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行情•数据|甲写空置率首度跌破30% 写字楼冬天结束了吗

成都写字楼的冬天似乎已经过去。

意料之外又似乎在情理之中。

今年第二个季度,甲级写字楼空置率跌破30%,而乙级写字楼目前仍在30%以上徘徊,这是仲量联行自2012年以来首次统计到这样的结果。

另一个值得关注的数据来自戴德梁行的半年报。从去年开始,市场对优质写字楼的购买需求逐渐增多,从去年一季度到今年一季度,大宗投资交易金额达到了7558.5百万元,这一行情也是首度出现。

就在最近,位于金融城的中国华商金融中心也传出喜讯——成功与2家世界500强企业签约——中航系企业中航投资控股有限公司(SH600705)、中航安盟财产保险有限公司,其中中航安盟财产保险有限公司更将选择中国华商金融中心作为其中国区总部的办公处所。中国华商金融中心于今年年初入市,整层2000平米起售,单价2.2万元/平米左右。尤其值得关注的是,从推出至今仅半年时间,其成交率已经超过了80%。

高企的空置率有效缓解、写字楼租金趋于稳定、甲级写字楼需求强劲、大宗交易持续成交……与住宅调控高压不同,2017年上半年的成都写字楼市场似乎势头正猛。

甲级写字楼新增速度放缓VS需求强劲

先来对成都甲级写字楼市场做个简单梳理。

以行情来划分阶段,成都甲级写字楼大致经历了三个时期:

1、2007-2009三年市场初现时期:

这一时期供应与需求基本持平,空置率一直处于下行状态;

2、2010年到2015年初长达5年的爆发式增长期:

2010年至2015年初甲级写字楼快速进入市场,市场新增体量,超过100万平米方米,几乎每年都有超过20万方的新增体量入市。

2012年和2015年新增供应分别高达49万方和年42万方。从走势图可以看出,这一时期的写字楼供应量巨大,而市场接纳能力只有供应的一半,甚至有时候只有1/3,这是这一时期的形成巨大反差的供大于求,造成了成都写字楼市场极高的空置率。

3、2015年三季度至今:

市场逐步趋于稳定,新增供应速度明显放缓,经济发展的同时,伴随着写字楼市场的回暖,空置率开始下行。

尤其是在去年4季度到今年上半年,吸纳量有较大幅度上升,成都甲级写字楼空置率在今年第二季度录得为28.8%(乙级写字楼为30%),这是自2012年以来首次出现的良好行情。

2008-2017成都甲级/乙级办公楼供销及空置率走势图

支撑上述数据的是,2006年至2016年期间,成都世界500强企业数量实现翻番,外商直接投资额增长超过10倍,从2006年的108家增加到278家。甲级写字楼数量从4万多平方米,提升至1,816,136平方米。这一数据恰好从侧面印证了市场对于高品质写字楼的需求比以往任何时候都更为强劲。

实际上,成都市场中品质较好的甲级写字楼单一业权较多,比如IFS、仁恒置地广场等都为自持,而为数不多的几个甲级或者硬件配置达到超甲的出售型物业在去年和今年都表现不俗,比如银泰中心在去年前两个季度录得成交金额超过2亿元,中国华商金融中心今年才入市的一栋写字楼,半年时间成交就超过了80%,市值超过千亿。入驻企业均为自用需求,除了前面提到的两家中航系企业,还包括多家上市企业星美控股、共进股份、金石东方、爱仕达等。

锐理口径的写字楼成交数据也显示,上半年包括主城区和天府新区在内,按照成交面积的认购口径统计,TOP5全部集中在高新区,分为位于大源和金融城板块,虽然500平米以下的面积段仍占有较大比例,但全部整层出售的中国华商金融中心仍在榜单之中。

2017上半年主城区及天府新区写字楼销售和新增面积对比

显然,优质企业的办公需求,促成了写字楼成交大宗交易,这一表现在后期的写字楼行情中有望成为一大趋势。

近些年,成都城市建设脚步加快,天府新区影响力日渐扩大,在成都产业发展规划的带动下,产业聚集度提升,产业结构继续优化,对优质企业和人才的吸附力直线上升,由此衍生出更多对优质办公楼市场的需求。加上成都更具有优势的办公成本,成都对世界500强企业和外资企业的吸引力直逼一线城市,市场表现出对优质办公物业强劲的需求也就不足为奇了。

