继2014年的双十一拿地之后，似乎有双十一买买买情怀的龙湖，在今年的这天也剁手了——当天，龙湖以5.96亿元，溢价94.98%竞得市锦江区三圣乡板块38亩土地，成为龙湖今年在成都独立拿下的第三宗地块。而除此之外，还有一块地不得不提，那就是“首开龙湖紫宸”项目地块。

▲2016年龙湖独立拿地一览表

从2月3日首开溢价39.2%拿地，到9月22日龙湖紫宸项目首批次开盘，7个月的时间内，首开与龙湖以组合快拳的打法，迅速完成了从拿地到开盘的全部动作。

从龙湖紫宸开盘时14500 元/㎡的成交均价，到目前实际18000元/㎡的成交均价，2个月不到的时间内，涨价幅度达3000元/㎡ ，而据现场销售人员透露，下批次即将推出的精装产品预计还将调价到22000元/㎡。

那么，龙湖紫宸提价的底气是什么？其产品本身是否能支撑得起这个价格？

2个月涨3000元/平方米 今年龙湖价格“有意思 ”

今年以来，龙湖陆续推出了九里晴川、三千庭、紫宸三大项目，均取得不错的市场反响。

而从2014年开始，龙湖项目推进就开始实行“总价包干制度”，其具体要求就是：从拿地的当天开始，3天之内必须提出整个设计生命周期的全景计划，128天必须出图。这个速度，自然体现在紫宸身上：

2月3日，首开拿下紫宸项目用地；

6月30日，首开和龙湖宣布合作，透露其住宅部分打造龙湖的TOP级产品紫宸，商业部分布局龙湖第三代天街系；

8月7日，首开·龙湖紫宸项目发布会在香格里拉酒店举行，产品首次曝光；

8月13日，销售中心正式开放；

9月22日，首批次开盘，截止到开盘当天22:00，销控表显示认购529套，开盘认购率为90.3%。

▲龙湖紫宸首批次开盘现场

锐理数据监控显示，今年以来，九里堤板块在售的项目仅有龙湖紫宸、顶峰水岸汇景、天羽揽月，三个项目今年内的均价分别为14830元/平方米，9976元/平方米、8716元/平方米，而目前板块成交均价为13968元/平方米。

而后两者均为典型的刚需楼盘，并且，天羽揽月已经清盘，顶峰水岸汇景存量也仅剩下6套。也就是说，龙湖紫宸直接掌握了九里堤板块改善产品的定价权。

▲2014-2016年九里堤板块商品住宅供销存概况

周边项目价格都未过万 紫宸凭啥卖到14500元/平米？

锐理监控到的的数据显示，截止到11月15日，龙湖紫宸项目住宅部分成交备案套数达到478套，备案成交面积达64596.9平方米。按照当前龙湖紫宸的去化速度计算，该项目目前的存货量仅够销售2个月。

▲环交大智慧城位置示意图

开盘现场监控显示，龙湖紫宸的的到访客户多来自项目周边。项目所处位置在金牛区规划的“环交大智慧城”范围内，区域内常驻人口有57.8万，流动人口超过50万，项目所在区域内2公里范围内云集了以西南交大为代表的数十家科研院所，拥有数十万消费中层人群。

同时，金府机电城等专业市场也有较多的置业需求及较高的消费购买能力。加上区域内三年内的新增供应量较少，前些年的供应也多以刚需和首改为主，实际上片区内大量的改善需求未能得到释放。

▲龙湖紫宸项目住宅效果图

再来看产品，项目分为住宅和商业两部分，其中住宅部分用地55亩，绿化面积占比高达80%，建筑仅为20%，住宅楼共11栋，为“双C”型布局，大部分户型均为南北朝向，靠近天街部分的一侧则为两层的商业，因此，90%房源观景视野超百米，且都可直面中庭。

