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世界500强企业的写字楼选址调查:他们有这样一些通用标准

世界500强企业都是怎样选择写字楼物业的?

这几乎是每一个做高端写字楼物业的开发商和招商运营机构都在关注的问题,但却鲜有关于这方面的研究报告对外发布。

其中原因颇为复杂,比如“世界500强企业”涵盖的企业类型足够复杂,生产型企业和服务型企业的需求完全不一样,又比如区域总部与分公司概念的差异,再或者定位为一个同业企业高度聚合的“总部基地”与定位为不同行业属性企业的最大限度融合的园区对招商目标的先天界定……

但其中的一些共性标准,却是可以从各种零星披露的研究报告以及各类针对写字楼项目招商情况的市调结果中总结出来。

普遍关注的三类“便利”

一份对跨国公司总部的选址研究报告指出,跨国公司在总部选址上普遍关注三类“便利”,即

交通的便利、信息获取的便利、重要相关人员接触的便利。

1、交通便利是指尽可能地做到与国际机场的距离较近、轨道交通体系完善、道路交通体系中与城市核心功能区与城市中心的通勤便捷,部分生产型企业还会非常关注货运交通便利的因素。

2、信息获取的便利是指对公司发展、公司决策有着非常大的影响的政策信息、市场信息和竞争对手的动向等信息,能够较为及时、全面地掌握。在某种程度上,这也可以理解为对政府公开、透明度的考量。

3、重要相关人员接触的便利指能够比较方便地接触到相关政策制定者、金融机构的决策者、大公司的首脑等。而这往往指向目标选址区域的高端商务配套情况和高端圈层活动的氛围等软性配置。

严苛的六方面硬件指标

尽管对写字楼的分级已有诸如“超甲级”、“甲级”、“乙级”等标准,每一等级的写字楼在各项硬件配置标准上也都有着相应的数字区间界定,但对世界500强企业而言,“等级”这个标准其实仅仅是参照,以下六个方面的硬件指标,在他们的选址决策中,起着至关重要的作用,甚至可以“一票否决”。

1、地理位置。必须位于写字楼聚集区,交通便利,基础建设必须包括公交线路以及轨道交通设施;

2、交付标准中要有架空地板,配备后备电源,如项目中有商场,则需设单独的写字楼入口,每平方米最少承重要达到250公斤;

3、楼层净高要达到2.7米;

4、最好只租不售,便于对大厦整体的客户品质进行把控。如确有出售部分的写字楼物业,则要求售卖层必须是整层或连续的几个楼层;

5、得房率要达到70%或者更高;

6、空调为4管制vav系统。

影响选址决策最重要的四大软指标

通常世界500强企业在筛选写字楼物业时,会首先根据应交标准来初选数处符合要求的物业,但这还只是完成了选址的第一步,接下来将会安排专业人士、企业核心管理者及部分职员代表对初选出的写字楼物业进行考察评分,这个环节的考察重点,即是看物业自身的软性配套、服务,以及物业周边环境、氛围等软指标是否令他们满意。其中最影响最终选址决策的软指标主要集中在以下四方面:

1、物业管理水平。通常要求由国际知名的物业管理公司进行楼宇管理,物业管理公司的知名度要与自己公司的知名度、地位能够相匹配,同时也是后期物业使用过程中设施维护程度、日常服务工作到位与否的重要判断依据。

2、临近用户情况。要求入住写字楼物业中,或周边临近写字楼物业中入住的企业要与自己公司的行业有较高的关联性,所处区域的入住企业行业集中度较高,同时更希望这些临近的入住企业与自己企业的行业地位具有相对对等的量级。

3、商务活动氛围。要求周边的商务配套充足,等级较高,高端会所的状况通常是考察重点。

4、足够的生活便利。能满足外企高管的生活需要,如物业周边较近范围内有国际酒店、涉外高端公寓、国际学校等,同时要求整体环境的生态性要好。

城市CBD区域是首选

从世界500强企业在中国的落位、分布来看,城市CBD区域是首选。如上海浦东新区陆家嘴CBD、香港中环CBD、北京长安街及国贸、燕莎使馆区。城市资源、公共服务水平、商务氛围、信息获取及核心人物接触的便利,城市CBD区域均具有非常明显的优势。而行业集中度的要求更是催生了CBD的定位细分,最典型的代表即是一批金融CBD的出现。

以上海陆家嘴为例,这里吸引了花旗、摩根大通、德意志银行、汇丰银行等跨国银行企业在中国区的总部入驻,以此为带动效应,入驻陆家嘴的金融机构、证券投资机构、律师事务所等现代高端服务业企业达到四、五百家。

