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区域价值点燃 高端国宾能否强势回归?

2016年11月1日,成都长虹置业有限公司以8250元/平方米的楼面价拿下金牛区西华街道侯家桥社区57.3亩住兼商地块,溢价率高达200.8%,成为这场年底土地厮杀战中溢价率最高的地块。此举令今年在楼市上赚足眼球的国宾板块,成功将关注度延续至上游土地市场。国宾,这个不时活跃在成都楼市中的板块,似乎正在向外界宣示着其被低估的巨大潜力。

价值一看:价格
近8000房地差价!被低估的市场潜力

在如今的成都,土地集中供应区已延伸至绕城乃至更远,而紧邻三环路的国宾板块地价才刚刚“起步”。

锐理数据显示,国宾板块近五年的楼面地均价为3918元/平方米, 而与之形成鲜明反差的是区域房价并不低。以今年2 月拿下国宾板块两宗地的保利为例,保利国宾首府地块的成交楼面价为3600元/平方米,保利学府城地块的成交楼面价为3500元/平方米,而二者目前的项目备案价分别为11040元/平方米、9514元/平方米,地价与房价差值达到7440元/平方米。

房价高但地价不高的尴尬处境,令国宾板块的实际价值远被低估。不过,这支潜伏的潜力股正逐渐被发觉,文首提及的地块争夺战或许就是最好的例证。

国宾板块近五年成交土地均价走势图

价值二看:文脉
传统与时尚共生 国宾与生俱来的人文情怀

在当今成都楼市板块中,金融城、攀成钢等高端定位的板块不少,但其多以政策利好、人口聚集等因素而形成,而在真资格的高端板块孕育条件中,难以复制的人文资源才是高端之所以为高端的重要原因。

不同于缺文化内涵、缺历史底蕴的新兴房地产板块,国宾恰好是成都少有的拥有丰富人文资源的区域,且其人文历史气息从远古一直延续至今。当今的金牛坝,传说是古蜀王安置放养、观赏秦惠文王所赠金牛的地方,故名金牛坝。金牛坝西侧有犀浦镇,犀者犀牛也,旁有金泉街,故有金泉、金牛、犀牛三宝之地一说,长久以来,该区域被认为是居家上风上水之宝地。

进入现代后,确切可追溯的人文历史建筑令该区域逐渐成为高端居住区。1957年,著名的金牛宾馆建成落户,成为接待各国政要首脑及省委省政府的接待基地和会议服务中心,被誉为四川国宾馆,毛泽东、邓小平等重要国家领导人都曾下榻于此,“金牛宾馆”四字便由邓小平于1978年亲自题写。就在金牛宾馆一墙之隔坐落着有都市“世外桃源”之称的中国式山水园林易园园林博物馆,被业界称作“西部大观园”,是文化界权威所认同的“昔日成都之微观”和“成都文化缩影之最”。

加之附近的水井坊、张大千故居等多个文化符号的烘托,国宾板块多年以来便充满了文人雅趣的区域居住氛围。为该址增添不少历史人文氛围。

易园实景图

2009年,占地47万平方米的成都欢乐谷主题乐园开业,涵盖国内外演艺、主题文化节庆活动、人文生态景观等多方面,成为四川省旅游文化产业的重要组成部分。

在传统人文+现代时尚的共生文化环境下,丰富的文旅资源令国宾区域占领着城西文旅高地地位。

国宾板块部分文化旅游资源分布图

价值三看:宜居
有山有水有人家 宜居国宾气质显现

资源、资源、资源!在改善时代中,自然资源的价值或许正在超过地段这一房地产金律。而国宾不仅处于上风上水的地理位置,还天生拥有丰富的生态资源。

观察成都城市地图,可以发现国宾区域正好处于城市的上风上水口,城市的水源和新风都由此进入城中。另一方面,安靖湖湿地公园、两河森林公园、凤凰山公园等为区域提供良好的生态本底,而流经区域的摸底河、府河、东风渠等水系更是内陆城市珍稀的自然资源。

优质的地理位置+丰富的自然资源,给予国宾其他区域难以比拟的居住环境,孕育出一股有别于新兴城区的园林居住环境,宜居国宾的说法很大程度上便由此而来。

国宾区域生态资源分布图

价值四看:房企
一线房企持续加码 高端项目能否捧红国宾?

早在2000年左右,国宾板块就以别墅、洋房等品质居住项目扎堆聚集,吹响其高端居住区域的名号。院落式住宅区西蜀皓月,锦城豪庭别墅、红枫半岛别墅以及君临天下别墅等等,无一不是在成都楼市中叫得上名号的品质盘,这些高端别墅项目纷纷布局国宾,为区域聚集了大量有足够经济能力的居住客群,令国宾不仅在环境资源上成为高端,更在成都楼市中成为高端板块代表。

自此之后,国宾板块便吸引着各大高端项目的进驻,随着成都楼市的发展,开发商也由本地向全国品牌房企的段位进阶。恒大、万科等品牌房企的高端项目均将其高端产品系落子于此。

如今,改善置业需求喷发,一向以高端、改善调性面世的国宾板块再次显示其上风上水的区域调性,一众开发商有一次扎堆进驻推出改善产品,万科国宾润园、保利国宾首付、蓝光公园悦府、领地锦巷蘭台等项目于今年在国宾板块陆续亮相。再一次集体选择国宾,无疑是开发商对区域的教育、医疗、交通、资源等多方面市场前景看好的共识判断。

领地锦巷蘭台项目效果图

在长虹高价拿下侯家社区地块后,有业内人士笑语,国宾可能还要出大招。这真不是一句玩笑话,除了房地产市场自身发展面向好外,政府层面的区域规划也在推进中。据了解,金牛国宾文化旅游商贸区将进行“四规合一”的全新规划模式,在产业规划、城市规划和控规调整基础上规划行动实施方案,将交通、房地产、资源、配套等多方面进行统一考量,国宾板块借此次政策东风放大招是意料之中的事。

或许,最先觉察出国宾潜力爆发端倪的依然将是土地市场。据了解,国宾文化旅游商贸区有近千亩地块在未来陆续上市,包括住宅、商业、养老等多种土地性质。届时,还想以3000多的楼面地价拿下这些地块,恐怕得有一定难度。

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