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数据解读|地价接连破万 近郊市场逐鹿之战白热化

2017年成都的“金九银十”以9月的集中供地,接二连三的土拍拉开序幕。本周持续三天的土地拍卖已告一段落,但被土拍刷屏的节奏并不会停止,毕竟下周还有成华区和锦江区各一地块以及下下周温江的三宗地和天府新区三宗地块将要出让……

从近期这些地块的成交结果来看,就近郊而言,即使觉得惊人但不会感到意外,当近郊拍出第一宗过万的地块后,也预示着随着时间推移,各个区域早晚都将陆续跨过这个门槛。实际上,到目前仅剩下温江区暂未突破这一大关。

经过这几次土拍已经透出明显的信号——房企竞争主战场已经渐渐从主城转向近郊。主城逐渐饱和,可开发空间越来越小;2017年中心城区已经扩展到了二圈层,城市规划已由原来的一二三环增加到四环、五环甚至六环;在建的、规划的地铁将贯通成都的四面八方,未来连简阳都有地铁18号线可以直达,更何况是近郊。简而言之,无论是买房置业,还是卖房盈利等等,近郊都大有可为。

那么,目前的近郊市场又是什么样的情况呢?我们不妨从4个维度来窥探一二。

土地供销 2017年成都近郊土地出让情况

图:2017年成都近郊区土地供销情况(招拍挂;截止2017年9月7日)

图:2017年近郊土拍情况(截止2017年9月7日)

锐理数据显示,截止目前2017年成都近郊区招拍挂供应共26宗地,土地成交15宗,其中以拍卖形式出让共计12宗地块,约900多亩。

拍出的地中,除开郫县犀浦镇五粮村4、5社宗地土地用途为商业外,其余均为住宅兼商业,计算容积率基本都在2.0-3.0之间,其中中海地产以过万的楼面价分别在双流和龙泉进行布局;北京金隅近期持续发力,分别在最近的两次土拍中拿下郫都区一宗地和新都大丰地块。

从12宗拍卖的地块来看,除了其中一宗商业用地外,其他皆为住宅兼商业用地,且相对比较便宜的楼面价也差不多六七千左右,甚至超过了两年前新都商品房均价。

成交地价 近郊区土拍地价过万地块增至6块

2017年9月6日的土拍,分别为城南的高新中和地块与城北新都大丰地块,竞拍过程中,大丰地块的激烈程度甚至盖过了中和地块,因其面积相对较大,适合整体打造,也没有其他附加条件,自然成了各大房企瞄准的“肥肉”,最终以临近最高限价的楼面价10950元/㎡被北京金隅嘉业房地产开发有限公司收入囊中。至此,新都成为继郫都区后第四个楼面价破万的近郊区。

图:近郊万元地块(截止2017年9月7日)

通过分析以上地块可以发现:

一、2017年7月2日,成都召开国家中心城市产业发展大会,将郫都、新都、温江、双流、龙泉等原二圈层划入中心城区范围。在这6宗破万地块中,除双流协和街道地块和龙泉十陵地块外,其余4宗地均是在此之后被出让。可以推测,这一政策对近郊地价是有一定影响的。

二、近郊地价接连破万,看着着实吓人,但从目前的这几宗地分析来看,其虽隶属近郊区,但位置相对是比较优越的。比如,龙泉十陵地块,处在龙泉驿与成华区交界的地方,就距离而言,从十陵到主城区近于十陵到龙泉城区;再如大丰地块位于绕城内,而今年4月份地价同样破万的金牛区天回镇地块已经是在绕城外,仅从地段而言,新都大丰地块应该说更具有优势。

三、这6块地中,有4宗地是在超过最高限价熔断后抽签拍出,分别为龙泉十陵地块、郫都区犀浦镇五粮村地块、郫都区犀浦镇龙吟村地块和双流区东升街道地块。或许正因为有限价的调控,最后的地价才不至于更惊人。

总之,有政策的支持和调控,加上区域本身的发展和优势,结合当下市场环境,近郊区发展潜力巨大。

另外,地价与房价息息相关,当楼面价达到一定界限,房价自然会水涨船高。不过今年政府出台了限价政策,当地块最终呈现为楼盘项目,产品定价会如何?其实影响房价的因素众多,比如市场行情,政府调控,区域情况,开发商定价策略等等,因此现在很难下定论。

产品项目 2016年下半年以来出让地块已呈现项目一览

2016年下半年楼市升温,房源快速走量,开发商需要拿地补仓,土地市场争夺也开始变得异常激烈,地价逐步走高;并且不少房企从拿地到开盘的周期缩短。从2016年下半年至今近郊拍卖地块很多已经呈现为楼盘项目,并且有的已经清盘。

