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明日土拍|华府152亩地块咋做?锐理君给出三种高溢价策略

3月15日,成都市公共资源交易中心将以拍卖方式出让双流区协和街道长顺村2、6组,清河村9组地块,地块面积152.19亩,起拍楼面地价6400元/㎡。之所以有如此高的起拍价,都是因为“华府”二字。

从华府半年考到华府五年考

锐理君和华府板块有着难解的“情缘“,2012年11月,锐理数据撰写发布的《华府板块区域白皮书》为成都楼市定义了这个全新的华府板块。并从天府新区区域背景入手,以大量真实、详细的数据为基础,对板块区位配套、产业支撑、土地供应、开发商入驻情况、开发趋势、量价走势、住宅发展和商业发展等方面做出了科学的总结和预测。

半年后,我们又从土地、住宅、个案研究,板块发展与预期等方面对华府板块进行“考核“。(详情点击:华府板块专项研究)

转眼,华府板块已经进入第五年,华府板块的发展也由以元华路和牧华路的交点为圆心向外延伸。这五年我们见证过华府的疯狂,也质疑过华府的高存量,更经历过它的起死回生,现在的华府真是应正了那句话“昨天你对我爱搭不理,明天我让你高攀不起“。去年底,中铁建拿下华府板块三宗地时的楼面地价已高达8950元/㎡,这可是当年华府板块很多项目可望而不可及的售价啊!

△2012年至今,华府板块部分土地成交列表

从华府板块近五年土地成交表格可以看到,华府的土地价格已经成功实现三连跳,本次出让的双流区协和街道长顺村2、6组,清河村9组地块6400元/㎡的起拍楼面地价也刷新了板块的最高起拍价,甚至比大源、攀成钢很多地块的起拍楼面地价还高。因为华府,双流的平均楼面地价也从2012年的不足2000元上升至2016年底的6000元+。

△2012年至2016年底,双流住宅类土地平均楼面地价走势

设计师带你看地 优劣势均不可忽视

这么火的一宗地,锐理君必须要去看看,我们邀请到中泰设计产品研究中心负责人陈筱秋一起,从设计师的角度来“审核”该宗地块。

在现场,我们看到本次出让的152亩地块以荒地为主,场地内部起伏较大,与相邻道路有2~12米的高差,其中内部现有两块面积较大的水塘,无待拆迁用房。地块的西侧与南侧为中铁建新拍的地块,北侧规划的是华阳职中,东侧为万锦城。

△地块内部有水塘和高压线


△地块高差明显


△地块附近的变电站


△地块位置


△该地块与万锦城项目的位置关系

我们总结了地块的几点优势:

1.地块内部东北侧规划小区级配套幼儿园,菜市场及社区卫生站、文化活动中心。沿万顺路,南湖逸家、保利叶语、中海右岸已形成较为成熟的社区底商,社区商业氛围较好。

2.片区级商业中心,规划小学、中学、医院,均在地块南侧500米范围内,配套设施相对完善。

3.地块与规划的2800亩怡心湖公园的距离约1.5公里,景观配套相对较好。

地块的劣势也非常明显,首先,地块临交通主干道华府大道,虽商业展示性良好,但对居住区有一定噪音干扰。其次,地块西北侧临220kv变电站,东南侧临110kv变电站。对项目形象有着负面影响。

当前,板块内以改善产品为主,汇集了保利、中铁建、中海、九龙仓在内的多家品牌房企,有名企聚集效应。待地铁通车后,板块的价值将进一步提升。从市场的角度来看,目前,高新区及天府新区属于限购区,改善自住及部分投资需求将会向未限购的板块转移,地块所在的双流将吸纳一定量的购房需求。

产品组合建议:若想求品质可参考蔚蓝卡地亚花园城

1.在楼面地价高于周边楼盘售价的情况下,如何打造无外部优势资源的高端轻奢住宅?

2.地块紧邻中铁建三宗地块,应注重与中铁建竞品的差异化。

3.规划形态应与中铁建相互呼应,最大程度利用中铁建项目的内部景观资源。

带着这三个问题,我们再来看华府板块的各面积段销售情况,和各产品类型的去化情况作为该地块产品组合的参考。

面积段 销售套数 新增套数
50~70㎡ 1177 548
70~90㎡ 6443 3138
90~110㎡ 3975 2637
110~130㎡ 1179 566
130~150㎡ 419 174

△ 2016年1月~2017年3月华府板块各面积段销售及新增情况

从上表可以看出,华府板块主要销售集中在70~110平方米面积段, 大面积段改善型产品在该区域供给相对缺乏。

按照建筑类型划分来看:

联排别墅2016年至今销售面积为7085平方米左右,销售均价在14000左右,去化能力尚可,溢价能力较高。

花园洋房在华府板块近一年的销售情况和价格都比较理想,去化较快,溢价较高。2016年至今,华府板块花园洋房累计销售9198㎡。

高层月销售面积在71682平方米左右,去化最快,溢价能力一般。

在这种市场情况下,做什么样的产品才最适合该地块呢?中泰设计陈筱秋给出三个产品组合建议。

产品线组合方式建议一:

货值极致化:高层+小面积段联排别墅

参考案例:北大资源·颐和翡翠府

产品线组合方式建议二:

货值极致化:高层+大面宽叠拼产品

参考案例:龙湖·九里晴川

产品线组合方式建议三:

高层品质最大化:资源向高层倾斜,少量别墅提调性

参考案例:蔚蓝卡地亚花园城

熔断重启 最高限价卷土重来

去年末,成都土拍首次实施“熔断”机制,3宗主城区地块因高于最高限价而流拍(点击查看:年度土拍大戏|3宗成交3宗“熔断”1宗流拍),这次又轮到郊县地块迎来最高限价,“当最高报价不高于最高限价(含设定的最高限价)的,拍卖主持人按程序宣布成交;当最高报价高于设定的最高限价的,拍卖主持人宣布该宗地拍卖终止。”

△2016年12月28日三宗主城区熔断土地指标

根据去年三宗地块的熔断价格来看,溢价率不高于30%,成交的概率更高。参考中铁建拿地价8950元/㎡,那么该地块可承受的溢价率在40%以内。总之,太疯狂一定会迎来郊县首宗熔断地块。

至于拿地意向房企,缺货的房企太多,都有可能出场,而刚刚拿下三宗地块的中铁建当然是出席概率最高的房企。更多精彩内容,请关注锐理土拍直播。

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