3月23日一纸令下，成都限购政策升级为“全城限购”。这一次，二手房也被纳入到限购范围内，但包括公寓类产品在内的商业物业仍不限购。

有评论说公寓产品迎来了走量的好时机，从去年11.17城南限购之后公寓产品的市场表现来看，这个说法不无道理。

从2月份到现在，城南的公寓市场真可以说是“开一个火一个”，一部分项目包含较大商业体量的项目甚至开足了马力往前赶工期，争取尽快入市。在成都市场总体商业过剩的背景下，放在两年前一定会是“烫手山芋”的公寓产品，为何在城南突然变得这么吃香？

分区域限购政策升级 城南公寓类产品销售开始升温

2016年的限购政策，是成都公寓销售走高最大的市场推手。锐理监控数据显示，去年11月份，即“11.17城南限购”政策发布当月，成都公寓市场在供应环比下跌22.3%的情况下，成交却环比上涨62.2%。其中成都高新区和天府新区这两个区域合计售出的公寓产品在当月大成都的公寓产品销售面积中的占比高达45.4%，接近一半。

从城南区域近半年以来公寓产品的存量情况来看，在去年11月末，城南公寓存量达到半年来的最低值，紧接着，12月和1月，嗅到市场机会的开发商加快了公寓类产品的入市节奏，两个月城南区域公寓类产品新增供应量分别达到了约7.1万方，12.4万方。

△近半年城南区域公寓类存量走势图

新增供应直接刺激了城南公寓产品的销售行情走热，2月18日开盘的大源欢乐颂项目所推出的LOFT产品开盘认购率达到92.2%，3月16日开盘的复地御香山、3月18日再度推新的大源欢乐颂项目，公寓类产品仍旧受到了购房者的追捧。此外，还有部分项目甚至根本不进行集中开盘，仅采用顺推，没有任何媒体广告宣传动作的雅颂居2期，公寓产品在春节后到现在的约1个半月时间里，已销售近百套。

截至3月19日的监控数据还显示，城南区域的公寓类产品存量已接近去年11月份底的水平，若市场再无新增供应，预计3月底存量就将创新低。城南公寓市场的火热，大致有以下五个方面的原因：

1、城南限购与供应短缺的双重因素叠加

去年10月国庆节期间，成都楼市的限购政策出台，加上11月17日对高新南区、天府新区的限购政策“升级”，在短期内急剧地加重了开发商的观望情绪，推盘节奏明显放缓。限购使得部分客户失去城南住宅产品的购买资格，这部分客户转而关注公寓产品。

按理说春节之后，各开发商新的年度销售目标下达，推盘积极性应会大不同于去年底，但在土地供应断档已经超过一年的大源板块，住宅市场的潜在供应量已经逐渐“见底”，两相叠加，公寓类产品自然迎来了较好的出货时机。

2、资金寻找出口，城南仍为第一选择

在限购之后，兼顾自住与投资的心态成为成都楼市置业群体的主流心态。成都楼市传统的“南富”城市地理属性、国家级新区投资建设的迅速推进、大源及华府、新川等城南板块的进一步成熟，让在成都楼市寻找出口的资金始终首先瞄准城南区域。以“维护楼市平稳健康发展”为原则的调控政策，并未消解置业群体对城南楼市价值与价格的心理预期。

3、住宅产品价格高企，低总价产品受追捧

从城南住宅与公寓类产品的备案均价来看，当前公寓类产品与住宅产品间存在约3200—3700元/平方米的价差，再加上公寓类产品面积区间以40—70平方米之间居多，这就使得公寓类产品相比住宅产品的购买门槛大大降低。

以SOHO产品9640元/平方米的均价计算，大多数公寓类产品的首付门槛在30万元上下，而在城南市场住宅产品的面积区间普遍突破100平方米的情况下，住宅产品的首付门槛最低都需要近40万元。

△近一年城南商品住宅与公寓类产品备案均价走势对比

在大源板块，住宅与公寓类产品的价格差对客户的选择施加的影响就更大了，6000余元的单价差，约至少15万以上的首付款差距，使得出价能力偏弱的首次置业群体更倾向于选择公寓类产品。

△近一年大源商品住宅与公寓产品备案均价走势对比

4、居住氛围成熟，公寓产品的投资回报有更多保障

城南居住氛围的日渐浓厚，天府大道南延线办公楼宇大规模投入使用对白领阶层置业区域选择的影响，也使得城南的公寓类产品投资回报有了更多的保障。

以大源板块为例，板块今年已经进入第十个开发年头，土地和住宅产品供应均已趋于见底。高新伊藤、麦德龙、家乐福、复城国际广场、铁像寺水街、世豪广场、环球中心、银泰城等大体量中高端商业的开业，金苹果、蒙彼利埃、霍森斯等名校的进驻，让大源完成了居住的升级三部曲，国际化居住品质已然呈现。

