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建设路“熟地”8000起拍 还有哪些利好不能忽视?

4月6日,成都公共资源交易中心将以公开拍卖的方式出让主城区8宗共计约540亩的土地,全部为二类住宅用地或商服兼容二类住宅用地。尽管距离拍卖还有10余天,但信息一公布便引起了业内的广泛关注,原因有三:

1、这是今年迎来的首场最大规模的土拍;

2、8宗地块均来自主城区,回顾去年6月29日那场主城区土拍,创下多个记录;

3、其中三宗地块是去年成都首次启动熔断机制后遭遇“熔断”的地块。

看完热闹看门道,今天锐理君就着重分析下成华区建设路南路的44.5亩地块,看看除了起拍价的相对优势之外,还有哪些利好值得关注。

△建设南路44.5亩地块位置示意图及指标

建设路核心商圈熟透了的“熟地”

作为主城区二环旁难得的优质地块,地块周边发展环境如何?锐理数据从地块所处的区域规划、市场发展和配套三方面的利好进行了观察。

△即将出让的建设南路44.5亩地块已经打围

利点一

规划:产业人口富集尚有城市红利

该地块位于成华区建设南路,北至规划道路,南至建设南路,西至圣灯西路,东至铁塔厂空地规划范围。

随着成都进入建设国家中心城市的崭新航程,成华区勇当成都建设国家中心城市排头兵,确定了以“一带三轴五区”的发展布局,而地块正处于政府重点打造的“五区”中的中部文化创意发展区和西部商务总部发展区双向辐射区域。

西部商务总部发展区是成华区重点发展金融服务、现代商务商贸、总部经济、创新经济和高端酒店服务产业的区域,目前已经吸引了30余家世界500强企业入驻;而中部文化创意发展区则是发展商贸商务、信息服务、都市旅游和新兴房地产的区域。

在政府规划指引下,最直接的效应就是产业人口的聚集。

作为以商贸、商业发展为主体的建设路板块,人流就等于商气,无疑将极大提升整个板块的经济活力,据了解仅西部商务总部发展区目前的人口就有达50万,而西部发展区正是目前整个成华区商务、商业表现最有活力的区域,其强大的辐射力未来势必将吸附更多人流涌入。

从地块本身来看,对于商业开发体量和类型均有要求,区域是否有可承载的人口也成为了不少开发企业关注的焦点。

从以上条件来考量,除优质的商业发展环境外,政府统一规划和开发产业的同时,成华区以2017年1号文件的形式发布了《关于支持实体经济发展的若干政策意见》,为产业发展提供了强有力的政策保障。

利点二

市场:板块需求旺盛 辐射力强

建设路板块经过超9年的房地产集中发展,居住氛围已十分浓厚。与此同时,其优越的区位优势还能对周边形成强大的辐射力,沿二环高架,向东、南可辐射万年场、攀成钢和锦华万达三大成型居住板块,向北可辐射八里庄、二仙桥等未来发展潜力十足的板块。

处于中间地带的建设路板块,凭借成熟的商圈配置,先发优势明显。

△SM广场


△2016年重装开业的优客城市广场开业当天现场

根据相关数据显示,2016年上半年,SM广场日均客流达到了5万人次左右,而占据春熙路商圈和地铁2号线地理优势的银石广场日均客流量也不过3万人次,而体量为SM广场两倍的大悦城日均客流量也不过5万余人次。

在消费力方面,区域消费力也随着房地产市场的发展呈现出由低向高的升级。仍以SM广场为例,去年上半年,百货等主力商家的销售额增长率已经超出10%。而未来随着蓝光雍锦阁、金房玺座和恒大中央广场等以改善居住为主的项目接连入市,区域内的消费实力还将有提升的空间。

△地块旁的蓝光雍锦阁项目

△地块对面的金房玺座项目

△地块周边在售项目产品区间和均价

地块周边目前已经聚集了包括蓝光、保利、恒大、金房和中海在内的品牌房企,从在售产品面积来看,主要以90平方米以上的改善类产品为主,其中保利康桥和恒大中央广场均为大平层类产品,均价在14000—18000元/平方米,地块旁的蓝光雍锦阁项目则是蓝光在去年主推的高端“雍锦系”旗下产品。

利点三

配套:典型主城配置 教育资源完整

建设路板块经过超9年的房地产集中发展,已成为主城区二环旁最成熟的生活住区。

生活方面:10分钟以内路程可到达包括龙湖三千集、SM广场、伊藤洋华堂等区域多个大型商业体,此外再加上距离仅有数分钟路程的东郊记忆、万科生活汇和红枫岭成熟的底商,日常生活和休闲娱乐需求都可得到充分满足。

△建设路商圈核心区域商业配套、交通配套及主要项目位置示意图

△东郊记忆举办的音乐会现场人气爆棚

交通方面:地块周边公交体系完善,通达性高,5分钟路程内便有多条公交线路,直线距离800米还有BRT快速公交,预计2020年通车的地铁8号线跳蹬河站距离地块也仅有500米。

教育方面:地块周边已有成都理工大学、电子科技大学、华西中学、电子科大附小、建设路小学等多所学校,再加上已建成的幼儿园和预计在2017年建成的小学,届时周边将形成可满足全阶段需求的教育资源。

生态资源方面:地块的西南侧便是沙河,河滨延线已打造成生态河滨公园。此外,地块西北方向所处的中部文化创意发展区还有政府打造的3处城市中央公园也正在加紧建设当中。

未来,成华区在配套设施方面还将有进一步提升。今年建成4个公园,3年内完成28条河流整治,五年内打通33条断头路、建成配套学校和幼儿园77所。

价格相对优势明显适宜中高端改善定位

通过以上总结不难看出,建设南路地块可以算得上是近年来主城区为数不多的优质地块,从此次公示的8000元/平方米的起拍单价来看,相比同日出让的金牛绕城外地块和武侯区三环外地块,价格优势非常明显。对此,锐理数据也根据地块进行了测算。

地块开发建议

商铺物业:区域整体商业氛围好,可以建设中等规模商业MALL,为提高商业的可销售型,可适当沿建设南路布置一些街区型商业和住宅底商,利于商业销售变现,降低企业资金压力

塔楼物业:区域非成都传统办公核心区域,商务办公氛围相对较弱,应尽量将办公物业分割面积划小,降低物业总价,吸引投资客购买。同时办公(公寓)物业可考虑引进酒店,利用带租约的销售模式,提升项目办公(公寓)的走量速度

住宅物业:区域位于成华区核心建设路商圈,区域地段价值高,周边现有居住人口量大,地缘性改善客群多,未来可以做高品质,打造城市稀缺型中高端改善项目,提高项目溢价能力。

作为成华区今年率先登场的首块地,建设南路地块也算得上主城区难得的优质地块,而这,还只是“冰山一角”。

据了解,预计在今年,地块周边还将陆续有地块入市,面积200亩以上,包括备受关注的铁塔厂地块、圣灯城中村改造地块,主要位于东郊记忆和成华大道周边。

从区域来看,成熟的建设路商圈无疑已奠定了良好的发展基础,而政府的规划红利则为区域未来发展增添了引擎,未来可以预期的开发空间适合更多房企在此进度深度开发。

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