“我要是把这半年股市亏的钱拿去买铺子，早翻了一倍……”作为投资界“意见领袖”的豪哥对自己下半年的投资经历如是总结。这是一个忧伤的故事，股市持续震荡，豪哥这样的投资者们在经历了各种悲欢离合之后，开始重新审视自己手中的资金。

是继续在货币超发、利率下跌的大背景下继续在股市与庄家博弈，还是重回不动产市场投资？答案，看看9月之后城南各销售中心里汹涌的人潮便可以得到。

可“9.30地产新政”、“11.17严厉限购”两记重拳的出台，限制了资本向房地产住宅的流入，经过半年的调整和洗牌，成都城南的商业地产市场因其投资属性稳定，机会显而易见。但偏科，依然是困扰城南商业的缺陷。

商业存量不小 商街供应稀少

2016年至今，城南商业、商兼住地块共成交了14宗。这14宗地的卖家中，至少华润、中德、红星美凯龙、天投都是在成都楼市有头有脸的房企。这些企业携手城南商业物业场上搞出动静的同时，其对城南未来2年的商业风向的预判，很耐人寻味。

仅仅今年，上述14宗商业地块的总体量，就达到199.45万方，其中大头都被上述品牌房企拿下。根据品牌房企所拿地块的体量判断，其中至少有8成的前期规划设计，是奔着集中式商业和Shopping Mall去的。

细心者还可以从地块区位发现，成交地块基本都处于城南外延性位置，而非核心区。若说成都商业地产存量巨大，去库存缓慢，那岂不是上面各家房企对未来的预判出现了偏差？

▲成都商业供应和成交热度图

一张图可以说明问题，今年以来商业物业供应端和成交端金融城、大源、新川、驷马桥等板块都是热点区域，供需两旺。

在商业库存方面，近期城南没有新的大型商业体入市，主要是社区型商铺在售，库存量相对较小。

但据锐理数据统计，目前城南商业库存总量依然不小，其中大源板块待售商业面积有50多万方，写字楼待售面积约300万方；金融城板块近30万方；南湖、麓山板块内的零售商业待售面积约30万平方米，写字楼待售面积约20万平方米。加上前述新入市的200万方，有约630万方存量。

▲城南各类商业存量占比一览

城南商业存量主要集中在世纪城、环球中心和天府二街一带，而且大多是商业综合体和写字楼，这是所谓商业的“体量担当”；此外，还有如麓山国际商业中心等社区型商业，以及一些零星社区底商，这是城南商业的“地气担当”。

而真正的能够作为一个城市区域中心商业“实力担当”的街区商业，据统计在整个城南仅仅有和黄新街里、铁象寺水街等寥寥几家，总体存量不到30万方，在城南是稀缺的。

从去化周期来看，按现有去化速度，刨除约145万方的开发商自持运营物业，城南总体的商业去化也达到了9.47年；而商业街的去化周期，则不到6个月。

如何纠偏 商业街破题城南

“大家一直认为成都商业相对过盛，可商业业态和区域分布的不均衡性，也导致了像商街这一类的业态在下半年的走高。城南的商业偏科在于，大量的集中式商业和写字楼的积压，最好的出路，是让城市级配套商业街来纠偏。” 锐理总部品牌营销中心总经理郭洁认为，住宅销售火爆对社区型零售商业会有一定拉动作用，但对城市商业综合体则不会有太明显的影响。

▲成都高新南及天府新区1至11月商业街、购物中心销售单价曲线

从数据表现上看，今年1月到6月，成都商业街备案单价一直在28000元/平方米到31000元/平方米徘徊，到了7月以后一路走高至35000元/平方米以上，城南甚至达到了均价40000元/平方米；与之形成反差的，集中式商业的单价在25000元/平方米到28000元/平方米左右浮动，销售价格和去化压力双双加大。

而目前的问题是，在整个城南630万方商业存量里面，商业街占比仅仅只有4.76%，现货则更少，这也是两种产品价格在8月之后出现走势差异的原因。排着号能不能买到商街？这是一个严峻的问题。

脱离回报率谈商业 都是耍流氓

任何商业不动产，脱离回报率只谈业态稀缺，都是耍流氓。

从城南链家、志远等等中介现场了解到的情况，目前新街里一街、二街这样的商业街，20-40平方米左右一层现铺转让价格在50000元/平方米左右；80平方米以上的现铺销售价格也在48000元/平方米以上。以2013年到现在的回报率计算，刨除租金的年均净资产收益率在13.33%左右，虽不算超高，但足以秒杀很多投资渠道。

▲成都城南主力商业物业月租金单价比对

其次，新街里为代表的商业街，月租金在200元—500元/平方米，有的三楼都能够达到400元/平方米。截至2016年第三季度末，锐理相关调查数据来看，成都甲级办公楼市场平均净有效含税月租金为91.7元/平方米，环比下滑3.0%，同比下滑3.2%；

金融城板块某购物中心最热的F1层月租金294元/平方米，地铁孵化园站口某广场F1层月租金255元/平方米。但B1和F3以上各层的月租金就直线下降，从124元到168元/平方米不等。

商业街收益碾压集中式商业和写字楼的原因，其实简单粗暴，就是人口支撑。“像南城都汇业主20000户，现在已经有大概12000户入住了，8到10万人的消费量啊，你想想……”有中介业者如是说。

成都作为消费力强大的城市，有众多爱吃和爱逛的人，这些人养活了成都众多的购物中心和商业街。面对严重同质化的竞争，以及传统电商的冲击，以零售、百货为主的传统购物中心疲态尽显，尚泰、天虹等百货店纷纷关闭，传统购物中心的人气逐渐下降。

人流一来，气势斗转，商业街一派生机蓬勃。老一批的商业街比如锦里、宽窄巷子自不待言，后起之秀如太古里、新街里每日也是吸引了大批客流慕名而往。接下来，就看谁能在商业街大火之前，把握住入市的机遇了。