上周锐理独家发布了2016年成都土地市场年度报告,可以看出成都土地市场正逐步回暖,一些热门区域的地价不断突破天花板,而中小房企想在成都成功拿地变得越发艰辛。
锐理战略研究中心总经理郭洁谈到:“所有成都好的地块都被外来企业拿光了。依靠大的财团背后支持,TOP10房企们敢于不断举牌,而中小房企靠自己已很难拿到地,即便拿到了,后期操盘运营也十分困难。”锐理数据预测,受2016年火热行情影响,武侯新城、天府新区、双流等区域土地在今年依然会“高烧”不断。抢不到“热点”地块,那么2017年的成都土地还有哪些不容错过的潜力股地块呢?
2007年以来,十年间成都土地价格一路高歌猛进。锐理数据统计,在2016年三季度,大成都土地市场的楼面价来到2920元/平方米,达到历史新高,全年楼面地均价较之上年有一定上涨。同时,成都土地市场整体供应量下降明显,成交率同比微降,流拍率较去年降至15.35%,一个更为理性的土地市场逐渐呈现在人们面前。
同时,我们亦能清楚看到,主城区地块的供应量正逐年递减。尤其以青羊、武侯三区为代表,区域内存量地块较少、小地块居多且多数位于三环路外侧,而锦江区则多数为旧改或回锅肉地块,对于房企而言利润空间十分有限。
在为日益走高的成交价格贡献最大的成都主城区内,还有哪些尚被人遗忘的“潜力股”呢?随着成都主城区土地供应节奏放缓,锐理发现目前仅有金牛区、成华区在供应及成交量上处于上升趋势,是几大主城区内,土地存量较大、地块面积最广的区域。
在成交价格方面,金牛区以3766元/平方米的成交楼面地价为主城区最低,在溢价率上金牛区表现亦不温不火。其中,年底发生在国宾板块的两宗地块成交,金泉街道淳风社区地块及西华街道侯家桥社区地块,将金牛区的土地溢价率及楼面地价一举抬升,迎来历史高位。即便如此,较之青羊区、武侯区动则六、七千的楼面地价,金牛区在土地价格方面仍有极大上升空间。
若将成都主城区再做细分,由不同板块构成的成都土地市场更能细致表现时下的发展趋势。锐理郭洁分析到,将成都楼市“一分为二”来看,“由西北向东南拉一条线,西南方向将是成都楼市未来的发展方向”。
由此再来观察大成都土地成交热度图,其中,城西的青城山,城南的麓山、天府新区正兴板块都是去年成都土地市场上成交最为集中的区域。而在主城区,国宾、外光华、大面、龙潭寺板块则表现较为活跃。不难看出,在城南红利持续走强的当下,具备改善基础的城西市场,或许是开发商接下来眼中的香饽饽。
▲大成都土地成交热度图
那么,2017年的城西哪里还有地?锐理统计了近三年间城西几大典型改善板块的土地走势情况,我们发现,从去年开始,受土地存量影响,外金沙、外光华两个板块供地量锐减,土地成交量下滑,仅有国宾板块在土地成交量上维持正增长。
而楼面地价方面,外光华板块的地价早在2014年已突破6500元/平方米关口,外金沙去年的楼面地价已达到7977元/平方米,反观同处于西三环路外侧的国宾板块,2014——2015年度,楼面地价4700元/平方米徘徊,去年徒增至6254元/平方米,仍然是三个同类板块中最低的一处。
与此同时,外金沙、国宾在去年均诞生过万元地块,可见开发商对这两个区域有足够的信心。综合以上量、价因素,国宾板块无疑是城西较有潜力的成长区域。
时间 | 板块 | 成交宗数 | 成交面积 | 楼面地价 |
2014年 | 国宾 | 4 | 306.72 | 4870 |
|
外金沙 | 2 | 92.3 | 4607 |
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外光华 | 1 | 16.53 | 6740 |
2015年 | 国宾 | 2 | 214.38 | 4570 |
|
外金沙 | 7 | 591.31 | 2677 |
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外光华 | 0 | 0 | 0 |
2016年 | 国宾 | 5 | 305.86 | 6254 |
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外金沙 | 2 | 104.2 | 7977 |
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外光华 | 1 | 294.91 | 6500 |
▲2014——2016年城西典型改善板块土地成交数据统计
除了价格因素外,地块自身的区位表现同样能左右未来的房价走势。根据金牛区规划,国宾片区定位为以文化休闲、现代商务为主的都市商旅游憩区。将依托聚集的文化、旅游、生态资源、构建1核3心文化旅游发展结构。依托聚集的商务办公、产业资源,构建1线3点的特色产业发展结构。
强大的产业支撑,为该片带来大量的人口。近几年,包括华侨城、保利、龙湖、恒大、万科、北京城建、华置、长虹、中电建、蓝光等在内的百强房企也陆续进入该板块,打造出多个具有代表性的千亩城市级大盘,区域内房价逐年看涨。在生活配套上,依托华侨城欢乐谷及中海国际社区等成熟商圈,及区域内万达七中、树德实验中学沙河校区等金牛区名校资源,国宾板块在“宜居”的版图上已逐步走向成熟。
▲国宾板块未来供地计划
锐理了解到,进入到2017年后,国宾板块已完成整理的地块将相继入市,未来可利用土地规模总计约6583亩,亦是金牛区存量土地最大的一片区域,包括金牛宾馆周边在内,均有大量土地等待上市。
其中,沙河源片区57亩商兼住地块已整理完毕,符合上市条件;西华片区金泉互助4组两宗二类住宅地块,金泉何家社区一宗14亩商业地块,已整理完毕正在办理上市手续。无疑,拥有如此优质土地资源的金牛国宾,在2017年定是成都土地市场的又大一“豪门”。
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