提起城南地标招商大魔方，许多人依稀记得去年那个疯狂的9月，这个项目的住宅玺悦开盘时，几百组彻夜等候的客户。也是从那场抢购开始，成都楼市近几年的第一轮高潮拉开了序幕。

时至当下，住宅限购持续加码。同时随着第三季度越来越多的银行收紧银根、限制资本向房地产住宅的流入，使得越来越多的投资者被迫离场，转向商业地产寻求机会（相关阅读点击：突围or绞杀？一组关于商业“深水年”的数据密报！）。众多开发商也加紧商业推货，据统计今年商业的推盘量和存货量达到了新的最高峰。

大魔方商业此时面市，推出其11-75平方米的街铺产品，将如何在这一批商潮中博弈出位？我们不妨从几个维度来考量一番。

2016年9月大魔方玺悦开盘彻夜排队的购房客户

众所周知商业项目最考手艺的不单单是招商这么简单，招商容易满足，而“养商”却是许多商业项目难以逾越的那道坎，但这却是所有投资者最关心的问题，所以大魔方的商业从规划之初就一直在思考几个问题：

演艺经济
究竟能为项目带来多少商业附加值？

我们先来看项目的总规划：在金融城核心板块的大魔方总占地面积126602平方米，建筑面积1106613平方米，规划了6大业态：亚太演艺中心、酒店、写字楼、购物中心、公寓以及住宅，是典型的城市核心区域的综合体设计。所以可以说，大魔方的街铺在定位之初就是承担起项目本身综合性商业以及区域社区消费群体生活的双重需求的商业载体。

我们先来看大魔方最特色的商业载体——演艺中心，这是西南最大的封闭式演艺商业体，它对大魔方整体商业布局又有怎样的影响？

负责大魔方演艺中心设计的华东建筑设计研究院，在演艺中心和周边商业前期设计之初，基于12000座次的庞大基数，曾详细对标过上海世界博览会文化中心、广州国际体育演艺中心、爱知县艺术文化中心、上海大剧院这几个体量非常相近的地标式演艺中心。

根据前期商业布局和动线组织来看，设计方将大魔方定义为城市地标的文化商业中心，目标客户以休闲消费、文化消费的高购买力人群为基本盘。内涵采用了比较稳妥、保守的传统演出性商业场馆的做法，而非新消费时代靠卖体验、卖情绪消费操作手法。

在明确了演艺中心及其周边商业的组织方式之后，通过一系列的空间规划和建筑设计手段，将核心演艺场馆与商业活动、商铺使用进行结合，包括功能分区和业态整合。

不但如此，在将大魔方演艺中心按照城市级IP方向打造之后，招商蛇口将之交给了成都传媒集团来运营。此举用意在于扬长避短——开发商团队并不擅长整合强势的 、持续的文娱演艺资源，交给传媒集团恰好可以弥补这个短板，利用演艺经纪的强力的运营，使得项目升级成城市级目的性消费地，同时为其它周边商业形态输送人流量。

据统计2016年有700多场演出活动在成都举办，演出总项目仅次于北京、上海，与广州、深圳、杭州属于同一级别，有近300万人次持大麦网门票进场，人数可以坐满100个成都体育中心。同比2015年，2016年成都总观演人次增长5%左右，总演出场次更是达到50%的增长。至于总票房收入，增长幅度达到近40%，达2亿左右。

2016年8月，成都市政府出台了《关于支持音乐产业发展的意见》，对音乐产业发展有诸多利好政策。在各类政策扶持下，2017成都演出市场，又迎来一个创纪录的高峰。

对于商业项目来说首先需求的就是人流量，演艺经济带动的客流消费辐射下的商业投资，相比一般的商业来说将是一个不错的选择。

比如我们以大魔方对标且体量相近的广州国际体育演艺中心为参照。广州国际体育演艺中心自2010年投入使用后，每年举办上百场专业体育赛事和演唱会、世界巡演，并且带动周边商业锁定在8大体育产业黄金业态：包括竞赛表演业、健身休闲机构、场馆服务机构、体育中介公司、体育培训业、体育传媒机构、体育用品品牌及体育彩票机构。

每年为周边商业带来数百亿收益，其周边商业租金年增长率在广州名列前茅，体育演艺中心商业物业的租金回报率相比同区域其他商业物业平均要高4-8%。

自持+散售
招商如何处理两者关系？

公开资料显示，大魔方业态涵盖大型演艺中心、五星级酒店、购物中心、甲级写字楼、住宅等业态。除地下面积，地上建筑面积约79万余平方米。其中，住宅比例较低，在30%以内，剩下约70%的部分为商业及办公业态，约50余万平方米。

