政策引导>>

7月20日，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、成都等12个城市，首批开展住房租赁试点。

8月3日，成都市城乡房产管理局发布《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程实施细则》，其中，最引人注目的政策是“租住由政府提供的人才公寓满5年后，可申请按入住时的市场价格购买”。

8月4日，成都市政府办公厅发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，全面开展住房租赁试点工作，鼓励住房租赁消费。

8月28日，国家又出楼市新招：国土资源部宣布，将在北京、上海、杭州、成都等13个城市开展试点，利用集体建设用地建设租赁住房。

此消息一出，震惊朝野，更有媒体解读将对房地产市场带来四大影响：第一，中国土地改革存在巨大空间；第二，政府将向社会大规模转移土地红利；第三，大批低成本土地入市产生大批低成本房屋，将极大抑制高房价、高租金；第四，大城市郊区农村户口价值大增，长期享受土地红利。

紧接着，8月30日，成都土地市场再放大招，将首现人才公寓用地。

成都公共资源交易中心上传的成公资土拍告[2017]20号具体出让文件明确指出，将于9月14日登上拍卖台的成华区青龙街道海滨湾社区3、5、6、11组地块及锦江区成龙街道办事处粮丰村2、8组地块住宅用地部分为人才公寓项目用地，尽管是针对高端人才定向销售的用地，同样体现了土地供应改革的更多可能性。

种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。锐理数据在近日的土拍市场分析文章里也已明确指出，9月6、7日的土拍新规细则也即体现了这一变革思路，成都政府已在土拍环节拿出实际行动响应国家号召，引导推进租赁住房市场的繁荣、规范。

【锐理观点】

笔者认为，房地产开发进入白银时代，房价高企，土地供应日趋紧张，购租并举是大势所趋。与此同时，区域级的城市更新和转型升级也日渐受到各级地方政府的高度重视，人才争夺战将加速租赁大时代的到来。

人才作为城市发展的重要驱动力和稀缺资源，受到发展较快的各二三级城市的大力争夺，为此政府纷纷推出各种人才吸纳和引流优惠政策也就不足为奇，其中包括租赁市场的推进和完善政策，以及规模化的人才公寓战略。

市场局势>>

经过30年快速发展和高速增长，中国房地产发展迎来关键转折点。去年底，在“第三届中国房地产众筹创智峰会”上，冯仑表示，“2016年是一个分水岭，之前我们叫开发时代，之后叫后开发时代”。

开发时代所有的创新就围绕三件事：规模、成本、速度。与之相反，后开发时代的产品将不再单一，产品模式也变得复杂，出现跨界融合现象，房企业务转型也更加多元化。房企实力竞争的焦点也在发生变化，更加注重房企的营运能力和服务水平，以及财务能力和打通房地产生态的综合业务运营能力。

链家董事长左晖认为，未来中国会开启“去房地产化”潮流，行业的发展应该更多依赖于盘活存量。近两年来，中国房地产市场区域分化加大，很多城市已进入存量时代，可开发的资源逐渐减少，越来越多地产商开始寻求新的业务和利润来源。

“如今房地产的存量资产有200万亿元人民币的规模，而全国的流通率大概2%都不到，怎么把200亿平方米的存量住宅通过各种手段推进流通，将对房地产供给侧改革产生比较明显的影响”。左晖认为，大力发展租赁市场，“购租并举”可以在建立房地产市场发展的长效机制方面起到关键的作用，让租房成为居民新的居住方式。

国家统计局数据显示，我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。

与此同时，随着租赁市场快速发展，“90后”人群置业观正发生变化，多数“90后”对租房表现出了很高的接受度。房价过高、更在意生活品质、工作流动性大等因素则是“90后”置业观发生改变的主要原因。

【锐理观点】

一面是庞大而巨量的存量市场，一面是城市年轻活力人群的庞大租赁需求，租赁市场迎来前所未有的发展大时代，并在未来运营道路上具有多种可能的发展空间。

而今年作为大规模推进租赁住房建设的第一年，调控政策加码，租赁市场活力被层层激活，长短租公寓、民宿、众创空间等更新需求已成为开发商的新机遇。

机遇与挑战>>

诸多房产新政的出台，充分体现了住房供应体系多元化的长效机制调控方向。与此同时，房地产调控思路也在发生重大转变，土地供应方式改革和租赁市场试点改革，必将倒逼房地产开发企业转变开发经营理念，调整地产开发、布局、运营策略。

近年来，随着各路资本涌入，长租公寓市场正在迅速发展，包括万科、龙湖、远洋等大型房企都开始涉水长租公寓。据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓市场。链家等中介机构更是早早进入长租公寓市场，同时更有互联网创业型长租公寓品牌吸纳大量资本烧钱抢占市场。

一面是楼市调控加码大背景下长租公寓的万亿前景被看好，一面是长租公寓因资金投入大、回报周期长，大多还面临烧钱运营盈利困难的市场困局。

市场有看好的，也有唱衰的，但无论是从短期或长远发展来看，还是从房企和终端市场需求的角度来看，无论是出于盘活存量市场的考量，还是为了繁荣地产后开发市场、寻找住宅供给改革出路、满足民生需求、活跃市场经济，发展推进和繁荣完善租赁市场，无疑已经成为时代的必然选择。

那么问题来了>>

一、目前房企涉足长租住宅市场，资金投入大，回报周期长，资金成本高，投资长租公寓市场，业绩增长难、盈利难等痛点该怎么破？

二、目前存量房市场已有短租、民宿、个人出租房占据租赁市场主导地位，加入长租住宅份额后，彼此的定位该如何差异化竞争生存？博弈后各自的市场前景如何？会不会进一步加剧存量房的市场竞争，导致更大空置呢？

以上诸多问题都是房地产行业及市场从业者们急需努力探索的方向，锐理君又有哪些独到见解会给行业带来启发性思考呢？我们下期将为大家做进一步深度报道，敬请期待！