锐理数据统计显示，截至2016年12月，成都商业地产存量面积（仅销售型商业）已经呈现连续7年的攀升态势，且销售面积在2015年出现明显的下滑。面对商业地产市场不甚乐观的前景，形态有创新、具有体验业态的大品牌购物中心和特色商业街显示出了更强的存活能力。

2016年，成都的街区型商业表现较为突出，这可以说是一个有意思的“轮回”，就好比时尚圈隔几年就又流行起来曾经的经典style一样。街区型商业在成都并不陌生，具体追溯也有十余年的发展历史，但缘何在此时又能走进市场各方关注的视野，且能在当前市场环境下收获较高的关注度？商业街再度走红的背后，到底是有哪些路数？

品牌房企相继加持街区型商业

去年4月14日，成都万科商管团队亮相，并表示将以发展社区商业为主，此后9月在万科金色乐府打造的魔方街便亮相，而就在近日，位于犀浦的万科理想城的万科生活汇也已亮相。

绿地也在去年瞄上了主要辐射于社区的街区型商业。去年9月24日，位于绿地468的“熙街”正式开街，这也是绿地在成都的首个社区商业项目。据了解，随着该项目的面市，逐渐拉开了绿地进军成都社区商业的序幕——依照建立起来的熙街产品线，多个“熙街”社区商业将陆续在成都亮相，其中包括位于郫县的缤纷街以及位于大丰板块的北城熙街。除此之外，今年4月，绿地中心对外公布了“云里”商业街将于明年下半年亮相的计划，该条商业街是商业总体量达130万平方米的绿地中心项目中，继“熙街”之后的第二条商街。

今年，街区型商业正在大行其道。鲁能城、华润时光里以及首创娇子一号近期都还将有街区型商业产品入市或亮相，且均主要定位为社区型的街区商业。

鲁能城商业街区示意图

品牌房企的相继加持，让街区型商业产品走到了市场关注的前端。

事实上，在成都市场，并不缺乏街区型商业产品。尤其是社区型商业街，具有代表性的包括鹭岛步行街，蓝光coco红街系列等。那么，街区型商业为何能够再度获得市场的青睐？以下这三重属性很关键：

1它们的门槛最低

我们先来看一张2016年成都部分商业项目销售业绩统计图。

图表数据来源：赢商网

总结来看，以上各项目主要呈现出了4种最具代表性的商业消费模式。一是以IFS、万象城为代表的定位高端，瞄准高消费人群的高单价消费；二是以远洋太古里、大悦城、龙湖北城天街和金楠天街为代表的以独特的建筑形态或主题业态等打造的体验式消费；三是以银石广场为代表的依托轨道交通枢纽带来的潮汐式消费；四是以SM广场、龙湖三千集为代表的依托周边超高居住人气打造的高频次消费。

可以看到，高单价消费、体验式消费和潮汐式消费都需要特定的环境亦或是较高的消费指向性。有业内人士分析认为，主张这类消费模式的商业产品大都属于机会型产品，且需要全方位的招商运营，对开发企业的开发实力要求高，开发风险更大，门槛也因此更高。

街区型商业，尤其是面对社区的街区商业属于典型的依托高频次消费的商业产品，无论是在体量、业态、招商和运营等方面门槛都相对更低，而这也是大多品牌房企频频加码街区型商业的重要原因之一。

2 小而准 它们更具消费感染力

睿意德西南区策略顾问部高级总监孙曾分析表示：社区商业的业态为“消费驱动型”，即通过消费者的习性推导出商业形态。而这与正与它们的体量形成了有机结合。社区商业大多体量都不大，但正由于小，更容易主题化、个性化、大众化，形成独有的特色引起特定消费圈层的共鸣。

如主打各类主题化的商业街，在成都市场一直都不缺乏声音，如较早的以特色餐饮为主题的蓝光耍街，近期万科定位亲子家庭型业态的魔方街、绿地以生活休闲、娱乐为主题的熙街等等。还有在“主题”上要求并不高的社区商业街，如鲁能城打造的精品生活馆、万科的邻里中心等。

亲子类业态在近两年的社区商业中非常受欢迎

以万科的魔方街为例。魔方街所处的东郊记忆周边有大量的成熟社区，相关统计显示，常住人口超十万人，但除建设路商圈购物中心有部分儿童业态外，其它没有一个地方能够满足此需求。魔方街看准了这一市场空白，主打亲子家庭型业态定位，且前期较为深度介入招商和运营，去年开街当天客流量突破5万人，这已不亚于多数大型综合体盒子商业的开业人流量。

