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如何复制“金沙城”? 在开放的合作模式下“和而不同”

从拿地初到开盘后,成都人眼看着金沙城长成楼市明星。这个由三方合作开发的大盘,已成为成都市场上房企合作开发的一个经典案例,房企间由强强对话到强强联合的建立,俨然从金沙城开始在成都发生了质变。

从“土地”到“资本” 房企强强联合

在弱肉强食的开发年代,土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等,使得过往一家扛大旗的开发模式已被改写。“合作、共赢”这句古老的广告词儿,更能映衬当下这片迷雾重重的开发市场。

比如近年的成都市场上,由阳煤、川发展、朗诗合作开发、合作运营的金沙城,由北辰、朗诗、中国平安合作的北辰朗诗南门绿郡,以及优品道、复地合作的黄龙溪谷,首开牵手龙湖合作的紫宸项目等,利用优势互补强强联合,分摊项目开发运作风险,均收获了不错的成绩。

然而合作也并不一定都是一帆风顺的,往往牵扯的合作单位太多,一言不合就“拆伙”的情况也大有人在,好比如去年底帝都陆续爆出的碧桂园、龙湖、招商退地事件,因开发理念不同、账本算不过来等问题,最终导致合作流产。总结以上合作案例,通过企业间的优势互补、获取融资机会,从而降低开发风险,实现轻资产运营,是房企联姻的根本原因。


在多种多样的合作方式下,房企应该如何选择最适合自己的合作模式实现“共赢”?在这里锐理君想以成都市场上最“著名”的合作项目“金沙城”为例,来探讨房企合作背后的利益博弈。

“联合竞买” 完成百仁组团拼图

2015年9月,由四川发展控股的宏仁集团进行一级土地整理的“百仁村地块”首次分拆上市,一家名不见经传的企业——太行瑞宏一举连续拿下了“一、四”号两宗地块,并在同年11月,将三号商业地块再收入囊中。至此,由阳泉煤业、四川发展、朗诗集团三家企业合作,通过先合资成立公司“太行瑞宏”然后参加土地竞买的合作方式,走入台前。

而接下来在今年3月的那一场“义无反顾”的举牌中,太行瑞宏凭借高瞻远瞩的战略胆识,以12000元/平方米的楼面地价,拿下五号地块,成功完成百仁组团拼图,为其后建“城”理想奠定基石。

如何复制“金沙城”模式?

1.各施所长,金沙城软、硬实力兼备

金沙城是太行瑞宏·朗诗金沙城的简称。从此前媒体公开报道中可以获知,太行瑞宏是由阳煤集团、四川发展、朗诗集团合资组成的一家全新公司。这三家公司在地产业务上各有所长。其中,阳泉煤业作为金沙城最大的出资方,为山西省属五大煤炭集团之一,是世界500强企业全国百强企业,为金沙城项目的有利后盾。


而四川发展作为百仁地块的一级整理方,面对宏观土地规划为2770亩,其中可开发土地是 600余亩, 其他都是公园和配套百仁片区,其熟悉程度和规划条件更具话语权,也为太行瑞宏最终能一举拿下百仁4宗土地增加了筹码。而另一家合作方朗诗地产,带着“绿建”、“被动式建筑”、“新风系统”等技术资源入场,不仅为金沙城项目增加卖点,更能为金沙城后期溢价能力做提升。

2.各取所需,推动品牌落地

通过金沙城项目上的合力运作,在金沙城成功推向市场并取得阶段性成绩后,用“项目”反哺合作三方。比如,太行瑞宏作为全新成立的新公司,可凭借“金沙城”单盘影响力在市场输出“太行瑞宏”公司品牌和管理,为其后在成都房地产市场的持续耕耘打基础。同时,开放的合作模式能最大限度为这家新兴企业抵御行业风险,利于企业首次入蓉时的平稳着陆。而作为主要技术输出方的朗诗地产,在轻资产的运营模式下,更能发挥其在“绿建”科技产品上的优势。

不同于黄龙溪谷、南门绿郡等一家“操盘”的合作项目,此次金沙城项目由阳煤、川发展、朗诗三家企业合作研发、合作操盘。按已公布的前期规划方案,金沙城囊括了千万别墅、联排、精装洋房、瞰景平层多种产品。