大魔方鸟瞰效果图

除开业权和运营权归属于传媒集团的演艺中心，据了解，招商大魔方的自持购物中心商业体量约15万平方米，其目前散售的街铺比重仅有3600余平米。除开集中式购物中心之外，项目还规划了超甲级写字楼-招商局广场以及星级酒店等业态。自持式物业占到了整个商业业态中相当高的比例。

由此可见招商蛇口的用意是很明显的，持有整个项目商业最核心和体量最大的部分，这部分商业体的专业运营要求高，许多商业开发商如和记黄埔、九龙仓、恒基兆业、太古地产等，对于这样的大规模经营性物业，一般都做长期自持，追求品牌溢价。

招商蛇口目前的思路也是在摸索这条产品线，并已经形成了清晰的区域拓展运营战略，未来能够据此在全国进行快速复制。据了解，未来招商蛇口成都公司的总部预计也将整体搬迁于此，招商蛇口之所以把成都公司总部放在地标演艺中心旁边，也是通过公司站台背书，给未来的投资者充分的信心。

事实上，大比例自持商业物业实际上是招商蛇口从开发商向运营商的一次拓宽发展，开发商拥有一部分的自持物业可以规避风险、增强竞争力，而且能够获得长期的盈利资本。一些面积大、金额高的店面以租替卖，保证了商业综合体在运营时资金链的正常。

招商蛇口海上世界项目航拍

值得一提的是，招商蛇口的操作手法并非在大魔方首次运用，2015年开始投资600亿再造新蛇口的海上世界项目，总建筑面积100万平米，集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等”于一体。改造后，整个湾区年游览人次增加180万，外溢经济效益是从前的10倍。

三个商业体共享数十万人流
大魔方用什么把客人留住？

一个好的商业项目最重要的一个条件在于不断的培养、引流客群，保证项目空窗期处于最低位。

从空中鸟瞰，大魔方的整体商业（除公寓写字楼酒店）是分为演艺中心+购物中心+街区型商铺三大商业体构成。三者客群相辅相成，客流互通，形成了良好的闭环效应。

大魔方商业总平图

此次发售式商业是一期1-7号楼住宅底商社区临街旺铺+核心商圈地铁铺面，以及一期8号楼独栋，共4层定制独栋餐饮。而这社区街铺的两端，就直接接驳地铁9/18号线，同时周边1、6号线环绕，再加上P+R等城市交通枢纽带来的人流量日均客流预计在20万人次以上。国内一般城市综合体是没有这种散售型街铺的，这对投资者的利点显而易见。

金融城板块总体布局图

另外还值得注意的是除去现有区域人口以外，距离大魔方商业一公里范围内新增复地金融岛、银泰中心等多个高端住宅，预计新增户数约4200户，常驻人口约12万，学龄儿童超过1万。

项目附近未来入住小区情况一览

很明显，大魔方商业的客群分为区域常住业主、写字楼办公潮汐人群、演艺中心观众客群、地铁转接客群、五星级酒店入住客群、周边银泰泰悦湾、复地金融岛外溢消费人群等6大群组。

放大一点看，项目为核心 1公里内汇集约40万办公人群，入驻成都的世界500强及中国500强企业西南总部，大多位于这个片区。别的不提，光凭金融城板块2017年板块成交均价已经达到21585元/平方米（成交备案数据），大魔方的常住人口客群，就已经通过了房价门槛筛选，这是对周边商业有充分购买力的消费群体。

大魔方商业效果图

大魔方有了上述特定人流量，就可以根据人群的需求去铺开其它的商业了，比如高端酒店/主题酒店，情景街区商业，独栋盒子商业，三类不同的商业形态，依靠演艺业态这块吸引来的流量完成自然分流，家庭型客户更多进盒子消费，街区商业可以承载演艺相关的周边文创、轻餐饮、潮玩商业等，酒店则是演艺经济所必须的标配，有其特定客群。

由此看来大魔方的街铺发售有两层用意，其一满足自己社区需求；其二是满足周边的商业补充需求，所以它不只是像一般住宅社区底商那么简单，通过周边丰富业态所获取的回报也比一般社区底商更多。

成都作为国内各种巡演的首发站和重镇，过去各种演艺机会均落地在省体、锦江剧场、成体等传统市中心，商业和人流更为活跃的城南恰恰一直缺乏一个这样的演艺中心来聚集人流。大魔方呈现之后，城南终于拥有一个吸睛+吸金的城市级商业地标，商业前景不言而喻。