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主城将拍卖9宗共700多亩地 除了高地价还可以关注什么?

“土地”乃房地产基本要素之一,土地市场的任何动作都将牵动房地产市场。锐理数据显示,2017年上半年大成都土地供应量和成交量较去年同比下跌,供销相对平衡(供销比约1:0.99),但楼面价大幅上涨。而与之相对应的是住宅去库存效果明显,市场急需大量补货。房子好卖走量快,开发商们自然更欲快点拿地,需求迫切,竞争就激烈,高价地块不断涌现也就在预料中了。

成都开闸放地 近期土拍看点十足

面对市场需求紧张,政府也会加快供地节奏,近期大成都范围开闸放地,不到一个月的时间,到目前已公布的信息,已经或即将出让土地超过17宗,当然最受瞩目的自然是接下来主城区的9宗地块拍卖,尤其是在近日郫都区3宗地2宗熔断,楼面地价过万拍出后,近郊地块争夺都这么激烈,主城区只会有过之而无不及,更何况,是在现在供应短缺的情形之下。其实,就日前几宗地块拍卖结果,结合接下来出让地块信息,可以说近期的土拍市场是非常有看点。

看点一:规模体量大 四次土拍800多亩地涌入市场

8月22日,郫都区(犀浦2宗、郫筒1宗)3宗出让地块占地约140亩,共出让122.7亩。

9月6日,高新区中和街道一宗地与新都大丰街道一宗地块,共计约102亩将会进行拍卖。

9月7日,锦江区、高新区、青羊区、成华区、武侯区共计6宗土地将拍卖,总占地约517亩。

9月14日,成华区、锦江区各有一宗土地将被拍卖,共计约129亩。

看点二:起拍价高 逼近万元大关,中和地价或将惊人

纵观近期这14宗地,起始楼面价都是比较惊人的,郫都区犀浦镇五粮地块6200元/㎡,新都大丰街道5602元/㎡,而高新区中和街道其中一宗地块起拍楼面价直接飙至9500元/㎡。

今年,到目前为止,最高的楼面价为17200元/㎡,是武侯区东原地产拿下的武侯区红牌楼地块,该地块的起拍楼面价为9000元/㎡。虽然从环线地理位置来看,武侯区地块位于二环至三环的外双楠板块,发展也比较成熟了,而高新中和街道则远在绕城之外,几年前多少有些荒凉,但作为新兴的热门板块,借着城南发展红利,中和快速发展,去年华润、朗基、北大资源、融创等相继进入,这一年多的时间里,中和地价不断攀升,最高为北大资源斩获的一地块,楼面价8650元/㎡,引起热议。

然而,9月7日将拍卖的地块一个起拍价9000元/㎡,一个9500元/㎡。而这距离中和板块上次拍地已经一年的时间了,可以猜想,到时的拍卖结果又将带来多大的震惊。

表:2017年楼面价上万地块起价与成交价对比一览


表:9月即将出让地块起拍价一览

看点三:竞拍规则升级 更严格的规则能降低开发商拿地热情么

8月22日的拍卖中,采用了“熔断+限价抽签”的方式,并且明确指出了规划比例的商业应集中设置。而9月7日土拍,规则升级,本次拍卖宗地采取 “配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”、“限价竞买+竞自持商品住房面积比例+抽签竞得”方式确定竞得人。竞拍的门槛更高了,也意味着更加考验开发商的实力和运作能力。

图:9月7日土地拍卖规则

“限价竞买“与“抽签竞得”已见过很多,不多说,在竞自持商业比例之后,此次竞拍规则升级为竞自持商品房住宅面积比例。对此也有一些争议。

开发商自持商品房住宅,只租不售,可以提供更多有质量的租房房源,满足一部分人因经济实力而无法买房的居住需求,同时也能缓解目前市场房价过高,市场过热,买房压力大的形势。另一方面,如果有更多的开发商自持商品房可能导致买卖市场的供不应求。不过具体怎样还有待市场的检验。

当然相较于之前上海、重庆、北京等类似的出让规则外,成都此次竞拍规则更严厉,“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”, 即开发商拿下这块地需要按照规定配建用于人才租赁的住房,然后无偿把建好的人才租赁房交给政府。如果超过限价就要看开发商能够承诺的修建租赁租房面积大小了。加上“竞自持商品房”,拿地后如何运营?如何盈利?这将会更加考验开发商的综合实力。

在当下的楼市行情之下,以及更多“竞自持”土拍地块的出现,长租公寓市场必然成为未来房地产市场甚至社会关注的热点,如何逐鹿新的市场,或许是当下很多房企应该或正在考虑的问题。

看点四:多纯住宅地块 8年后的首次大规模纯住宅用地来袭

9月7日主城区将拍卖的6宗土地,其中有5块均为纯住宅用地,这是继2009年双流兴隆镇地块之后的首次大面积纯住宅地块拍卖。除去武侯区七里村地块含有商业用地外,此次拍卖的住宅用地将近500亩。这也正呼应了此次土拍规则中的配建租赁房和竞自持商品房元素。同时5大区域6大地块住宅用地建成后可提供更多的住宅房源,补充当前市场上的住宅供应。

图:9月7日出让的5宗纯住宅地块

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