展空间，影响后市因素依次为区位、板块以及产品。”