以高端服务业聚集为主的CBD区域正是国际通行的CBD分级标准中的一级CBD。

成都于2005年开始打造的金融城CBD也在规划发展之初即确定了“一级CBD”的建设目标。目前,成都金融城一、二期开发建设已接近尾声,400余家金融及金融相关行业公司、机构入驻,区域内的高端写字楼物业对世界500强企业的吸引力亦大大增强。

一个成都样本:

不仅为世界500强企业量身打造,更要为入驻企业严选“邻居”

如果要在成都寻找一个符合世界500强企业入驻标准的写字楼样本,这个样本必然来自成都金融城CBD。

位于成都金融城一期“花瓣”旁边的中国华商金融中心,以其“枫叶红”的建筑外立面主色调—— “经典美式银行家”风格的造型吸引着众多在成都金融城选址的跨国企业的关注目光,更是成为了如今金融城板块写字楼市场最为热门的话题。通过对项目各项软硬件标准的考量,我们发现这是一个在建设之初即将未来的主力入驻企业目标锁定为世界500强企业的超甲级写字楼项目。

中国华商金融中心实景图

因地理位置的优势,这个项目是对跨国企业办公选址普遍关注的三类“便利”满足程度最高的:

项目位于金融城CBD东西向轴线位置上交子大道与交子南一路的交界处,距成都的城市南北轴线天府大道300米,距火车南站仅3.6公里,与成都东客站、双流国际机场的距离均在12公里左右。轨道交通方面,地铁一号线金融城站可直达项目负一层,为标准的地铁上盖物业,金融城站同时也是在建地铁9号线与地铁1号线的换乘站,此外直通在建中的天府国际机场的地铁18号线也从金融城站旁穿过。

项目紧邻天府国际金融中心,成都市最重要的土地及资源交易市场,以及一些与城市规划、政策制定相关的政府机构的办公场地均位于此,同时还入驻了一批重要的金融机构办公总部,跨国企业选址所关心的信息获取的便利及与重要相关人员接触的便利也得到了很好的满足。

在写字楼的硬件方面,中国华商金融中心几乎是为世界500强企业写字楼选址 “量身定制”的,甚至部分指标远高于顶级写字楼的要求值:

1、要求楼层净高不低于2.7米,这个项目的写字楼结构层高做到了4米,装饰后的净高为2.8米;

2、要求得房率要在70%以上,而这个项目做到了81%,为当前成都写字楼物业中最高;

3、单层面积约2000㎡,销售时全部整层起售,这对买家及使用者均设置了很高的门槛;

4、写字楼配备16部日立电梯,低区每部电梯的平均服务面积3928平方米,秒速3.5米,高区电梯每部平均服务面积3635平方米,秒速6米。这个指标大大高于顶级写字楼对电梯平均服务面积的要求(顶级写字楼电梯配置要求达到每1吨载重的电梯服务面积在3000平方米左右,换算成载客人数指标,则顶级写字楼要求1部载客16人的电梯平均服务面积不超过4800平方米);

5、互为备供电源的供电系统、节能最高可达78%的VAV变风量空调系统及风机盘管空调系统、高精度全钢结构架空地板,可满足各类型“高逼格”企业对节能、不间断电源、可任意改造布置的办公空间等的挑剔要求。

                                           中国华商金融中心内部实景图

在最体现开发者的资金和资源投入程度的软指标方面,中国华商金融中心也是同样经得起最挑剔的世界500强企业的考核。

1、为项目写字楼提供基础物业管理的是国际知名的力宝物业,此外还携手荷兰管家学院为业主、使用者提供定制高端物业服务;

2、开发商自持运营项目负一楼至5楼的裙楼商业,涵盖了万国美食、米其林水准商务餐厅、个性化体验式购物消费等高端商业及商务配套;

3、开发商专门运营打造只针对华商业主、俱乐部成员或华商VIP客户开放的“华商精英俱乐部”高端商务会所,这几乎是每家世界500强企业写字楼选址过程中都会重点考察的内容;

4、项目自带高端品牌酒店及顶级公寓,在金融城板块国际学校均不缺乏,而中国华商金融中心位于整个金融城板块的中心轴线位置。

另据了解,项目开发者还制定了严苛的标准筛选海内外优秀企业入驻,为入驻企业打造“塔尖”圈层和“聚资聚智”的顶尖平台。其所秉持的“好人与好人,好企业与好企业聚集在一起”的核心理念,将进一步帮助入驻企业严选“邻居”。

也就是说,如果企业的分量不够,是没有机会购买使用中国华商金融中心的写字楼的。

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