图:部分已经呈现项目

从上表统计的数据来看,2016年下半年虽然出现了不少高溢价地块,但总体地价还比较温和,价格较高的是位于龙泉驿的两地块,即卧龙谷壹号和蓝光公园华府,溢价率也是最高的,两个项目均主打改善产品。大面板块也是成都近几年发展比较快的区域,距离主城区不远,交通方便,配套也日渐成熟,对房企自然极具吸引力。

另外,去年9月新都大丰一地块被龙湖斩获,并且打造的龙湖听蓝湾项目今年5月已开盘,同样为改善项目,9月的备案均价约12748元/㎡。今年9月6日被北京金隅嘉业房地产开发有限公司摘得的大丰街道地块正位于龙湖听蓝湾约500多米的位置,而此时的楼面价为10950元/㎡。

住宅供销 2017年近郊区商品房供销价

图:2017年近郊住宅供销(截止2017年9月7日)

如上图中所示,2017年近郊区住宅供销情况总体上是供不应求的,且备案均价在环比上涨中,9月总体均价为8512元/㎡。正因此,就需要更多的土地来补充市场需求,同时土地作为房企重要的战略储备资源,关系到其是否能在后续的市场争夺中保持源源不断的战斗力,所以,房企都会在拿地上下大功夫。

9月19日 温江三宗地蓄势待拍

三大看点》》》

看点一:成交楼面价是否会过万?

温江作为目前近郊区中楼面价唯一没有破万的近郊区域,在9月19日将会迎来3宗土拍。3宗地的起拍楼面价均为5300元/平米,而之前拍出的楼面价过万的地块中有两宗地起拍价也是五千多。

看点二:近一年多后温江首次大规模供地

这也是温江区自去年10月以来的首次供应土地,当时的成交楼面价为1300元/㎡;恒大去年9月10月先后拿地4块打造的恒大未来城项目上周首次开盘。此次即将拍卖的三宗土地合计约208亩,其中一号宗地为纯住宅用地,二号和三号宗地均为住宅兼商业用地。

看点三:3宗地块将花落谁家?

回顾近期几宗地拍卖情况,再结合当下市场行情,温江这两百多亩地对各大房企有着极大的吸引力,尤其是面积较大的一二宗地,抢地之战一触即发,三宗地终将被哪家斩获,咱们拭目以待!

【一号宗地】

该地块北临花都大道,西接温泉大道,距离地铁4号线涌泉站约2公里周边有蓝润光华春天、首铸千禧河畔国际社区、佳年华新生活。

宗地位置:温江区公平街道太极社区

净用地面积: 86.04(亩)

土地用途分类: 纯住宅

计算容积率: 2.5

可开发体量: 14.340438(万㎡)

起拍总价: 76004.32(万元)

起始楼面地价: 5300(元/㎡)

保证金: 23000(万元)

用地使用性质: 地块①:二类居住用地; 地块②:公园绿地;地块③:二类服务设施用地。

【二号宗地】

二三号宗地均位于温江区柳城街道新华社区,也都属于住宅兼商业用地性质。两宗地块位于凤翔大道与温泉大道交汇处,距离4号线涌泉地铁站也不远,旁边即是恒大未来城、恒大新城项目,周边还有合能珍宝琥珀、新光华印象等,距离中国西部文化城也较近。

宗地位置: 温江区柳城街道新华社区

净用地面积: 81.19(亩)

土地用途分类: 住宅兼容商业

可开发体量: 13.5319(万㎡)

起拍总价: 71719.07(万元)

起始楼面地价: 5300(元/㎡)

保证金: 22000(万元)

用地使用性质: 地块①二类住宅用地(兼容商业,并满足计入容积率商业建筑面积比例不大于地块计入容积率的总建筑面积的20%,且不小于人均1㎡,地块商业应集中设置,不得设置底商);地块②二类服务设施用地。

【三号宗地】

宗地位置: 温江区柳城街道新华社区

净用地面积: 41.03(亩)

土地用途分类:住宅兼容商业

计算容积率: 2.5

可开发体量: 6.83864(万㎡)

起拍总价: 36244.79(万元)

起始楼面地价: 5300(元/㎡)

保证金: 11000(万元)

用地使用性质: 地块①二类住宅用地(兼容商业,并满足计入容积率商业建筑面积比例不大于地块计入容积率的总建筑面积的20%,且不小于人均1㎡,商业应集中设置,不得设置底商);地块②公园绿地。

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