导读：

12月29日，锐理数据2016房地产市场年报发布会举行，大量干货数据现场抖出。

不过其中有一组数据没有曝光，即2016年全年成交项目排行榜中，无论从成交面积还是成交套数来看，前五位几乎被城南项目全面占领，唯有一个例外，即万科第五城，堪称“大城范本”。

先用几个维度的数据来看看第五城今年的成绩： 

超2800套

自6月开盘至今，第五城总体销售超2800套，位列成都所有项目TOP3行列，约28万平方米。

21亿

2016年成都万科整体销售业绩破百亿，而第五城单盘贡献业绩达21亿，占万科成都公司23%的业绩份额（开盘仅半年）。

21%

与开盘价相比，第五城高层均价上涨幅度达21%，别墅上涨5.3%。

6个月

第五城从2015年11月下旬拿地，到16年6月初首批次开盘，880亩大盘仅6个月时间便实现了项目定位、设计、动工、蓄客、开盘至最后的热销。

不可否认的是，仅仅半年时间，九江板块这个曾被人忽视的区域，因为第五城的进驻，而得到了价值蜕变。

1月5日，以第五城为研究范本的《大城范本——万科第五城研究报告》即将发布，其中将从业界关注的选址拿地、项目定位、营销推广三方面，揭露“造城专家”万科在一个几乎无任何利好的非热点区域打造大盘的独家策略。

▲2016年6月-12月，万科第五城高层的供销走势图

锐理君将其中的看点归纳如下：

看点一：进驻一个“一无所有”的区域 万科的意图何在？

万科今年在成都的布局，全新项目国宾润园、锦西润园、理想城，以及去年推出的万科城等都处于城西的热点板块，偏偏第五城“驶离轨道”，选择了一个热度几乎为零的新兴区域——九江板块。

2015年11月19日，万科以底价1050元/平方米拿下双流九江三宗地共615亩。

尽管地块面积具有相当的规模，但所处的九江板块面临着非热点，无品牌开发商入驻，几无利好政策，难以吸引客户等诸多明显缺陷。

也正因如此，在万科拿地前，多家关注过该地块的开发商选择了放弃。

万科拿地的底气在哪里？

第五城又是如何看待该片区在成都房地产市场的价值潜力？

尽管万科的操盘能力早已为业内公认，但除此之外的拿地视角与逻辑更值得业界揣摩。

看点二：从无到全 万科为大城打造设立了哪些标准？

万科终究还是万科。

如今再回过头来看第五城，市场关注的已经不再只是项目本身，而是九江板块——拿地之初“一无所有”的九江。

因为第五城的进驻实现了教育、医疗、交通等各种配套利好加持，迅速成为了一个具有大盘基因的新兴热点区域，业内已习惯将九江板块称为第五城板块。

第五城是如何凭一己之力实现的？

而万科又是如何设定自己的造城思路？

产品户型上，6月8日，别墅产品开盘，首批次208套均售罄；6月25日，高层产品开盘，785套全部售罄。

到底万科采用了怎样的产品策略？

▲第五城的高层产品，建面78.65-117.66平方米

在万科看来，这并非仅仅是借市场东风，而是有强大系列产品策略做支撑，成功获取市场关注度占领市场份额。

▲第五城的别墅产品，建面133平实得300平，有低总价、全套房、双车位等特点

做生地，做区域开拓者绝对是一把双刃剑。

做不好毁品牌，做好了就是立标杆。多数大盘都是通过较长时间的人气积累、配套自然成熟等因素半自发式形成。

第五城是如何凭借6个月时间便聚焦区域人气？

看点三：6个月卖出21亿 营销开了多少脑洞？

“自high”是很多项目的营销通病，如何真正的将市场注意力吸引至项目，是每个楼盘为之头疼的事。

短期内，第五城如何在营销推广上赢得关注？

尤其是如何转变九江板块在市场中偏远、荒凉的固有印象？

一个微妙的营销策略竟起了不小作用。

第五城根据调研数据重构的一套区域价值理论体系——“航空大都市理念”，很大程度上提升了客户对区域价值的心里预期。

这套体系究竟如何形成？

在提升区域价值上第五城还开了哪些脑洞？

此外，项目在销售、推广、渠道等多方面也进行了针对性的营销玩儿法。如在渠道端口，万科为业界称道的地推布局图得以呈现，通过以点带面、区域覆盖的策略实现项目信息的有效传达。

实际上，第五城的市场表现在万科内部都被称为一种“奇迹”，这种说法当然略显夸张。但在市场风向变换下，将其做为一个快速反应、谋略并举的案例，也很值得学习。

在这份《大城范本——万科第五城研究报告》中，万科出奇制胜的拿地逻辑、基于客户精细化研究而为第五城建立的“自我中心化”的大城体系、“极致物业形态打压法”、绑定城南的“航空大都市理念”，都将一一曝光。敬请期待。