duang~duang~duang~锐理全新栏目——《设计师带你看地》正式上线了！我们将跟着设计师，用他们的方式看地。
市场竞争愈发激烈，购房者对产品的要求也有所提高，设计的精细化程度就更高，作为创作产品的人，设计师不是在开发商拿地后介入，而是在拿地之前就介入。
他们是最能创造地块价值，也是最专业的人，他们所能“看”的不仅仅是一宗地块，而是通过“看”地块的现状，去挖掘地块的潜力，规划地块未来所能做的产品，通过预估货值反推可承受的地价，为开发商拿地作参考。
同一块地，有不同的产品组合，什么组合货值最高？什么组合走量最快？什么组合能做货值、价值和品质之间的平衡？设计师们最清楚。
作为专业级看地选手，设计师最关注地块的哪些信息呢？他们在看地的时会不会脑绘强排图呢？又或者现场转换地块bug呢？
锐理特邀中泰设计产品研究中心负责人陈筱秋作为我们的看地指导，一起学习几项设计师的看地技巧。
金牛区金泉街道淳风社区集体经营合作社
交易方式: 拍卖
用地面积(亩): 35.9080
土地用途: 商业兼容住宅
容积率: 不小于23938.64平方米，不大于24178.02平方米（其中可兼容的住宅面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%）
起拍价(万元/亩): 399.96
计算容积率: 1.01
该地块位于土龙路以北，金辉路以东，保利两河森林以西，总面积35.9亩，容积率仅有1.01。
此前，竞得者呼声最高的是保利，因为保利整理了该片区土地，且在地块旁有项目，相比其他开发企业，有绝对的优势。但是，该地块优越的公园配套以及低密指标同样深深吸引着其他房企，最终的胜者仍有悬念。
在看地前，我们先搜集了地块周边交通和配套的基本情况，中泰设计产品研究中心负责人陈筱秋告诉锐理君，一天看多宗地块是常事儿，所以很多基本配套信息可以提前了解清楚，节省时间。
交通方面，主要明确地块与各环路之间的距离，以及和放射性主干道路的关系。该地块未来的业主，大多数会采用开车出行的方式，所以要明确可以通过哪些主干道连接到其他地方。其次是与轨道交通的关系，比如地铁、公交。
▲地块所在区位手绘图一
以此标准对照，该地块在西三环外侧5公里左右，路网成熟。距离地铁2号线3公里左右，可达性较好。且地块外侧有在修的现代有轨电车，根据信息显示，地块周边有土龙路站和两河路站，连通成都西站和郫县西站。
▲地块所在区域周边交通配套
▲地块旁有轨电车路线图
在周边配套方面，主要看教育资源、医疗资源，是否有大型商业配套满足日常需求，是否有大型办公配套带来潜在客源，是否有政府部门等。
▲地块所在区域周边大型办公配套
地块附近学校资源有成都外国语附属小学，西芯小学，金苹果幼儿园，成都实验外国语学校、电子科技大学、西南交通大学犀浦校区、四川外语学院成都学院等。商业配套有中海国际购物公园，西单商场，仁和春天，家乐福。主要配套资源集中在蜀西路沿线。
从定位，供求走势、热销面积段等方面综合分析。
该地块位于两河公园板块。周边自然资源突出，属于金牛区198绿色生态圈的核心居住位置。旁边已开发的保利两河森林，树立了区域内高端别墅住宅区的价值口碑。
▲近一年两河板块住宅市场供销走势图
锐理数据显示，近一年两河板块累计销售面积19万方，累计供应面积10.9万方，需求极为旺盛。成交项目包括龙湖源著、皇冠国际（新希望西区国际商务家园）、保利两河森林、华宇西城雅郡、金牛花园。其中龙湖源著和保利两河森林的市场关注度和反应度都非常高。
现场看地：周边环境“尽收眼底”
在了解过地块基本信息、周边配套以及板块情况后，就可以开启看地模式。
设计师和锐理君采用“地铁+出租车”的方式，在地铁2号线金周路站下车，打车到保利两河森林大概5分钟，路程为3公里，然后开始以步行方式摸底地块周边的情况。
从保利两河森林项目步行到该地块，大概需要15分钟左右，路上没有店铺，中泰设计陈筱秋分析，地块周围人流不多，不适宜做大型商业，可以配置少量社区商业，满足住区内客户基本需求。
▲地块与金辉路之间概况
▲地块内部情况
看地时，要看地块内部是否有未拆除建筑、地块是否平整、是否有高压线，是否有高低差情况，地块周边是否有噪音源等。
▲地块旁的机械公司
锐理君在找到一个制高点，看到地块内部及周边情况后发现，该地块内部基本平整，无未拆除建筑，地块靠近金辉路一侧会有噪音污染。地块在航线下，但是噪音污染极低。
中泰设计陈筱秋分析，地块一侧是四川锦城建筑机械公司，对项目所在区域的形象有一定的影响。同时她还指出，看地不能只看地块内部，还要看地块旁边是否有可能会对未来项目造成影响的因素。
在看地时，设计师并不会脑绘设计图，但会根据现场情况和地块基本指标做个摆位。
陈筱秋认为地块1.01的容积率，限高9.12米会给设计带来一定的挑战。地块可兼容的住宅面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%，地块小范围内无居住区，可达人流稀少，所以商业去化难度大。
建议产品组合：具有产品力的创新型城市别墅和商业产权别墅。以高赠送，功能性和准确定位进入市场。
根据设计师描述，锐理君简易绘出产品摆放图，由于地块靠近道路一侧有一定的噪音，所以建议把商业产权别墅放在临路一侧，将城市别墅设置在靠近公园一侧，以保证品质和价值双重溢价。考虑到车流方向和昭示性，建议把售楼部放在图示处。
▲产品摆放图手绘图二
收工返程。然而看地仅是设计师工作中的一小部分，通过对地块及周边的了解后，后续的设计工作才是他们的“重头戏”。
设计师简介
陈筱秋 主创建筑师/产品研发中心总监
主要工程及代表作：
北大资源颐和翡翠府 21.9万㎡ 主创建筑师
新希望锦官阁 12.8万㎡ 主创建筑师
彭州置信丹郡兰庭 15.78万㎡ 主创建筑师
简阳空港国际配套区规划 16500亩 主创建筑师
郴州美美世界城市商业广场 40万㎡ 专业负责人
广元金橄榄商业广场 20万㎡ 专业负责人
拉萨圣地财富广场 16万㎡ 专业负责人
长沙广发银行总部大厦 8万㎡ 专业负责人
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