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数十家房企年报研读:2017楼市是个“X”!

昨天上午,万科总裁郁亮率队在深圳总部举行了万科2016年度业绩推介会,引发高度关注。业界纷纷试图能从中窥探出这位行业龙头房企对未来市场走势做何判断,实际上,在整个三月,有包括绿城、中海、中粮、龙湖、合景泰富、富力、雅居乐、佳兆业等在内的几十家房企陆续发布了2016年年度报告。

除了对2016年的业绩进行回顾总结外,更值得引起关注的是各房企对2017年市场的预期。

锐理君对这些房企进行了不完整梳理统计后发现不少有意思的现象与看点,比如在各房企年报中有几个关键词被多次提及,几乎成为行业共识;又如大房企对2017公司走向更为清晰,而小房企则略显迷茫。锐理君将其进行分类呈现,想必各大上市房企的市场观点,能对业内人士有一定借鉴作用。

△3月份发布年报的房企销售数据不完全统计(华润和金科为营业收入)

看点一:如何看待2017年市场?
房企异口同声:审慎+乐观

在各家房企的年度报告“2017年市场前景展望”部分中,锐理君都能看到“审慎乐观”四字。

为何是“审慎”态度?

2017年,中国经济的增速预计将在2016年的基础上进一步趋向平稳。随着政府以供给侧结构性改革,因城施策、分类调控等系列措施的背景下,房地产销售增速放缓成为可预见的趋势。加之房地产行业集中度正逐步提高,企业生存压力增大,市场环境愈加复杂,因此,企业普遍持审慎态度面临未来市场行情。

为何又是“乐观”态度?

房地产行业作为国民经济的重要支柱之一,城镇化进程带来的首次置业以及高品质住宅的改善需求仍是房地产长期发展的强劲动力。

此外,2016年12月,中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的“,并表示将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这些举措将为行业的长期健康发展提供制度保障。基于此,房企对未来长期市场是持乐观态度的。

看点二:城市战略怎么布局?
没商量!聚焦核心一二线城市

尽管各家房企对2017年的发展方向各有打算,但在城市战略布局上,几乎所有房企都达成了一致意见:聚焦核心一二线城市。

北大资源、合景泰富、万科、龙湖、绿城、旭辉、华润等均在年报中明确提出,2017年将深耕已进入的一线和重点二线城市。不过,万科、中粮、北辰还对城市进行了更为细致、明确的划分。

△万科2016年分区域销售情况

万科将已进入中国大陆的65个城市,分为以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的中西部区域。在2016年万科新增建筑面积3,157.3万平方米中,就有88.3%的新增项目位于一二线城市。

中粮将城市划分为中心型城市、成长型城市和提升型城市三种类型,并制定升降级激励制度。在资源有限的条件下,优先发展市场好、团队强的城市。

北辰则聚焦长江经济带、京津冀首都经济圈、川渝城市群以及经济支撑力强、需求旺盛的节点城市,这与万科的城市战略观点相似。

其中,对核心一二线城市的定位,各家房企各有所理解,不过万科重点关注的14个城市名单颇有借鉴意义,分别为北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 。

此外,万科还在年报列出了一个三四线城市名单,并为其做了13.8亿的存货跌价准备,这份城市名单同样值得回味。

△万科2016年存货跌价准备的城市名单

看点三:高价地环境下如何拿地
多元化获取土地是大流 也有人瞄准三四线城市

由于“聚焦一二线城市”的战略布局,房企不得不在核心城市日益高涨的地价和稀缺的土地供应大环境下获得土地资源。但为了降低拿地投资成本,为未来长期市场做货值储备,一方面,房企拿地意愿较强烈,明确表示要大力获取土地资源;另一方面拿地方式更为大胆与多元,寻求如并购、合作等多种方式。在整体投资拿地方面,房企依然表现出“谨慎乐观”的态度。

实际上,不少房企在2016年便已做了大量的土地储备。

万科坦诚现有土地资源可基本满足未来两年的开发需求。这一定程度上得益于2016年,万科通过合作、股权收购、代建等方式获取的大量土地资源,去年有59.5%的新增项目均为通过合作方式获取。

龙湖2016年的土地储备达到4147万平方米,主要集中在环渤海、西部、长三角、华南及华中,分别占39.2%、31.1%、18。5%、7.6%、3.1%。

不过也有房企在土地市场上另辟蹊径,比如绿城。绿城在年报中明确提出,一方面强化一二线核心重点城市的项目投资,但另一方面也会适度加大三四线城市优质短平快项目的投资以及拓展一二线城市周边的优质小镇项目,开发范围由城市核心地段部分外溢到城郊小镇。

看点四:房企利益点如何提升与突破?
有的优化产品线 有的探寻产业地产

尽管近两年房地产市场的销售规模扩张迅猛,但多数房企的利润率却在下降,在更为复杂的市场环境下,房企如何提升公司利益增长点?

中海:提升投资物业比重

中海在年报中申明,公司以住宅为主、商业为辅的战略进行市场开发市场,不过在市场毛利率持续下降、过度扩张房地产开发规模可能带来不对比风险的情况下,把投资物业盈利比重持续提升是公司的长久目标。

万科:“轨道+物业”模式 拓展城市产业地产

年报中,万科在分析认为随着国内新一轮轨道交通建设高峰的到来,“轨道+物业”的模式是万科未来发展的重要方式。更何况,2017年1月,地铁集团以协议转让方式受让万科15.31%的股份,成为公司的重要股东。这为万科的“轨道+物业”、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式提供有力条件。

中粮:专攻优化产品线 提升产品价值

中粮则将在产品线上重点发力,根据高端改善型、再改型 、首改型和首置型产品的市场竞争策略,继续优化旗下的壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列四条产品线,力图以产品力占据市场定位。

绿城:从“卖房子”到“卖生活”

以品质著称的绿城在年报中明确,公司盈利模式将逐步向以服务增值和资本增值为主,开发增值为辅,开发内容由“造房子”升级为“造生活”,由“卖房子”转型为“卖生活”。

华润:“销售物业+投资物业+X”的商业模式

华润2017年计划开业深圳万象天地、上海万象城、西安万象汇、泰州万象城四个购物中心,继续扩大商业地产规模。同时继续走“销售物业+投资物业+X”的商业模式,除不断主攻主营业务外,还在物业管理、养老地产、海外投资、城市交通基础设施等新领域里探索多元化发展,从而应对市场变化。

实际上,不止是华润的“X”意味着更多新领域的探索。

2017年的市场一面是调控不断加码,一面是买房人热情高涨,但中央稳定楼市,稳定房价的决心是坚定的。不管大房企还是小房企,2017年的日子注定不会像2016年一样轻松好过。

楼市“深水年”,不仅产品将出现更多可能,企业战略也会有更多的方向和思路。或许,年终再回首,现在看到的2017年就像是试卷上那个大写的“X”。

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