导读：成都房地产市场上总是有一些“人红戏不红”的区域，他们城市基本面良好，交通发达，配套完善，你能叫上名字的品牌开发商都有去那儿安营扎寨。然而，这里的房价却像“扶不起来的阿斗”，一直，非常，低调。

比如，下表中这三个典型区域——犀浦、光华大道、大面，他们曾经都是成都楼市的“网红”，享受了区域发展初期的城市红利，承接了被 “高房价”挤出中心城区的刚需置业，为城市外扩进程添砖加瓦。

同时，他们更不缺拿得出手的网红楼盘，和全国各大开发商的“力捧”在销量及口碑上都有着不错的赞誉。

▲2016年1月至12月23日板块数据统计（点击查看大图）

1、开发商进驻多

在成都城市加速扩围的时候，犀浦、光华大道、大面均是成都开发商眼中的香饽饽。

锐理统计，目前进驻这些板块的开发商从万科、保利、华润、龙湖，到蓝光、滨江、金科、中粮、凯德、北京城建……都是活跃在一线的全国性房企，他们敢于在此处拿地，对区域的认可度自不言而喻。

其中，万科、蓝光已陆续在郫县拿下多个地块，打造出包括万科城、万科理想城，蓝光幸福满庭、蓝光公园悦府在内的多个区域标杆项目。而保利也在大面有玫瑰花语、紫薇花语等多个项目在售。

2、销量上仅次于国际城南

锐理接着将大面、光华大道、犀浦2016年1月至12月23日的市场情况进行整理，在备案销售面积上，三个区域均能排进TOP12，而在备案销售套数上，这三个区域甚至能全部进入TOP10，仅次于城市红利正强势的城南新川、华府。

从个盘表现上，2013年成都的单盘销售合能珍宝琥珀即是光华大道板块的典型代表。而2015年成都的单盘销冠世茂城，又是大面板块的明星项目。

2016年截至12月23日，位于犀浦板块的万科城不仅是区域双料销冠，在备案销售套数上甚至能排进大成都前十，在万科成都公司所有项目中列居第二。

3、区域配套成熟

犀浦、大面、光华大道的“热销”与其区域成熟的生活配套不无关系。

首先从交通上来看，借着地铁2号线的东风，犀浦、大面的发展提速蹭蹭挂了好几个档。而4号线延长线即将通车消息，是光华大道板块近年来最大的利好。

与此同时，这三个区域，也是郊县板块中目前在生活配套上相对完善的区域。

在犀浦，随着蓝光幸福耍街、百伦广场等配套商业的日趋成熟，加之以西南交通大学为核心的校园商业综合体的繁荣，以及中海国际社区的成熟商圈，犀浦在生活配套上的优势远超于周边板块。

而光华大道板块依托多年的发展，进驻开发商大多携商业配套入驻，目前已有伊藤、家乐福、永辉超市、大润发、新光三越百货等大型商超百货的入驻，加之天来国际广场等商业的陆续开业，光华大道的商气为其住宅的热销提供了保障。

4、区域卖不起价

然而，在看似繁荣的三大“网红”区域，销量虽然上去了，可售价却徘徊不前。锐理数据统计，截至2016年12月23日，犀浦备案销售均价依然停留在8415元/平方米左右，较之三年前上涨了21.73%。

以万科理想城为例，该楼盘全部为精装销售，其备案均价在9000元/平方米上下，已经是区域的天花板。对比城南近半年来动辄15000元/平方米以上的房价，上涨100%的速度，犀浦依然不温不火。而大面、光华大道的销售均价，还止步于6000元/平方米的水平。

那么，在整体区域价格疲软、区域红利没有明显优势的情况下，那些还卖得不错的楼盘，都是怎么活出来的呢？以犀浦片区为例，锐理认为，走“产品差异化”之路，是楼盘能取得热销的关键。

产品硬实力是致胜关键

锐理统计了2016年来在犀浦卖得还不错的几个楼盘，它们均拿出了扎实的产品功底。

比如万科理想城，在已推出的三种户型上做到了极致：75-96㎡的全三房设计、严格的动静分区、主卧套房配置、精装配新风除霾系统……尤其是96平方米的户型，万科将时下“最热”的户型卖点一一囊括：

在不到百平米的空间里，万科做到了双套房，同时卫生间还保留了独创的干湿分区设计，在客厅的设计上选择横厅，提高房间整体采光效果。

另一边，锦巷兰台亦能看作是领地近年来在成都的标杆之作，领地一改区域内“刚需”产品调性，用上了2016年大热的“高低配”，并大玩“枯山水”意境，将“曲径通幽”的中国古典园林元素植入低密产品，拔高整体调性取得不错口碑，据悉，领地还欲将该项目模式复制到其它区域。

▲万科理想城 3室2厅2卫 约96㎡

而即将入市的滨江两岸，在延续首置产品思路的同时，也提出了创新设计思路。

不同于传统2梯入户的核心筒设计，3梯入户是滨江两岸的标配，这打破了区域楼盘先例，对于项目整体居住舒适度的提升将起到决定性作用。

同时，环抱487米沱江河的滨江两岸，在项目自身“河景”资源的分配上又异于常人。按其规划，滨江两岸为全系高层，不做低密，所有高层房源延河岸而立。

相较于传统临河别墅住区仅有较少的房源能享受河景，在滨江两岸的高层产品中有近60%户能直接享受河景，提高了河景资源使用率，在区域“首置”产品中可谓技高一筹。

▲沱江河实景图

找准特色卖点才能换取溢价

除去精耕产品外，在同区域中要脱颖而出，找准自身“独家卖点”才能大获全胜。在犀浦，与成都后花园用体量取胜不同的是，蓝光公园悦府、万科理想城用精装产品取得了不错的市场占位。

将要入市的滨江两岸，地块容积率仅有3.0，为全区域最低，无疑这将是该项目的一大优势卖点。据悉，滨江两岸项目占地百余亩，却仅有约20%土地被用来建房子，这在首置项目中很少见，较低容积率将是滨江两岸后期提升溢价力的保证。

向改善产品靠拢

锐理在调研中发现，城西历来都是改善产品扎堆的地方，当西三环周边已无房可售，而外金沙、外光华一带楼盘价格居高不下时，从城西主城区挤出的改善客户，更愿意选择离城更近、性价比更高的犀浦置业。

以滨江两岸项目为例，该楼盘近40%的客源来自西三环内的“原住民”，适时推出改善类产品，对于有着“西门情结”的成都人而言，将有极大吸引力。

▲滨江两岸意境图

而在成都，有“河流”、“公园”更是判断改善产品的几大关键要素。曾经，依靠东湖公园的华润翡翠城、万科金色海蓉一举成为成都改善人居的典型代表。成都有河的要么是豪宅，要么是区域标志，比如金林半岛、成都花园、望今缘、望江名门等。

位于犀浦的滨江两岸以其超低容积率入市，原地块上曾是公园式酒店“浦园”，项目2.2km距离内，德胜园景、绿森园、蜀绣公园围绕，坐拥公园已是改善产品的标配。

同时，在滨江两岸地块中间，有一条沱江河川流而过，河流两侧是约5.5万方的原生河岸景观长廊，保留了当地原生树种，另有120余种植物、50余种鱼类、30余种鸟类在此栖息，这对于项目居住品质的提升及后期产品升值均是加分项。

手持低密地块的滨江地产，又会给城西人们带来何种生活体验？让人十分期待。