▲龙湖紫宸170平方米户型

项目目前共推出四种户型，分别为110㎡、126㎡、143㎡和170㎡四种，除110㎡为套三之外，其余均为套四户型。

▲龙湖紫宸143平方米户型

其中，130㎡以上的户型总占比高达62.8%，属于典型的改善型产品，户型设计多采用7米以上的横厅设计。其中，110㎡和126㎡两个户型还可以改造成为一个240㎡的超大户型。

就户型面积而言，在区域内差异化非常明显，在此之前区域内除了顶峰水岸汇景有少量130平方米以上的户型供应外，几乎没有这样的大户型。户型设计定位准确，直接抓住了客户需求痛点，因此龙湖紫宸开盘当天高达90%的去化率就有迹可循了。

▲龙湖紫宸项目各面积段总套数比例

加分项：

1、 交通方面：

a\ 项目周边道路通达性较好，锐理君于周末前往，非高峰时段并不拥堵

b\ 两侧茶店子路和交大路都连接二三环，自驾方便，同时还有多路公交车路过

c\ 7号线茶店子站距离项目的直线距离300米左右

2、 教育资源：

3公里范围内就有25所学校，包括幼儿园、小学、中学、大学等

3、 自然资源：

除了规划建设的中央绿岛公园之外，还有已建成的金牛公园

4、周边土地：

项目周边尚有多块土地有待整理出让和开发，项目未来价值可期

▲项目周边的交通情况

减分项：

1、 目前周边1公里范围内，仍有不少老旧建筑，和高端居住氛围有点格格不入

2、 尚有多块土地有待整理出让和开发，对项目入住后一定时期内的居住影响较大

3、 周边1公里内的商业也基本以社区底商为主，第一印象欠佳

4、 未来商业部分预计规划有超高写字楼、SOHO等形态，可能对住宅部分的视野造成影响

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▲项目周边待出让地块概况

别看住宅卖得欢 真正“考手艺”的是商业

地块中除了规划55亩的住宅部分以外，另外123亩将打造成龙湖的第三代天街产品。根据地块当时的出让条件来看，地块为商业兼容住宅用地，可开发体量66.7万平方米，商业占比上限79.93 %。

据了解，商业部分将打造成龙湖第三代天街产品，涵盖商业综合体、销售型商业、超高层写字楼、SOHO等多种物业类型。而据现场销售人员介绍，建成后的住宅和商业综合体之间，仅规划有一条两车道小路，并有人行天桥连接，业主下楼即可享受其商业配套。

▲龙湖紫宸规划的商业天街部分效果图

从目前区域周边的大型商业来看，项目东北方向沿一品天下大街直行距离1.5公里处有金牛凯德广场，其一期开业已超过10年，加上沃尔玛等大型商超及良好的整体招商和运营，该购物中心已经成为区域居民较为固定和习惯的消费场所。

华侨城的主题商业也在项目5公里范围内，作为目的地性的消费场地，不仅吸引周边人群，同时也能吸纳全成都的消费者。要想和金牛凯德、华侨城形成"三足鼎立"的商业局势，对龙湖来说是一个比较大的挑战。而目前，龙湖在成都的商业运营能力，大家都是有目共睹的。

另一个值得关注的信息是，龙湖于6月16日在距离紫宸项目2公里不到的地方，溢价58.11%拿下了位于金牛区金泉街道办事处跃进社区1、2、3组的一宗132.69亩的商业兼容住宅地块。

▲龙湖拿下的金牛区金泉街道办事处跃进社区1、2、3组地块

据悉，此宗地块商业占比为50%，且须自持30%。换言之，在茶店子-金牛大道一线，龙湖的土地储备量已经超过300亩，同时，这两个相距仅1公里多的项目的商业体量之和将超过100万方。这就对紫宸商业部分的打造提出了更高的挑战，十分考手艺。

而两个项目面市后，区域现有人口能否支撑龙湖两个项目的商业供应，锐理君也会持续关注。