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公寓成交下滑,352万方存量是香馍馍还是烫手山芋?

4月21日,成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会四单位联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》(通知内容详情点击:421新规|商办项目严禁改变为居住用途)。

其中有关“商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计”、“分层层高不得高于4.2米,不分隔层高不高于4.6米”等条例直接剑指目前成都住宅市场限购后开发商集中供应的公寓类、loft等商业产品。

三月公寓市场达峰值,供销两旺局面将刹车?

锐理数据显示,自2016年10月出台限购政策以来,成都主城及近郊的LOFT、SOHO销量便处于整体上升趋势,并在3月24日,住宅限购范围扩大至主城区及近郊的升级调控后,达到销量高峰。

  2016年1月-2017年4月(截止4月16日),都主城+近郊LOFT、SOHO销量走势

这种市场变化在数据上体现得尤为明显,2016年6月以前,成都主城及近郊的LOFT、SOHO市场表现疲软,月销量(本文数据均为备案数据,同下)在2000套以下;6月-9月,市场略有升温,整体月均销量提升至3000套水平;在10月调控政策出台后,公寓市场销量再向上提升一个层级,月均销量近4000套;此后尽管有春节期间的降温,但3.24政策的出台直接刺激公寓市场井喷式爆发,3月销量飙升至6544套,达到一年以来的最高值

在多重住宅调控政策之下,公寓类、loft等产品尤其是城南的此类产品迎来短暂的供销两旺的局面。

然而根据最新出台的针对商办用地的政策,此类产品市场会否刹车,还需等待市场检验。

城南公寓销量占大成都37%,近郊存销比高企

由于城南市场的特殊性,我们将高新区、天府新区作为整体观察对象,对成都公寓市场数据进行梳理。锐理数据显示,截止2017年4月23日,大成都范围内LOFT、SOHO类新增33956套,存量43088套,其中2017年新增供应的公寓量仅为6372套。

  △截止2017年4月23日,成都各区域公寓市场供存情况

具体来看,城南依然是公寓销售热度区,高新区及天府新区的供销两旺局面尤其明显。调取2016年10月1日至2017年4月23日成都LOFT、SOHO产品供销情况,仅天府新区、高新区两个区域的销售套数便与主城五区销售之和持平,并占到大成都销量37%的比例。

                                        2016年10月1日至2017年4月23日 成都各大片区LOFT、SOHO产品供销情况

供应方面,高新区及天府新区新增货量仅次于近郊供应套数,为5121套,以近6个月销量为参考对象,片区存量去化周期仅有4个月

高新区销量领跑,金牛成华紧随其后

成都公寓市场细化至各行政区来看,高新区依然是热销区,以7289套销量高居首位,得益于住宅限购的市场挤压。天府新区尽管同属于市场热门片区,但销量也仅有2815套。


                                              2016年10月1日 - 2017年4月23日,各行政区销售套数走势图

倒是主城区中的成华、金牛区在公寓市场有较强的表现。结合市场项目来看,金牛区的蓝光中央天地、天悦城,成华区的金科星耀成都、中国铁建广场贡献了不少销售份额。

但是,近郊的公寓市场较为严峻,由于较弱的市场销售力,加之高企的新增供应量及存量,使之存销比高企,去化周期达到14个月,去库存压力依然很大。


据锐理数据统计,截止到4月23日,目前大成都范围内公寓类产品备案数据超过352万平方米的存量

而锐理君走访了城南几个主要供应公寓类产品的项目,某项目负责人表示从自421新政出台过后市场明显比前期“冷”了不少,日访量有超过50%的减少,周成交量下滑60%左右,来访的购房者对公寓类产品的投资信心明显受挫。虽然目前很多项目还处于市场观察期,但表示出不排除后期采用其他营销手段刺激销售。


锐理数据解决方案中心总经理林森表示:“421新政实施后,对于开发商的来说需要多多思考商业物业的创新,以前开发商做公寓类产品更多的是简单地借用其住宅用途促进销售变现,而今后开发商在对商业产品的规划以及设计上则更多的需要考虑其它产业用途。”

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