▲太行瑞宏·朗诗金沙城项目效果图

其中,在已取得的约合254亩土地上,位于12000元/平方米楼面价的5号地块上,规划为千万别墅及洋房区域,1号宗地是目前正在建设的高层产品,4号总计规划打造联排,3号宗地规划建设20万方商业体。

3.从一次合作到战略合作

从金沙城已知的配套规划中,我们不难发现机关5幼、成都实验小学、泡桐树中学等政府规划配套的公立学校,以及堪比4个浣花溪的百仁生态区等名单。在自然资源上,根据地块规划,百仁片区70%的土地将“退还”自然,整个地块规划沿近1770亩生态湿地、约20万方生态水域打造,而生于公园内部的“金沙城”便占据了约800亩百仁湖的一线湖景资源。在业态上,金沙城将打造成为融合了生态公园、湖岛水岸、高端商业、精品住宅、全龄段教育的生活大城。可以见得,此番三家强强联手,不仅停留在简单的项目合作层面,立足于做城市运营和资源整合的太行瑞宏是站在“造城”的高度谋局城西。

▲太行瑞宏·朗诗金沙城将打造成为融合生态公园、湖岛水岸、高端商业、精品住宅等的生活大城。

锐理在对成都改善市场的研究中发现,从量价上来看,金沙城所在的外金沙板块今年均处在领先水平,是成都改善住区的典型代表。在内金沙向外金沙发展的过程中,板块内的楼盘已完成了从刚需到改善需求的升级,然而不无遗憾的是,片区商服配套的数量及品质始终未能匹配金沙改善人群对优质生活的心理追求。

太行瑞宏以“造城”的理念出发,找准成都改善人群的生活“需求”,规划了约20万平米国际化商业中心、近200亩公建配套用地,将公园、学区、水岸理念引入金沙城,填补了区域空白。其中,百仁生态区预计今年年底或明年年初动工修建,将在2018年呈现,而政府规划配套的4所公立学校,预计2018年首批招生。而这一切都将与金沙城的首批住户同步。

如此宏大的规划体系,包揽了城市人衣、食、住、行全方位生活服务配套,不难预见,未来或将有更多优秀的合作方加入“金沙城”。

4.稀缺土地上的产品坚持

除了配套资源上的丰富性外,金沙城拥有的资源优势还能跟科技住宅进行一个有机的整合,将朗诗节能舒适的绿色建筑理念植入金沙城产品设计中,为成都人量身定制绿色健康人居生活。据锐理君观察,近期太行瑞宏管理层频繁走访一线城市各大知名高端项目,如泰禾丽春湖院子、首创天悦西山、西山壹号院、首开棠颂别墅、北京龙湖景粼原著等,未来金沙城在产品上还将有何合作创新?升级版的金沙城正整装待发。

而对于眼下的254亩城西热土,太行瑞宏的野心还不止于“金沙城”。对比成都其它区域火热的土地市场,作为成都主城区内土地存量最少的片区,青羊区近年来可供出让的土地屈指可数,住宅产品断供的情况已维持了多年,这也就不难理解以金沙城为代表的改善产品在片区一经亮相,便能引发巨大的关注度。

随着青羊区,尤其是金沙板块土地资源的吃紧,未来想要在金沙拿到地变得困难重重。由宏仁集团负责整理的百仁地块,继金沙城成功入驻后,后续土地的出让势必将被众人虎视眈眈。金沙城项目相关负责人向锐理君透露:“金沙城只是第一个太行瑞宏的项目,后续我们会继续在金沙及成都其它区域拿地,包括金融城板块也在公司的战略范畴。”由此可见,太行瑞宏再造一个“金沙城”的野心正逐步揭开。

一战成名的太行瑞宏为成都市场演绎了现代版的“合作、共赢”经典案例,让更多对“合作”还保持观望的企业提供了参考范例和信心支撑。未来还将有哪些企业会与金沙城一同合作?太行瑞宏还将出击哪个片区?业界充满期待。

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