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锐视角|远郊土地供应近千亩 静待蝶变

成都主城区和近郊区已限购,许多购房者手握现金却没有房票,哪里还能买到具有投资价值的房子?哪里的市场还依旧火热且存在巨大的开发升值空间?远郊土地供应近千亩,静待蝶变!

房地产超预期 土地市场火热

地产调控不断加码,也抵挡不了购房者的买房热情。土拍限制条件再升级,“无偿移交+全装”,也退却不了开发商争相竞拍拿地的万丈豪情。9月7日的6块土地在疯狂加价竞拍后全部过万,部分地块按照实际成交楼面价核算已经站上2万元风口。

2017年1月-9月成都主城区土地招拍挂楼面地价走势

近郊地价接连破万,未来房价直逼一万三四已无悬念。“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口”在不少售楼部已经不是什么新鲜事,托关系买套房已经让部分圈里人感觉压力山大,房地产超预期,已经成为2017房地产市场表现的关键词。财政部近日公布的8月份财政收支数据显示,全国土地出让市场仍然火热,前8个月国有土地出让收入规模达到2.7万亿,同比增长37.3%。

2017年1月-9月成都近郊土地招拍挂楼面地价走势图

放眼大成都,近郊都要买不起了。加之成都主城区和近郊区已限购,许多购房者手握现金却没有房票或无房可买,哪里还能买到具有投资价值的房子?哪里的市场还依旧火热且存在巨大的开发升值空间?远郊土地供应近千亩,静待蝶变!

土地供应近千亩 远郊利润可观受青睐

锐理数据分析认为,今年三、四线城市去库存形势较好,房企在新一轮的规模竞争中,需补充土地储备,完成拿地指标。在此背景下,地方政府也相继加大供地规模,加快供地节奏。以成都远郊区域为例,自今年1月份开始至9月底,成都周边9大远郊区市县地方政府持续以招拍挂方式相继推出21幅地块,共计953.88亩,且成交楼面价和溢价率均呈攀升趋势。

2017年1月-9月成都远郊土地招拍挂供应成交情况

就土拍市场来看,虽然成都主城区热点地块仍受到多数房企的争相竞拍,但同时也有不少房企反映,一二线城市的拿地难度在加大,限制条件增多,项目后期开发面临较大的盈利难题。而相比之下,三四线城市或中心城市群周边的远郊区域则甚少在土地出让中设限,房价地价差所给出的利润空间尚且可观,盈利前景相对良好,颇受房企青睐。

2017年1月-9月成都远郊土地招拍挂楼面地价走势图

2017年1月-9月成都远郊区域商品住宅整体供销走势

青白江经济优势突出 都江堰利润空间足

纵观成都周边9大远郊区市县房地产市场发展状况可以发现,9大远郊区市县都以各自独特的区位占位、先天资源优势、产业发展先机、各项政策利好等发展要素为导向,形成各自独特的房地产市场发展面貌。

青白江以远郊经济最强城区的优势,在新都限购后承接了部分该区域的外溢购房者,又依托其物流业和制造业等产业基础,搭载“蓉欧+”战略区域及自贸区的发展契机,为当地房地产市场带来大量的人口流量和消费资金流。随着产业转型的完成和环境的改善,房地产发展前景被看好。

2017年1月-9月初 青白江区域商品住宅整体供销走势

紧邻青白江,素有“天府花园水城”美誉的金堂县被确定为扩展型发展区、龙泉山生态旅游综合功能区,成都三个重点工业板块中的“大智造”落户于此,金堂被定位为成都未来“万亿级产业新城”和第四个“国家级开发区”,长远来看发展空间巨大。目前已有恒大、城投、万达等品牌房企进驻,房地产市场容量大,但可操作利润空间并不高,是典型的现金流城市。

位于成都西北方向的都江堰则是典型的旅游城市,有都江堰及青城山两大著名景点,高铁直达成都主城区,品牌开发商进驻数量较多,市场容量大,利润空间足,特别是万达进驻后,引起了众多购房客户的关注,市场前景一度被放大。目前,龙湖、中铁、中信、蓝光、万达、明宇等企业均在青城山拿地开发,产品形态丰富,市场竞争激烈。

2017年1月-9月初 都江堰区域商品住宅整体供销走势

位于成都北部的彭州有较强的产业支撑,经济总量高,人口总量大,是成都市规划发展的四个新型中等工业城市之一和重要生态旅游带组成区。十多年来,品牌房企进驻数量较少,且因居民购买力有限,房地产市场活力不足,市场容量及利润空间都处于中等水平。

崇州产业转型 房产市场焕发新活力

崇州传统的主导产业是制鞋、家具、装饰装修等制造业,但近年进行了产业转型,重点发展大数据产业,产业发展有一定前景。前期崇州房地产市场表现一般,开发企业主要为中小型地产商,其中圣沅房产在崇州开发项目较多。2016年之后万达、北大资源在崇州拿地,陇海三郎旅游度假区项目已于今年年中亮相,为崇州房地产市场发展注入活力。

9月27日,崇州市国土资源局将以招拍挂方式出让位于崇州市文井北街东南侧的一块22.44亩住宅兼容商业用地,起始楼面地价为2600元/㎡。

即将拍卖的崇州市文井北街东南侧宗地

大邑蒲江生态环境好 房产市场发展稳健

大邑历史悠久、环境优美,是成都重要的旅游城市,工业产业结构单一,经济发展在三圈层中较为靠后,住宅市场发展稳定,目前已有中铁、恒大及保利等品牌房企进驻。

蒲江素有“绿色蒲江·生态新城”之称,其“有机农业”尤为知名。蒲江主要发展乡村旅游业及绿色食品产业,前期已有花样年、保利及置信等品牌房企深耕当地市场,房地产市场容量低,利润空间较大,在售项目少,存量不多。9月27日,蒲江县国土资源局将以招拍挂方式出让位于蒲江县鹤山街道办事处马槽滩片区的一块35.15亩住宅兼容商业用地,起始楼面地价为1950元/㎡。

即将拍卖的蒲江县鹤山街道办事处马槽滩片区宗地

邛崃白酒酿造工艺发达,被誉为“中国白酒原酒之乡”,经济水平在远郊中较为靠后,人均GDP在远郊中最低,且房地产市场表现一般,市场容量较大,目前有恒大、蓝光、北大资源等品牌开发商进入。2017年,开发商在邛崃拿地的热情增高,楼面地价同比上涨50%,1-4月成交楼面价达2340元/㎡。

成都南大门 多方利好促新津快速蝶变

新津县紧邻天府新区,是川西重要的物资集散地和交通枢纽,也是天府新区“成眉战略性新兴产业功能区”的主要承载区域。由于牧马山别墅区的规划,品牌开发商入驻情况较好,目前已有置信、中铁、金科、龙湖、北大资源及恒大、中房等知名房企进驻。经多年发展,新津已形成“五津老城、岷江新城、牧山星城”三大房地产板块发展格局。

新津人均GDP及居民收入较高,产业与天府新区抱团发展。随着南拓的不断推进,交通不断完善,以及产业结构优化,新津住宅市场将进入快速发展阶段。不仅承接更多限购被挤压外溢的购房需求,而且在多方共同利好因素的作用下,新津的城市价值将得到不断提升。随着众多企业的拿地进驻,未来新津的土地市场价格将不断攀升,竞争也将日益激烈。

新津三大房地产板块发展格局

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