今年的成都楼市行情中，大城东是一个不容被忽视的板块，一方面因为它地理位置距离城南非常近，另一方面区域自身也有种种利好，其中一直以刚需供应占主流的大面尤其受关注。龙湖三千庭的进驻打开了区域的改善局面。然而，从龙湖的产品结构来看，它也是谨慎地在试探。

大城东需要什么样的改善产品？2017年，蓝光公园华府落子龙湖旁，试图带着改善产品回答这个问题，不过其并不满足于此，他们的目标更为笃定与明确：要做城东改善标杆。蓝光将如何达成？

目前，公园华府的定位、规划、景观都已表现出较强的指向区域标杆目的，那么在最关键的产品价值方面能否持续保持高姿态？3月18日，蓝光公园华府精装示范单位终于亮相，锐理三问，看公园华府怎么在产品上做好大城东改善这道题。

一问：除了2.4米×7.2米的阳台
公园华府在户型尺度上还有哪些突破？

高改客户最需要的究竟是什么？公园华府给出的答案是：尺度。

这一点首先体现在面积段上面，公园华府的高层及洋房产品面积分布为98-135平方米、134-168平方米面积段，与周边其他项目明显拉开了距离，实现客户精分。

这样的面积段在大城东有没有市场？锐理数据显示，大城东市场在 90-110平方米、130-150平方米两个改善面积段的供销矛盾尤为紧张。

城东改善面积段的存销对比图

在户型面积上实现差异化后，如何分配各个面积区间的比重，最终抓住客户心理，这更是一项烧脑的思维过程。公园华府这次将尺度的HIGH点做了三方面的细化。

7.2米 X 2.4米 比卧室还大的阳台

即使在中间楼层的洋房户型，公园华府的最大阳台面积能达到7.2X2.4米的尺度，足足有17平方米，比很多项目的卧室还大。而在当前市场上，1.8米进深的阳台实际已算顶级配置，那么公园华府为何要花费大力气做2.4米宽阳台？

“有时候客户并不知道自己需要什么，但看到某种不同的东西时却能够很快做出判断”。锐理君了解到，项目一方面是基于客户研究发现，成都改善客户对阳台空间的尺度与舒适感尤其在意。这从近段时间项目的到访情况分析也能得到证实，不少客户表示非常愿意多支付一点钱而接受“花园型阳台”。

另一方面则来源于项目方的一点“小聪明”，1.8米进深阳台在市场已是普遍产品，而为了打出产品化差异，公园华府特意要求设计方做出2.4米进深的阳台。

尽管宽度只增加了60厘米，但2.4米的阳台在功能尺度上比1.8米的阳台使用舒适感显著差别。简单的场景对比是，如果1.8米进深的阳台可以举办三人下午茶，那么2.4米进深的阳台则还可以摆下一台四脚钢琴，办一场私密音乐会。

顶底跃走红的关键 百余平私家花园

锐理君了解到，在公园华府目前的来访情况中，有一类的置业指向尤为明确，即只要顶底跃，其余楼层及户型均不考虑。背后的原因，很大程度上在于项目超大面积的花园，“在别墅中才能享受到的花园在洋房中也能拥有”。

以168平方米顶跃户型为例，在上下层分布有三个花园露台空间，总面积近70平方米，每个区域都有足够的空间同时满足家庭三代住户不同的生活场景需求。如用于年轻一代儿童活动区、中年一代户外瑜伽健身区、老年一代家庭菜园区等。

底跃花园意境图

多套房设计 打破洋房单套房双卫的市场规则

除了“公园式居住”外，公园系产品还有一个定位标签，叫家庭陪伴。基于此，项目尤其考虑一家三代的家庭式改善购房群体需求，在户型上便体现为多套房设计，这在洋房中尤为罕见，要知道多套房设计一般是在别墅产品中才会出现。

因此，尽管最大的户型面积还不到200平方米，但却有三个起居室在拥有完整使用需求之外，还配备有洗手间，这对一家三代各个居住者的私密性居住需求，无疑是更为人性关怀化的体现。

二问：产品对抗领域转移
更高的区域定价权，蓝光怎样做到让业主买得更值？

锐理君了解到，基于区域标杆的地位，项目在入市之初便有了掌握区域定价权的野心。然而，公园华府如何让客户为更高的价格买单？单纯的高成本外立面、玻璃幕墙、石材等物质材料显然早已不具备说服力。

于是，公园华府开始将注意力从物质转移至需求本身。项目发现在目标的中产精英阶层中实际存在着几种主要的焦虑状态。“一天工作18小时几乎忘了孩子的模样”、“奋斗是为了家人 但健康却成了奋斗的绊脚石”。

如何通过住宅产品解决客户对健康、陪伴、家庭生活精神渴求，公园华府试图解答这个问题。实际上，在雍锦系时蓝光便已表现出这种人文关怀性，而在公园华府则主要体现在陪伴体系上。

家庭全龄陪伴体系：

公园华府在项目内设置有特意针对儿童、青年、老年三大年龄层群体的活动场所。包括：

500平方米全龄儿童童梦空间

550米青年健身慢跑跑道

230平老年活动场地

150平方米的宠物乐园，并内置有跳圈、抓板、滑梯等设施。

此外，项目还在各活动空间的细节之处体现关怀，如充电桩、能量补给站、直饮水提供等等，用公共空间设施来尽可能的体现项目对住户的关怀与陪伴。

全龄陪伴体系意境图

三问：智能体系背后的逻辑
现在的区域领先 是为了今后能够领涨？

2016年蓝光便表明了其在智能体系上的坚持，智能系统被作为重要产品价值点在多个项目中被强调。实际上对于是否在项目上投入智能体系，业界对此观点不一，有的认为智能系统便捷、前沿，有的则认为智能系统更新换代快、造价高。而通过公园华府对智能体系的铺排，我们或许能看懂蓝光背后的逻辑。

观察公园华府的智能体系布局情况，我们能发现这样一个有意思的现象。项目在公共空间中大量运用了智能系统，如手机开门、手机刷卡、人脸识别门禁、电梯指纹识别到层、车牌自动识别、低层红外幕帘、生活APP等等设施，为社区安全、便利提供硬件基础。

而对于各个住户，项目并未粗暴生硬的统一安装智能系统，而是为不同居住理念的客户提供足够的选择空间，如项目采取了新风系统主机预留、PM2.5除霾点位预留、智能家居系统点位预留等，可凭个人偏好进行选择安装 。

这其中除了配置目前的智能社区常用的体系外，人脸识别、红外幕帘则比较少见。单纯从现在的市场环境看，即便没有智能配置，项目也应该不愁卖。但是公园华府却采取了一种超越区域现状的方式为产品加码。

梳理其背后的逻辑，“做市场3-5年后才普及的产品”，不管届时系统有怎样的更新换代，项目都能够用具有预见性的，超前的思维去应变。而那些在当下完全忽视智能系统的项目，则很可能会在不久后失去更大的保值增值可能。

蓝光公园华府项目效果图

从3月初在市场上发声“献给城东的溪水与花园”，到3月中旬景观示范区亮相，再到上周末精装示范单位开放，公园华府在一步步揭开蓝光2017改善一号作品的面纱，无论是项目定位、景观打造还是产品呈现，蓝光在各方面都有让人看到其闪光之处。最终公园华府为大城东改善做的这道解答题，市场买账与否？我们拭目以待。