在《十年去化之痛 城南商业偏科谁能破解》一文中，锐理君从市场、数据层面对成都的商业现状进行了较为详尽的分析，结论简单明了：综合体、写字楼及社区底商为存量担当，占比4.76%的商街或可破题城南商业。

但在整体商业市场疲软的背景下，什么样的商街才是有市场接受度的，是看商铺投资收益率、租金回报率还是其他繁复难懂的数据？

简单点，有时候思考问题的方式简单点才更易看清事实本质。锐理君这次化繁为简，梳理出城南商街制敌三招。

大房企玩儿新理念 专“收”投资者

梳理市场上成功的商街案例，品牌房企的背后支撑非常关键。由于开发商在项目定位、业态规划、体量等级等方面的策划干预，商街的保值增值功能才得以与社区底商实现质的区分。

而随着众多小店铺经营者为了规避租金上涨、通胀等潜在风险，转而倾向购买商铺物业的趋势，多业态可售型商街又成为比Shopping Mall更具有投资、经营双重属性的产品选择。基于此，具有运营策划能力的独立商街，便成为投资者青睐的对象。

于是在城南的商街项目中，我们看到诸如新街里、铁像寺水街、汇锦街等商街均体现出一定策划运营理念，不过从中也呈现出“实力不均”的情况。如铁像寺水街及汇锦街均为区域型商街项目，由于自身体量局限性、定位等原因，在业态上有一定限制。

尽管汇锦街占比70%的餐饮业态令其收获较好运营成绩，但不可售的短板却令投资者望而却步。而以20万方城市级商街项目为总体定位的新街里，则在业态上更为包容，推出“无边界融合、强跨界体验”理念，餐饮、居家、休闲、娱乐、商务等多种业态都将不受限制，比Shopping Mall或自发型的社区底商都更具包容性及多元性，而且不同业态之间还可以带来更多样的消费人群。

不仅如此，新街里在经营时间上具备24小时经营条件，以不打烊的新玩法做市场占位，最大限度延长商户经营时间，从而弥补城南大量Shopping Mall及底商营业时间固定的劣势，满足成都全天候的休闲娱乐消费需求。

▲新街里以20万方体量定位城市级商街项目

新街里在产品设计时便考虑了多业态的需求，对商铺进行“小面积化”处理，进而在总价段上进行有效控制。据了解，新街里No.6的商铺总价在百余万的大众接受价格，在当前城南住宅投资路径被截的情况下，有效将部分住宅投资客转化为商铺投资者。

用产品献诚意 专“吃”经营者

正如锐理君曾经听过的大道理：真正牛叉的产品研发师，只需到地块看一眼便对该地块最适合的产品有了几分把握。对于精明的经营者来说，判断一个商铺是否值得租用其实也就是“一眼”的事情。而这“一眼”其实并不玄妙高深，就是昭示面、地段、外摆区、面宽进深、可利用空间等等“明摆着的事实”，从中便可知商铺做的究竟够不够有诚意，是否为经营者做考虑。

“像这个商铺的昭示面就比较巴适，来往的车辆一转头就看得见”，有过多年餐饮经营经历的王先生，指的是临近府城大道一面的新街里商铺。

对于多数经营者来说，门店昭示是其仅有的“硬广”渠道之一，如果能在前期设计上便为经营者考虑到昭示面的展示面问题，则会为经营者带来不小的人气聚集作用。在新街里，项目不仅凭借自身玻璃幕墙的外立面吸引过往人群注意力，还沿着府城大道占据显著展示面，为经营者节省了不少广告费。

“其实经营者在意的就是个附加值的问题”，一方面你能够提供给铺面价值以外的东西，比如大昭示面、外摆区；一方面不要增加铺面经营的负担，比如装修成本。如此，经营者的经营风险便大大降低，实际上，不少运营良好的商街项目就是在解决经营者这两方面的“心结”。

位于光华大道的光华逸家下沉式广场之所以经营状况火爆，其精心设计的无死角昭示面以及超大外摆区便是无形中的秘密。由于大角度、大覆盖的昭示面，为商铺增加了一定的人流量，而专门根据成都人户外餐饮消费习惯而设置的平台，则大大提高了商铺的可利用空间。

如今这种设计在商街中得到充分体现，在新街里三楼商铺中，特意设有开放式平台设计，为户外餐饮提供空间，还可打造花园餐厅、星空广告位等，而这些实际上成为提高商户收益的关键点。类似的附加值设计还有多处体现，如项目有4部直达电梯，2部自动扶梯、多条人行楼梯直达3楼商铺，将底层人流直接、高效输送至3楼，使其3楼与2楼的商铺价值实现对等。

与此同时，由于新街里为开放式交错空间设计，项目还推出有“1+2墅式商铺”，1楼带2楼的双首层设计产品，拥有双层展示面及采光面的双重优势，而价格却仅为独立1楼的60%。这对于经营者来说是不可多得的“好料子”，恰好能满足当前创意商铺、特色经营的需求，而这在Shopping Mall 或社区底商中难以寻觅。

▲新街里三楼商铺有开放式平台设计，可打造花园餐厅

此外，新街里以50-100平方米为主力面积段的小铺形式、高标准餐饮类经营条件、整体入户自主分割改造空间等特点，均体现了项目在前期规划设计时，便考虑经营者多元化用途的需求。尤其是在项目1楼商铺中，几乎没有浪费空间，商户可根据自身需求对空间进行自主改造，大大节省装修成本等费用。

两手都要抓 专治“人气昼夜温差大”

在城南商业无论是过热、过冷的矛盾现象中，消费人口的巨大昼夜流失度都是其不可避免的原因之一。典型案例便有铁像寺水街及城南多数Shopping Mall，其消费人口主要依赖于附近住户以及周末的休闲人群，因此在昼与夜、工作日与周末，呈现巨大的消费反差，给商户经营者带来不小的经营压力。

抓住人气、抓住消费力似乎成为城南商业项目跨不过去的坎，除非有一种例外，你所辐射覆盖的人群不仅仅有上班族，还有大量固定购买力群体。

环顾城南，敢于宣称既占据城南上班族流动群体、还有持续性强劲消费居住人群的，恐怕只有新街里。一方面有南城都汇两万户业主近10万人口做稳定消费支撑，另一方面还承接金融城40万上班人群，此外还有邻近的一医院、地铁1、5、7号线站点汇集的流动人群。基于此可以预见，新街里在消费力构成上，呈现出稳定购买力+流动购买力相结合的结构。

▲新街里区位图

实际上，新街里具备的24小时经营条件，很可能也是通过对消费力构成的分析而得出。白天有上班族等流动人群做撑，晚上则有周边大量居住人群的连带消费，而且项目还通过住宅区地下停车场与商街广场层相连接的构造方式，让住户直接刷卡便进到商街广场层，实现其庞大业主消费群的输送至商街，从而规避城南商业人气难聚集的难题。

其实，城南人气“昼夜温差大”的现状，Shopping Mall 和社区底商营业时间的限制或许正是其原因之一，而新街里则打破僵局，提供了同价格水平却有3倍营业时间的商铺产品，恰好解决城南人群晚上“无处可逛”的窘境。