租金上升潜力VS不输分毫的硬软件配置

租金表现上,在空置率持续下跌的情况下,甲级办公楼及乙级办公楼市场租金逐步回稳

甲级办公楼市场和乙级办公楼市场之间的租金差异保持稳定,约32元/平方米/月。上半年成都甲级写字楼市场活跃,推动2017年二季度租金同比上涨1.6%。

2008-2017成都甲级/乙级办公楼平均有效净租金及租金差异

前面已经提到,今年二季度成都甲级写字楼的空置率首度跌破30%,比乙级写字楼还要低1.2个百分点。从租赁成本上看,乙级写字楼明显比甲级写字楼要低得多,为何甲级写字楼却更受企业认可。

从企业的品牌形象逻辑上很容易理解——优质企业对办公环境和形象要求极高,从一点上看,乙级写字楼很难满足世界500强企业及上市企业的要求。

对比其他一线城市,甚至杭州、南京等部分二线城市,坐上了新一线城市头把交椅的成都,目前甲级写字楼仍具有绝对的租金优势。而优质企业选择落户成都的重要原因还在于,成都甲级写字楼提供的丝毫不逊于一线城市写字楼硬件和软件配置。随着城市的发展,成都的租金水平也将迅速向一线城市看齐。

中国华商金融中心项目实景图

以中国华商金融中心为例,地铁上盖物业、约81%的高使用面积、仅3600平方米左右的单电梯平均服务面积、整层约2000平米面积区间、定制文件柜纳入交付标准、全钢结构架空地板等等硬件配置,以及国际知名的物业管理公司力宝物业提供基础物业服务+荷兰管家学院提供管家服务+自运营高端会所等综合软件服务,无论是硬件和软件都已经大大高于世界500强企业的择址要求,更别说与一线城市的甲级写字楼相提并论了。

高科技行业需求远低于 一线城市潜力巨大

从区域表现上看,市中心和城南仍旧是甲级写字楼两个扛鼎的主力区域。

就目前的市场总体量而言,市中心仍是占据了头把交易,但从现在到2020年的新增供应量分析,城南以占比39%的优势大有赶超的势头。粗略估算,到2020年南部新区的甲级写字楼总体量将超过150万方,和市中心的差距将从现在的30万方缩小到10万方左右。

显然,在天府新区和城市南拓的战略下,城南在高端商务市场将爆发出前所未有的能量。

而金融城板块作为城南发展的核心区域,则占尽了天时地利人和。

天时即为目前甲级写字楼春天已来,地利则是板块本身所处的城南发展核心区,是市中心通往天府新区的门户区域,即享有多年发展的成熟交通、基础配套,又不用苦等新区红利变现,是即租即用,即买即入住的最佳板块。板块周边软件园、高新行业众多,上下游企业丰富,具有大量的优质办公物业需求,板块整体行情一直领先成都其他区域。

中国华商金融中心写字楼实体样板层

目前板块内已经投入使用的甲级写字楼中海国际中心租金约为120元/平米/月,在售的则有中国华商金融中心,目前售价2.2万元/平方米左右,如前所述,大宗交易的投资性需求增多,这也促成了中国华商金融中心喜人的业绩。在金融城板块备案口径有成交的8个项目当中,4个项目均为尾盘,包括中国华商金融中心在内的两个项目成功进入了成都上半年成交TOP5榜单,足以见得金融城板块在大宗投资者心中的认可度。

金融城板块2017年一、二季度供销价走势(备案口径)

为何成都目前的租金成本并不高,而这些优质企业宁愿购置物业自用呢?

一方面得益于不动产行业本身的增值保值能力,另一方面得益于成都的城市潜力。

目前甲级写字楼的用家构成主要包括四大类:高科技、金融服务、专业服务,以及其他行业。在一线城市中,高科技企业占据了较大比例,而当前成都的高科技行业对甲级办公楼需求较低,但高新企业在成都快速发展势不可挡,未来必然将衍生出更多此类企业对优质办公楼的需求,租金和售价水涨船高都是顺理成章的事情。

此外,根据仲量联行和戴德梁行对成都写字楼的预判,接下来市场还将呈现几大趋势:

1、位置优越的传统商圈将吸引更多金融、咨询等有较高承租能力的企业;

2、成都房地产市场上以收益性房地产为目标对象的投资活动正逐渐增加,由此衍生出对专业写字楼资产优化以提升项目价值的市场需求。

3、城市地位的提升使成都市场面临更多机遇,优质写字楼间优胜劣汰的竞争愈发激烈;

4、2017年,外资机构对成都的关注度进一步提升,外资在蓉新设立、扩张办公楼的需求逐步回暖,下半年市场有望见证更多外资大面积成交。

不管是从自用还是投资的角度出发,购入类似于中国华商金融中心这一类高品质的写字楼都可以看做是企业的另一项投资之选。

(本文部分数据来源:仲量联行、戴德梁行)

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