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锁定城北楼市的高端担当 随便挑一个户型都暗藏“玄机”

昨日的土拍上,新都区新都街道团结社区地块以6150元/㎡的楼面价成交,区域价值的增长可以说是显而易见。要知道,2016年1月,新都区大丰街道高堆社区4、5、6、9社地块,当时以2004元/㎡的楼面价落槌;2016年9月,新都区大丰街道赵家村1、2、4、5组地块则是以3690元/㎡的楼面地价成交,短短1年的时间区域土地价值已经翻倍。

当然,说到这个区域,最让人兴奋的土拍还是4月6日金牛区天回镇街办木龙湾社区2、3、4组地块,当时11080元/平方米楼面价让城北绕城外地价首次破万,为此,这块地所在的北新板块也顺势火了一把,区域的潜力一度被激发,位于地块旁边的华润·龙湾御府项目也因此备受关注。

若以华润·龙湾御府所在区域为核心,你会发现周边区域的土地市场价格都在上涨,如今,新都地价都已破6000,不难想象未来北新板块的潜力更是可期。那么,面对不断上涨的地价,北新板块究竟有没有实力来匹配这万元地价?区域项目是否像预期一样走向了高端?

逐渐清晰的改善趋势
100—150㎡产品量价齐升 北新板块缘何成为城北当红板块?

从2016年1月—2017年5月北新板块的供销价走势来看,锐理数据显示,进入2017年后,虽然面临多重政策调控,但区域价格仍然趋稳且有小幅上涨。

从新增供应的面积段来看,50—90㎡的产品供应在逐渐减少,100—150㎡的产品供应在逐渐增加,且该面积段产品的走量与供应成正比,值得一提的是,区域还新增了不少170—300㎡的大户型供应,仅2017年3月就有近13000㎡。足以见得区域产品正在转向改善和高端,此外,不俗的走量成绩也说明区域的改善需求大量存在,且区域客群有着一定的经济实力。

事实上,通过分析北新板块所在的金牛区,我们发现北绕城外楼面价过万并非运气,较明显的改善趋势也并非偶然。

要知道,金牛区是成都中心城区人口最多的区域,区域商贸繁荣,经济最活跃,区域GDP已连续27年位居五城区第一。另外,随着区域规划升级,“145”产业体系逐渐形成,以国际商贸城、量力医药健康城、华侨城街区等为代表的现代商贸业已经开始发力。

▲北部新城整体规划

北部新城作为金牛区重点打造的功能区,是“北核北移”的重要承载地。中铁轨道交通产业园、西部地理信息产业园等已经进驻区域,大量产业在北部新城聚集。产业的引进将带来新的人口,加上愿意就近置业或就近改善城北本地客群,区域购房需求不容小觑。如此看来,开发商愿意多次举牌北部新城地块,也许正是看中了区域背后的价值潜力。

对于城北来说,虽然有着一定的改善购房需求,但是从产品层面上来看,一直以来“城北无高端”成了业界的共识,如今,区域是否有足够好的改善产品来支撑空缺的市场?怎样的户型、景观才算得上是硬实力。

不按常理出牌的产品布局
外拥“公园+河湾”、内有龙湾九境,别墅和高层怎样布局才能平衡这些优质景观?

纵观北新板块的高改市场,华润·龙湾御府算得上影响力最广发声最多的项目之一,可以说是未卖先火,究其原因不单是因为周边地块拍出的高地价,更多的是因为其项目自身的产品力。

从项目总平图来看,项目是拥有很好的外部资源是低密的高端社区,外部景观资源的得天独厚,拥享城市稀缺的“公园+河湾”双重资源,240亩市政公园环伺,千米毗河环绕,但项目内部一点儿也不马虎。

从总平图上可以看出高层住区与低密住区之间有着足够的庭院空间,既减少了对低密产品的压迫感,又保证了高层住户足够的活动空间,在这样的配置下,项目的高层产品可谓稀缺。除了排布上的合理性,项目内部景观的打造也是可圈可点。