3超人气 黏度高 他们自带网红属性

去年成都万科宣布成立商管团队，并表示未来将以发展社区商业为主，在当时引起了市场不小的关注。万科在当时瞄准社区商业，打造社区商业街区，有一个重要的原因是，已经在成都开发近17 年的万科，拥有29个住宅社区，近6万户业主，等于拥有超过30亿的消费力基础。

人气和超高的消费黏度，确乎让商业运营的难度降低了不少。以绿地468熙街为例，项目从招商到开业，仅3个月便实现了90%的开业率，还吸引了包括大龙火锅、王大爷烧烤等品牌或具有人气的餐饮品牌的入驻。据统计，自2016年9月开业以来，468·熙街已吸引了60余家品牌商家入驻运营，半年内首期商铺去化率逾90%。而这与项目本身所具备的优势是有着充分关联的。

统计数据显示，该项目是其周边3公里范围内唯一的集约型商业街，周边居住氛围已十分成熟，常住人口约近50万人。超高的人气基础，准确的市场定位带来的消费黏性，也成为了项目成功的重要原因所在。

社区商业人气和客户黏性日益提升

那么对于投资者而言，怎么抓住街区型商业的投资机会？

1看区位

说到街区商业的规划，区位的重要性呼之欲出，便捷的到达体系几乎说尽了“地段”二字最重要的含义，此外如果是在城市中心板块或者繁华区域，还能为其增添更多的随机客流。

鲁能城即将推出的秀街产品在这一方面表现尤为突出。项目地处东2.5环上槐树店板块，距离万年场仅数分钟车程。从其在2.5环上的位置来看，往南走是东客站板块，往北为崔家店板块，相较这些区域，该板块目前是人口最为密集的区域，未来势必将是东2.5环上商业价值突出的区域。

除此之外，项目外还是地体4号线和地铁7号线的交汇点，随着两条地铁线今年的陆续开通，交通的便利必将带动更多人口驻足于此，为项目商业街聚集更多的商气。

鲁能城秀街效果图

2看好项目定位

前面说到，街区型商业尤其是我们今天重点探讨的社区性商业街的业态为消费驱动型，普遍根据周边消费习性倒推商业业态，准确的定位就能充分锁定周边的消费。

定位为非常大众化消费的鲁能城秀街，在商街内打造的精品生活馆，包含了邻里市集、童乐中心、政务客厅、育才中心、健康家园和天空农场6类业态。

从鲁能城项目所处的区域来看，除零散的底商和阳光100米娅中心的商业街外，整个区域内目前尚且没有地方可以消化这些与生活息息相关的需求。而这正是鲁能城项目突出的优势所在。

鲁能城商业街效果图

3了解周边消费需求

纵观多数成功的街区型商业项目，尤其是面对社区的，其背后都有强大的消费基数作为支撑。

锐理君粗略统计了部分即将面市的商业街产品在人气上的高低，发现位于槐树店板块的鲁能城在这方面同样表现出了强劲的优势。

锐理君做了个粗略统计，鲁能城秀街周边3公里范围内，常住户数达到了13200余户，常驻人口近3万人，按照国内人均商业面积1：1.5的标准来计算，至少需要4万平方米的的商业体量来满足这些人群的需求，体量相当于半个凯丹广场，比一个宜家成华店还要大。

而从项目周边三公里范围内来看，目前没有大型的综合性商业，仅有临街的商铺，和阳光100的商业街，也就是说板块内大多消费需求需要就近到万年场、双桥子、东方新城亦或是建设路进行释放。区域的消费力与可供选择的商业配套数量、体量不成正比，这一区域的街区型商业，混成个成功的“网红”要容易得多呀！

想了解更多关于限购后成都商业市场的信息，敬请关注将于6月2日举行的锐理公开课——《新政背景下，成都商业如何破局》，届时锐理数据解决方案中心总经理林森将做报告分享，欢迎业内同行报名参加。

时间：2017.6.2 星期五 14:00准时开始

地点：成都鲁能城销售中心

成华跳蹬河槐树店路26号（成洛大道与中环路交汇处）

报名可扫描左下方二维码跳转报名通道H5