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除了恒大夺冠 2016房企销售榜TOP20信息量太大了!

由于节前公布业绩的房企不完全,因此这份榜单解读来晚了。

排行榜年年有,有时甚至流于形式大于内容,成为各房企贴标签站位的借口。然而,2016年的榜单将是一个例外。

锐理君根据各大上市房企官方公布的年度销售成绩,梳理出了2016中国房企销售TOP20榜单。除了恒大超越万科当上老大这个“老哏”外,我们发现,其中还有很多值得玩味的细节与变化。


△以上销售数据通过各房企官方公告统计所得(营运数据未经审核)

前三名销售总额 占TOP20总额的35.8%

房企年度销售榜的第一阵营似乎是一个只能容纳三人位的博弈游戏,2015年是万科、绿地和恒大;2016年是恒大、万科以及碧桂园。

不过,经过一年时间的变迁,这个阵营的分界线已从2000亿提升至3000亿。随之提升的还有该阵营的集中度,2016年前三销售之和已占据TOP20总额的35.8%,2015年该份额为33.9%。

千亿级俱乐部“会员”数 从7增加到12

受市场整体环境影响及第一阵营房企的竞争压力下,整体房企的销售业绩在2016年有较大提升。千亿级房企以上的房企已扩容至12家,而2015年仅有7家房企在此梯队。

另外,TOP20房企金额门槛也提升至528亿元,同比增长了71%。

△点击查看大图

三个“第一次”

在2016房企销售TOP20中,虽然绝大多数为2015年TOP20的老面孔,但意外惊喜的是,我们发现有三家房企的“第一次”献给了2016年。

碧桂园第一次坐上年度销售前三甲席位,融创第一次跻身千亿俱乐部,新城控股第一次露脸年度销售TOP20队列。

增速各不同 房企重“组队”

单纯看这份榜单似乎并没有什么新意,然而将各房企自身与2015年纵向对比后,我们发现了有意思的事情。如果按照房企销售增速来重新排序的话,TOP20的排位将有大变动。

火箭组:同比增速超过100%

这是你在任何领域都难以见到的场景(工资增速为何没见长这么快),但在房企销售TOP20榜中见识到了,关键是还不止一家。他们是碧桂园、融创以及新城控股。其中融创销售总额同比增速最高,达到120.8%。为什么跑得这么快?我们待会儿再来说说看。

快车组:同比增速60%以上

这是又一个万万没想到,去年已达到2013.4亿元销售额的恒大,在此基础上居然还能实现85.4%的增速,服气。此外,华夏幸福、首开、旭辉也分别保持了66.4%、92.6%、75.4%的高速发展。

稳妥租:30%-60%

3647.7亿元。其实,万科已经创造公司历史上最好的销售数据了,只是其39.5%的增幅相对于恒大来说确实落后太多。与其为同一节奏步伐的房企还有保利、华润、绿地等,这在以往来说较为正常的速度在恒大、融创一等房企的竞争压力下,显得毫不具说服力。

慢车道:30%以下

在TOP20房企中,唯有万达的同比增幅是呈现负数,达到-31.6%,这是因为万达正在向轻资产模式转型,而主动削减其地产销售收入。

除此以外,世茂、富力、雅居乐等增幅均在20%以下,世茂的增速甚至仅为2%。在当前环境下,房企面临着日益严峻的“不进则退、慢进亦退”的竞争压力。转型、求变,迫在眉睫。

生存有道 “成功”房企告诉我们的道理

为什么有的房企业绩飞速上涨,为什么黑马越来越多?不是这世界不公平,而是这世界变化太快,你却没有跟上。

通过榜单,可以很清楚的看到有两种派别的房企在2016年大放异彩,回顾他们成功“上位”的路子,我们总结了以下两种最可能成功的方法。

派别一:金融+规模化生存类

代表房企:恒大、融创

此类别房企的主要打法为通过疯狂并购+疯狂买地的规模化生存之路,一方面通过被并购企业快速实现全国布局,壮大企业销售规模;