▲华润·龙湾御府项目总平图,以及153㎡户型在项目中分布情况

此次华润·龙湾御府景观打造有着极强的故事性,借用“九五之尊”的尊贵含义,园区根据景观结构分了五大组团、九重境界。

一廊、一庭、两院以及豪墅这五大组团,对应着极具观赏性的“龙湾九境”。景观排布点线穿插、轴线明确,每个节点都有清晰的定位,别墅部分的“紫微藏珑”更有韵律感,通过别墅景观来打造视野中庭。这种部分高层结合围合庭院的方式,打造出了更具品质的项目内庭。

仅是项目入口就有多重具有仪式感的入口景观,可谓是一步一景。短短一个入口,仅是水景就有两处,在主入口两侧,打造了一个浮星池;入口正对面还设计了一个仪式感较强的展示水景。周围还分布着不少的树景、卵石景观空间。

▲华润·龙湾御府售楼部入口景观实景图

总的来看,项目在景观打造上及其注重仪式感,做足了故事性、观赏性和参与性,不管是加大场地提高儿童活动场地设计精致度,还是别墅间小路的景观小节点都体现了华润·龙湾御府在景观打造上的匠心,将别墅区与高层住宅的景观做到了很好的均衡。

一道只赚不赔的数学题
153㎡=206㎡,一个户型装得下多少种可能性?

再来看具体的产品,我们以华润·龙湾御府153㎡的户型为例,其在项目总图中的位置极优,南北通透,视线开阔,日照充足,采光良好。具体来说,还有以下几大不可忽视的亮点:

1、大可变跃层——或成绝版

有消息称成都144面积以上起居室上空挑空的规定即将取消,因此华润的大可变跃层户型或将成为绝版珍藏。另外,目前市场上新增的项目中已经很少有产品可以做到较大的赠送率,而华润·龙湾御府在153㎡的建面上做到了实得206㎡的高赠送,实数难得。

2、横厅和阳台——大大大!宽宽宽!

7.5米大横厅一改市场上常用的6.8米的配置,提供了更加宽尺的生活空间。13.5㎡超大超长双阳台也是市面上同类型产品中较为少见的高端配置,双套房的设计,不仅可以满足两代居,跃层式的架构可谓是“分层不分家”还最大程度的保证了生活的私密性。此外,在户型设计上除了大尺寸,房间的动静分区也非常明晰。

▲大阳台的视野景观意境图

▲房间设计上的内动静分区

3、高配主卧室——书房、阳台、衣帽间还有高端卫浴间

该户型还踩准了卧室多功能的改善大趋势,仅是主卧室就配置了书房、阳台、衣帽间、高端卫浴……做足了仪式感。不仅如此,二楼的空间为可变空间,住户完全可以根据自己的喜好和需求来搭配,自创“卧室+”,瑜伽室、影音室、健身房……都可以通过调整改变空间来实现。

4、“玄机”设计——5㎡玄关带来入户仪式感

作为一个高端改善型产品,玄关是进门的一道关卡,其仪式感是非常必要的,同时还需要兼顾一些家庭收纳的功能。5㎡的入室玄关,可以用来打造足够的多功能收纳空间,不仅可以解决鞋、雨伞、钥匙等小物件乱放带来的凌乱感,对有婴儿的家庭、或者骑行爱好者来说,也是一个放置婴儿车或者自行车的绝佳场所。

虽然这些只是一个项目一个产品一个户型里面的一个小细节,但是项目整体的品质是可以“以小见大”的,只有将这些细节把握到位的改善产品才能够打动市场。153㎡这个户型对于华润·龙湾御府这个项目来说,仅是冰山一角,项目还有131㎡(这可能是今年成都改善市场中最周全的户型)、109㎡,以及建筑面约160㎡的别墅产品都有不少值得揭秘的体验和创新。

改善进入深水区后,各大房企都在寻求突破和创新,市场不再是单纯的堆砌新概念新科技新产品,只有将人性化、个性化以及舒适度通盘考虑并合理布局的产品才有胜出的先机。反观华润·龙湾御府似乎早已迈出了这关键性的一步。

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