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成都主城区价差调查:十四个板块“亏着卖”

2016年下半年到现在以来,成都楼市一直在坐过山车。

9月的房价飞涨将楼市推向了高潮,10月楼市迎来全面调控,给火热的楼市迅速降温;11月主城区却诞生了溢价率近200%的高价地!

接下来2017年的3.23新政刚刚加码,4月6日众多开发商却在土拍市场的百轮厮杀,让成都的主城区房价充满了想象空间。

锐理君统计,从2016年1月至今,主城区共有32个板块成交出让了57宗二类住宅和住兼商地块,合计4887.4亩,合计建筑面积888.67万平方米。(本文所统计的所有地块数据均为二类住宅和住兼商地块)

面对水涨船高的溢价率和楼面地价,主流房企的态度怎样?很值得寻味。

价差差距拉大 热门板块面粉比面包贵

2016年至今,成都主城区有32个板块有过住宅地块成交,还有10余个板块没有成交,住宅地块成交平均溢价率65.36%,放在全国看来,这是属于可以接受的正常水平。

对各个板块做区别分析,有意思的是,整个近1年半,溢价率最高的不是城南,而是城东。城东的塔子山以199.36%,大面以165.03%、东客站以125.81%的溢价率占据排行前三位;其次才是城南的华府板块122.31%以及新川板块118.93%、中和110%;此外,城西的外金沙126.4%是该方向唯一一个溢价率过百的板块。溢价率总体呈现东、南走强的态势。

成都主城区各板块2016年至2017年5月二类住宅宗地成交情况

需要注意的是,主城区这一年半有6个板块的楼面地价均价过万,分别是抚琴—石人、外金沙、新华公园、塔子山、顺江村(新双楠)。如果再加上房价构成的其他要素,包括设计费监理费审计费、建安成本、配套成本、资金成本、管理成本和税费等,目前行情下大约总和为4000元/平方米,大家或许会对未来成都房价的走势有一个预判。

锐理君选取了一个参照坐标系,也就是各板块整个2017年4月的住宅备案均价,这是最接近反应当前市场行情的指标,以此减去过去一年半的住宅成交楼面地价,即是各板块的开发价差,这个价差决定了开发商可以在多大程度上享有利润。

主城区2016年至2017年5月各板块楼面地价与4月备案均价价差一览

通过降序排列的上表我们可以发现,抚琴—石人出现账面价格倒挂的情况,面粉贵过面包。而蜀都新城以下0到4000元价差段的13个板块,利润也相对不足,其中包含了外双楠、外金沙、华府、大丰、大面、东客站、外光华等较为热门的板块。至于4000到8000价差段的各板块,都有各种利润空间,值得密切关注。

不过需要单独说明的是排在第一集团的正兴、麓山2个板块,价差都超过13000元/平方米。我们来看看麓山成交的产品是哪些:麓湖生态城和蔚蓝卡地亚的洋房;合能枫丹铂麓的多层、小高层;复地御香山、中德麓府的高层,都是高端品质型产品。正兴成交的,则是万科翡翠公园和蔚蓝卡地亚花园城的超高层,以及少量建发浅水湾的联排别墅。

这两个板块与主城区其他高密度住宅板块价格和产品构成截然不同,其开发门槛和设计门槛也更高,不具备普遍代表性。此外,海椒市备案成交的为九龙仓雍锦汇和阿玛尼公寓的城市超高层豪宅,也同样不具备普遍性。

跟着主流房企拿地 少犯错不打堆

上面我们分析到主城区某些看似热门的区域实质上价差很小甚至为负值,现在我们可以分析一下成都的主流房企是如何拿地的,他们对成本的控制是怎样的。

锐理君选取了2016年至今成都住宅备案成交金额排名靠前20位的企业,这些主流房企中有12家在这一年半里对主城区18个板块共有24次针对二类住宅地块以及住兼商地块的“拿地补仓”,从频次上可以清晰看出华府是最受主流房企青睐的板块,其次是新川和三圣乡、国宾。

主流房企2016年至2017年5月在主城区各板块拿地频次一览(表格类所涉及房企排名不分先后)

从数据统计上看,主流房企中万科、恒大、蓝光、融创、龙湖、中洲控股、中铁建,在过去一年半都曾有过超100%溢价率的拿地行为。

其中中海在拿华府地块时出现过10880元/平方米的楼面地价;恒大拿新华公园地块时也出现过10550元/平方米的楼面地价,但值得注意到的是“高溢价”和“高楼面地价”不会同时出现在主流房企的单次拿地行为中。

另外值得注意的,过去一年半出现的总价、单价、楼面地价地王都不是主流房企所拿,此外,绿地、保利、华润三家央企、国企对住宅地块的溢价率和楼面地价都控制在板块相对较低水平,符合其一贯规律。

可以看得出,过去一年半的土地市场主流房企在布局上显得更为均衡,除了华府板块,基本没有出现一拥而上的情况。并且还可以关注到如万达、万科、恒大这样的企业,接下来将触角伸向了二三圈层,以规避主城区的限购政策和激烈竞争。这对于成都未来的城市化进程,不得不说是个利好。

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