另一方面,在土地越来越贵的市场下,融创先下手为强提前一步控制风险,为后续发展储存货值。作为2016销售TOP20房企同比增速最大的企业,融创成为此类别房企的典型案例。

自2010年10月融创上市以来,融创的销售额便呈直线上升趋势,从86亿到1506亿,融创只用了7年时间,主要方法就是“买买买”。2016年尤其关键,融创销售总额从734亿飙升至1506亿。

据财经媒体不完全统计,2016年融创在投资并购方面的投资在300亿元左右,对象包括莱蒙国际、融科智地、金科股份等一系列项目公司股权与上市公司股份。过去一年,孙宏斌陆续接触的项目甚至多达160多个。

在买地方面,有数据显示,2016年融创位列内地房企拿地金额第一名。并购+买地让融创在2016年完成了全国8大区域、30多座一线和二线核心城市的布局,为未来发展储备了充足的土地资源。

尽管,外界对融创的高负债率、杠杆融资买地的背景多有微词,但融创或许打的就是这个算盘:利用金融手段,用最少的钱为未来市场储备尽可能多的货值,为下一步扩大市场格局提供基础。

放眼于成都市场同样如此,2015年以来,融创通过并购国嘉、天合、中渝等企业,在成都市场上迅速布局。

锐理数据显示,目前融创在成都已呈现的项目共12个,其中仅有两项目为自主拿地开发,其余均为并购所获。就在2017年初,融创又于公告中披露,其将通过两个收购事项获得成都市高新区新川项目。与此同时,融创在土地市场上举牌次数骤增,2016年融创通过招拍挂方式在成都拿地四块。



△2016年融创通过招拍挂拿地四宗

这种打法路数,越来越多房企正在使用。买买买老大哥恒大自不必说,新加入TOP20房企阵列的新城控股同样如此,2016年新城控股住宅开发事业部获取了1591亿元的新增土地,意图借此在2017年冲刺千亿元销售额。

派别二:产业+地产类

代表房企:华夏幸福

实际上,产业新城的模式被业内众多人所看好,低成本土地+郊区发展的必然趋势,如果规划开发运营得当,产业地产可以为公司赢取巨大的利润空间。

只是,多数房企还未真正参透其中的开发理念及逻辑,要知道这是一门仅靠拿现金流去堆是绝对玩儿不动的手艺活。不过华夏幸福却是如今最明白的一家房企。

由于产业新城模式异地复制成效显著,华夏幸福2016年业绩迅速增长,以1203亿元名列第八,成为产业地产类别的龙头企业。

据了解,除了在京津冀区域继续强化自身产业新城建设的实力外,华夏幸福还在长江经济带、珠三角区域、“一带一路”沿线等全世界范围内扩张布局,已与多个城市地区的政府签署正式合作协议或战略合作关系。

截至目前,公司已战略布局的产业新城有50多座(还在快速增长),从产业新城模式异地复制的成效来看,华夏幸福的高增长才刚刚开始,未来“搅乱”房企格局的,华夏幸福当属一个。

其实在成都,因产业地产模式获益良多的房企早已有,置信便是一个。尽管长时间在市场中鲜有亮相,但凭借早年以旅游、工业、商业地产等复合产业地产开发战略拿下的大量低价土地,为置信如今的销售业绩提供了货值保证及利润空间。

锐理数据显示,2016年置信成交44.95万平方米跻身TOP10。在央企、上市房企占领成都市场下,除已实现全国布局的蓝光以外,置信成为仅存的几个还在成都销售榜上活跃的成都房企。


△置信的部分旅游、产业地产项目

毫无疑问,2017年将是竞争更为激烈的一年。明年今日,展现在我们面前的榜单或许会又增添几个陌生面孔,莫明间,锐理君竟想到陈奕迅《最佳损友》里的一句歌词:位置变了,各有队友。

房企生存压力再大,却早已没有回头看的余地,即使被推着走,唯有硬着头皮迎接创新、突破、转型的挑战。拼在路上的房企盆友们,2017,共勉!

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