2017开年以来，成都楼市并没有消停，住宅连续遭遇限购，“421”新政严禁商改住，至此，调控这把火开始烧到了商业。那么，在这样的市场背景下，商业能否迎来新的契机？

6月2日下午，一场关于“新政背景下，成都商业如何破局？”的锐理公开课在鲁能城销售中心举行。活动吸引了包括碧桂园、绿地、新城控股、置信、合景泰富、中粮、中海等100余家房企精英以及媒体等近150人来到发布会现场。

发布会上，锐理解决方案中心总经理林森透过城市格局、政策变化、商业大数据等维度对未来成都商业地产如何破局进行了专业解读。

公开课签到现场

公开课现场吸引了众多业内人士前来听讲

住宅短期内不会松绑，商业能否成为新的投资风口？

成都商业在持续的高库存形势下，急需找到新的突破口，但在当前的市场行情下明显没那么简单。所以，这场关于商业的公开课，林森并没有单刀直入的讲商业，而是先摆了几个事实。

一方面，在东进南拓的新城市格局下，未来成都发展的重心将由向南变成向东向南发展，东门发展的价值预期得到重新的重视，城东将迎来快速发展新时期。另一方面，成都住宅限购的持续加码，大量投资者被挤出，资本逐步转向商业地产。活动现场还谈及了成都或将出台政策限制住宅底商风声，那么，已经通过审批的底商就可能成为稀缺产品。

此外，透过2007年至今的政策趋势来看，住宅限购政策一般持续一年半左右，林森预测2017—2019年初或为政策打压期，2019年之后或迎来利好。也就是说，住宅短期内限购将持续，商业就会成为新的投资风口。

商业趋热的市场机遇下，哪里才是价值突出的“黄金三角”？

既然成都商业开始出现“风来了”的声音，那么市场的情况究竟怎样？未来的商业价值区域究竟在哪儿？接下来的分享可谓干货满满。

锐理解决方案中心总经理林森现场分享成都商业的现状及价值区域

1数据：成交量逐步上涨 70㎡以下产品热销

从近5年主城区商业年度供销价的特征来看，价格方面，由于受个别低价项目集中备案的影响，商业（仅指售卖型商铺）成交价有所浮动；成交方面，在2016年10月限购政策出台之后，商业成交量逐步上涨，到2017年4月达到最高。

从2016—2017年5月主城区商业产品不同面积段的供销价情况来看，由于考虑到投资风险及总价的可控性，热销产品集中在50㎡以下、50—70㎡的小面积段产品。从物业类型来看，商业市场整体以底商+社区商业销售为主，其销量可达商用物业的90%以上，是当下投资的热点。对比主城区及天府新区，发现高新区为商业的热点区域，成华次之位居第二。

2趋势：四张商业热度地图 锁定高价值板块

为了更直观的体现17年商业地产的热度趋势，活动现场接连放出了四张关于商业“销售、存量、价格、客户关注度”的热度地图，也将活动气氛推向了一个高潮。透过热度图，林森分析了当前成都商业的几大价值区域。

2017年成都商业价格热度图

他认为2017年以来城东城南是商业销售的热点区，其中位于城东以攀成钢、万年场及东客站为商业发展的金三角板块表现尤为突出，堪称东二环的商业价值枢纽，不仅存量相对较少，还是投资者高度关注的区域。

公开课上大家都在认真听讲

3商机：城东发展最早板块之一万年场有哪些优势

以攀成钢商圈、万年场商圈及东客站商圈围合形成的商业“金三角”之所以能在销量、存量、价格以及客群关注度这几个方面都存在一定的比较优势，在林森看来这与区域本身的优势分不开。

以万年场为例，根据成华区一带两轴五区的总体规划，该区域正属于成华区南部枢纽经济发展区的核心发展区。同时，作为城东发展最早的板块之一，万年场商圈可谓是东进战略的桥头堡，未来必将催生特色商圈的发展。

但是，就目前来看，区域商业多以万象城、sm广场等大型综合体为主，特色主题的社区商业还是相对缺乏。

成华区总体规划

此外，万年场还位于南部枢纽经济发展区规划重点打造的商务旅游轴上，未来将大力发展现代商贸、企业总部、文创文博等特色产业，为区域带来更大的机遇和空间。

而且，该板块是城东的核心居住区，住宅小区遍布，人口密度大，房价整体趋高，这为商业发展提供了持续稳定的高端客群。加之，二环路、中环路、迎晖路等主干道途径区域，地铁4号线和7号线在区域有几大关键站点，地铁物业的繁荣也是培育新商圈的关键所在，在交通节点处人流集聚，这将产生巨大的消费需求。

万年场板块交通规划情况

鲁能城即将推出的秀街产品就位于该区域，且项目定位就是社区商业。如此看来，在占有区域人口、交通等优势的同时，秀街的出现或将弥补区域社区商业缺乏的劣势。仅仅是前面提及的这些加分项，似乎已经能嗅到秀街所蕴藏的大商机。

把脉社区商业发展方向，哪些是不能忽视关键点？

谈及社区商业，林森在现场提及了一位业内人士的看法，认为要抓住这波商业机会，必定要有商业创新来吸引投资者，未来商业定是以社区商业为主要的发展方向，来吸附多元消费人群，增强客户体验，实现丰富跨界业态的商业。

分析国内外创新商业物业发展的案例发现，不管是新加坡第一乐广场、苏州方舟邻里中心还是日本枚方T-site商业，它们的模式虽然有一定的区别，但有同一个目的：提升消费黏性。

通过这几个社区商业的模式，无一例外都是抓住了体验、功能性、业态以及精准的客群定位这几大关键点。

新加坡第一乐广场

那么，落地到具体的项目上，其选择性和针对性就更加明确。

关于地段：

一定要是人群聚集的高端居住区域或交通枢纽区域，较高的人口密度和人流量，才能为社区商业带来稳定的高消费人群。

关于客群：

要满足客群“生活必须消费+体验型消费”的复合型消费模式，实现对周边多元客群的全时消费。

关于产品：

可以通过合理的动线设计，增强商铺的可见性与可达性，从而有效的导入人流。同时要打造开放式的空间，来实现与休闲游憩景观互动发展，给消费者更多的体验。

关于业态：

则需要模糊传统商业概念的界限，将原有的商业空间转换为更多功能的载体，实现多元跨界业态在同一空间的无边界融合，从而增强客户的体验。

最后，林森总结称，商业投资价值的评判除了商业本身的玩法，还需要关注品牌、口碑、门槛以及成长性等商业背后的因素。

公开课上不少业内人士与林森探讨互动

纵使目前成都商业遇到了新的契机，但是面对高库存的现状商业想要真正的“飞起来”仍然还有一段很长的路要走，只有通过不断的创新和尝试才能找到属于成都商业的出路。2017年我们看到了类似鲁能城新秀这样的街区商业在“探索”中已经开始转变，未来的成都商业市场或更值得期待。