2016就这么翻篇儿了，还有哪些事情并没有结束？锐理数据揭示了一个不能忽略的事实，那就是“涨价”——

去年成都涨得最凶的不是“房价”，而是地价：住宅楼面地价比2015年涨了47%，主城区住宅楼面地价已来到5651元/平方米，万元以上高单价地块频出……

因为这些高价地，促使2016年成都楼市产生了一个怎样的爆款产品？答案是：高低配—— 

从龙湖、北大资源、保利、融创、蓝光，到北辰、德商、朗基、首创，遍地是高低配，不怕你挑花眼。

做产品的人都说，客户需求是产品设计的主心轴，而最大程度的溢价空间是服务主顾的根本。

这也就不难理解2016年楼市上随处可见的“横厅”、“套房”、“主卧衣帽间”等设计，它们能满足客户更为挑剔的居住需求。而城市别墅、精装房的大量涌现，为开发商拉宽产品线，提高产品货值贡献了极大作用。

站在新年的抬头，除了地价依然坚挺外，成都史上最严限购政策、二胎政策、规划新规等的出台，又为2017年的住宅市场带来了哪些产品上的新趋势呢？锐理寻访了多位成都业界专家，一起来听听他们的判断。

趋势一：改善大势仍是持续

去年一路向好的成都改善市场在2017年会继续发光发热吗？最直观的表现便是在产品设计上。

1、四房双卫可能逐渐取代舒适三房

面积段上，90平米以下的户型将逐步退出住宅市场，而90—120平方米，130—150平方米面积段将成为2017年的市场主流。

有设计师提出，由限购引发的“一步到位”置业需求，导致“四房双卫”将逐步取代舒适型三房成为置业热点。在过渡期内，三房双卫产品会继续走强。当然考虑到总价限制，更多开发商相信，成都刚改人群短期内依然唯“三房”是从。

2、厨房、餐厅等功能空间继续升级

细节上，大面宽、横厅、板式T4、套房、卧室带衣帽间等热门设计将成为改善标配，同时，升级后的改善产品将增加“双套房”、“第三厅”、“入户花园”等设计形式，U型厨房将取代一字厨房，并进一步细分为早、午餐厅。

▲北大资源颐和翡翠府134.00㎡四房户型，双套房、横厅是标配，入户花园及U型厨房设计同时出现在多个户型产品中 

▲金沙城130平米四房户型，除了横厅，套房设计外，还尝试了第三厅及主卧衣帽间的设计

3、“交换空间”得到实际运用

同时，一种从定制化产品中引申出来的“变换空间”设计理念，将被运用到实际产品设计中。“一个户型中可以有更多的变化，以满足不同使用环境。”一位设计师如是说道，而这样的设计在麓湖全新LOFT产品中已出现，据悉蓝光、朗诗在今年也将有此类产品问世。

趋势二：高低配还能不能行得通？

以牺牲高层舒适性来获取溢价率的高低配项目逐渐显现自身劣势，更有开发商向锐理透露，新的规划红皮书将对小区建筑物高度配比做限制，“未来再想做高低配规划局通不过了。”未来高溢价产品，又有哪些趋势呢？

1、项目设计调性越来越统一

那么，未来住宅项目的溢价率要从何而来呢？纯粹的居住环境会更符合居者的体验，能提供更纯粹的优质生活和社交圈层，让客户的户外生活体验更好的产品，在未来更具竞争力。

“类似蔚蓝卡地亚花园城、阿玛尼艺术公寓，整体性很强、更纯粹、具有设计感的产品，会是未来高改产品的一种趋势。”一位设计师如是说。

在项目整体规划、公区配套、外立面、会所示范区、户型设计上，花园城、阿玛尼艺术公寓调性统一，细节极致，对比传统改善项目中，产品、园林、配套多种设计风格相拼凑，项目整体性缺失、倒土不洋的做法，极致的工匠精神才是硬实力。