以高新伊藤为原点，其周边入住小区已在15个以上，常住人口达20万，预期2018年大源板块的居住人口将高达60万人，大源核心生活区已经成型。

人口的集聚，使得大源板块的公寓类产品已经不再是单纯意义上的投资产品，以自住为购买目的的客群比例近两年里迅速上升。

而在租金方面，大源板块当前的精装修套一房源月租金约在2000-2500元，且在租赁市场上，普通装修住宅与精装修的公寓类产品的租金基本上处于同一水平，无明显差异，部分提供较好的物业管理服务的公寓产品租金甚至比住宅还要高。

这个租金收入足以偿还公寓产品月供，以严格的投资回报模型计算，大源板块的公寓类产品有望在8-10年内收回全部投资成本，从而进入纯收益期，这已远高于住宅、车位、写字楼的投资回报周期，因此不光支付能力较弱的群体青睐，专业的房产投资者和酒店类投资机构在近一两年里也明显表现出对城南的公寓类产品浓厚的兴趣，直接与开发商洽谈整栋购买或洽谈经营权的案例逐渐增多。

5、机缘巧合开发商把最好的项目地段留给了公寓

在前几年商业地产较为严重过剩的市场环境下，手握商业占比较高的地块的开发商通常都会选择先修建住宅部分，以缓解现金流的压力。

在没有想清楚商业怎么做的时候，通常会为商业地块的打造预留多种可能性，比如吃满商业容积率的底层盒子商业加上一定量的办公产品的组合。这种机缘巧合，使得留到最后的商业地块上的物业形态变成了如今颇为抢手的公寓产品。

而在预留商业地块时，必然会考虑到未来商业的辐射人群、通达性、临街展示面、空间视觉上的昭示度等因素——商业往往占据了一个地块中最好的位置，位于大源板块的嘉里雅颂居2期的公寓产品就是典型。

如上图所示，目前嘉里雅颂居2期在售的公寓产品，位于荣华北路与盛治街交汇处，在该栋塔楼的第1-3层，规划为临街商铺，4层及以上为公寓。底层商业既可以为雅颂居项目业主提供商业配套，又可以辐射到周边住宅小区，同时该栋塔楼与主干道剑南大道保持了50米以上的距离，且前方有雅颂居2期的住宅塔楼遮挡来自主干道的噪音。

△雅颂居公寓效果图

在通达性上，项目二期地块与在建的地铁5号线的两个站点的距离均在10分钟的步行距离之内。周边高新伊藤、世豪广场、铁像寺水街等购物和商业配套距离项目二期均只有一个街区。

△雅颂居商业意境图

另外，因考虑到底层商业对外摆区的需要，商业距离规划用地红线的退距高于住宅，使得公寓产品既有更开阔的楼间距，同时在视野上也与周边住宅建筑塔楼恰好形成了错位。

诸多对公寓产品居住属性起到加分作用的因素叠加，使得开发商对产品的销售前景充满了信心。

专家观点：品牌开发商的公寓更值得下手

在2016年成都住宅及商业年报发布会上，锐理数据解决方案中心总经理林森即表示，在城南限购的大背景下，限购区域内的类住宅产品将迎来绝佳的市场机会。

林森同时还表示，品牌、门槛、口碑、标杆、成长性等因素将成为类住宅产品市场突围的关键。显然，放在第一位的“品牌”对公寓类产品后期的投资回报、物业管理水平等将起到至关重要的作用。

△雅颂居样板间图

据锐理观察员了解，嘉里雅颂居2期的公寓产品全部为精装产品，在精装标准上，厨卫洁具等均延续了前期住宅产品的精装标准，如西门子的灶具、OULIN橱柜、TOTO洁具及防油烟罩板、汉斯格雅龙头等，而3.3米的层高使得装修时不仅可以将电热水器隐藏在天花板内，更能让装修后的室内空间拥有更高的净高尺寸，居住者不会感到空间压抑。

另外，雅颂居2期公寓的物业管理方也与住宅部分一致，同为业界具有极高口碑的嘉里物业，而这对公寓产品后期的租金调涨幅度、投资者的投资回报率等将起到非常关键的作用。

可以预见的是，2017年城南仍将有数量不小的公寓类产品将入市，而品牌开发商的高品质精装公寓产品的竞争优势将会更加明显。