▲花园城度假风格浓厚的会所实景图

▲花园城公区饱含度假元素的设计方案

▲花园城T2户型中引入多套房、第三厅设计理念，同时主卧与客厅超大开窗面，以及阳台处多功能活动空间的设计将是未来改善产品的趋势。

▲阿玛尼艺术公寓翡翠玺套房实景图

▲阿玛尼艺术公寓天际会所实景图

2、住宅小型化 低密产品小型化

城市别墅及郊区小别墅近年来的热销，在2017年或将持续。从开发商层面而言，因土地属性原因，“过去低密产品容积率在0.5—0.6，现在多是0.8—1.0”，开发商为争取更广泛的客户群体，“在传统小型别墅院落产品中，用更优越的配套和服务，让这些小型化产品能卖到接近、或者高于大型产品的单价”，从而换取更大收益。

就需求层面来看，目前城市主力消费人群集中在70、80后，家庭结构以三口或四口之家居多，家中长辈们多数有自己的生活圈子选择分居，“能满足四口人基本生活需求的小型化住宅正对他们胃口，在具备高消费实力的区域，未来一段时间里依然是受宠。”

 ▲蓝光雍锦园C1合院户型（点击图片查看大图）

3、复式住宅或是新的竞争点

与此同时，2016年蓝光、新希望、龙湖都在高层产品中尝试了复式住宅，让使用空间变得更多元，这或对2017年的高改市场带来新的竞争点。

▲龙湖九里晴川147.00㎡四房奇数层户型

4、精装修向人性化转移

在提升溢价率的道路上，精装修依然是开发商们不容置疑的选择。而今年的精装已不再停留于建材内饰表面的浮夸，除了拎包入住模式外，与智能化家居的融合是精装产品向人性化上转移的必选项。

趋势三：智能化家居2.0

从户型智能到社区智能，是2017年住宅产品的另一个大势。2017年的智能化家居又会是什么样子？

在开发商眼中，未来的智能化，将由纯粹的科技技术转向客户可感知、可视化、参与性，“产品升级，要求的是居住舒适度在改善”，一个更具人性化的居住产品将是未来市场趋势所在。

我们能看到，在当今成都市场上主流开发商们都在向“智能化”上发力。

比如，朗诗室内室外温度湿度PM2.5全面监测技术、蓝光专为社区研发的15项智能系统、华润精装项目将蒸箱烤箱与橱柜一体化、万科全屋新风除雾霾系统等等，都是对以往精装产品的细化升级。

设计师们更看好传统精装开发商，“政府明年有明确的精装要求，有传统强势供应链和新思维的企业，优势更大。”

趋势四：商业地块住宅化产品

在商业大量过剩的成都，商改住在2017年依然是必须面对的课题，“谁研发成功，谁就会领先市场”。商业地块住宅化产品究竟该怎样来做？

设计师认为，打着“酒店投资”噱头的公寓型产品，受酒店后期经营等不确定性因素影响已不被看好，能规避限购，且适合过渡性需求居住的创新型公寓，才能在今年的市场中拔得席位。

在公寓产品设计上，传统的通廊式户型有些过时，“面积小、五脏俱全、可以一分为二的公寓产品” ，因既能满足过渡性居住需求，同时还兼具投资性属性，将更具市场竞争力。比如，绿地、保利3.6米的小型loft公寓产品，市场表现非常不错。

▲保利香槟国际LOFT45.00㎡户型

另外，也有开发商认为，类似万科在深圳开发的12平方米极小户型并不适合当下的成都市场。

“成都总体房价不算高，首付30万能买到不错的三房，对于首置人群而言没必要选择一个极小户型。”这也让成都的商改住市场出现了更外一种可能：完全住宅化的公寓产品在2017年或将成为新的市场趋势。

比如今年即将入市的华润时光里项目，在商业地块上的完全住宅化产品，整体品质还远高于普通住宅，尤其是在社区配套服务上做到了许多首创，并与北上广一代的完全住宅化公寓产品看齐。

保利国宾首府的loft产品，80多平米实得150平米，且总价远低于住宅产品，这类商业产权住宅功能的产品都有可能为项目本身带来不错的卖点。

特别感谢：

蓝光发展总建筑师 郭震

中泰设计产品研发中心总监 陈筱秋

华润时光里营销负责人 程钰娟

国恒设计总建筑师 扈炜

基准方中高级建筑师 李济吾

太行瑞宏房地产有限公司总经理助理 杨毅

朗绿科技拓展总监 曹真方

锐理数据解决方案中心总经理 林森

成都万科产品中心

（排名不分先后）

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