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从玖西堂看“学不来”的万科

市场和文化的一次完美融合

壹|引子

万科2017年全新top系产品——万科·玖西堂即将在9月16日召开产品品鉴会,并将同时展开项目的首次诚意登记。项目样板间预计将于9月底亮相。在玖西堂正式亮相之前,锐理先根据手中得到的线索先对项目进行一次全方位的审视

贰|万科城西第九子来了

在成都市场上,万科的每一次尝试都会成为市场研究和模仿的对象,而即将到来的这一次或许谁都模仿不来。

对项目的信息进行了全方位的梳理之后,锐理发现,在万科在城西的第九个项目——万科·玖西堂身后隐隐露出了万科作为中国最具代表性的房企的雄厚实力和卓越的市场洞察能力。

叁|政策暖阳下的犀浦

我们先来看看万科·玖西堂项目的基本信息:

项目位于羊西线3.5环,金牛大道以南五百米,天河路西侧约三百米,地铁2号线天河路站即在项目的三百米步行范围之内。

项目总面积约112亩,平均容积率2.4,建筑密度25%,被万科定位为TOP系产品,并且是万科“堂”系列产品线的首例作品。

万科·玖西堂位于成都城西的犀浦板块和国宾板块的连接处,是新旧两个板块碰撞的关键点。整个区域在地铁交通和高新西区大发展的双重带动之下,不管是区域配套还是居住氛围,都已经发展得较为成熟。而万科·玖西堂在两个板块不同的现状交织之下,呈现出一种独特的魅力。

玖西堂所在的犀浦板块,在近一两年的发展速度令人吃惊,2017年8月,犀浦板块距离玖西堂不远的地方,一宗面积仅22亩的袖珍地块就拍出了10100元/㎡的楼面地价。

地价破万给人带来的最直观感受是:属于犀浦的时代已经到来。

根据锐理调取的犀浦板块2015年9月~2017年9月共计24个月的数据,可以明显感受到犀浦热度的不断增长。

首先,从房价上看,犀浦板块的成交均价从2015年9月的7600元/㎡上涨到12000元/㎡,总体涨幅度为58%。这样的上涨幅度是由什么支撑的呢?审视每个月的上涨幅度,我们或许可以得到一点启发。

在24个月中,涨幅最大的月份是2016年的10月和2017年6月,环比上涨幅度分别为20.27%和19.58%,为什么这两个月会出现如此大幅度的上涨呢?

2016年10月1日,成都发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,全成都范围内的限购开始,成都楼市调控的号角吹响,高新南区、天府新区的购房限制尤为严厉;

2017年7月2日,成都市原二圈层的郫都、温江、龙泉驿、新都、双流等区域被划入成都市中心城区。

在限购之后,楼市受到管控最严厉的城南区域需求外溢,发展潜力同样被市场看好的高新西区吸引了许多原先准备在城南置业的购房者,这造成了价格的明显上升。

而郫都区划入中心城区则让这个区域的价值得到背书,规划的升级也将与主城区同步。

7月,郫都区的新一轮城市总体规划修编加速,该区将被分为“西控”“中优”两大区域,开启绿道“绿线”、水网“蓝线”、通风“白线”、历史文脉“紫线”、绿色科创产业“金线”五线管控与建设,“中优”区域的定位是体现城市发展理念的都市新区,“西控”区域也将建成美丽中国典范城市样板区。

在交通规划方面,郫都区的红光大道、犀浦综合交通枢纽以及菁蓉立交三大片区城市总体规划设计理念也同时出炉。新的规划将红光大道变成“西控”和“中优”的交通连廊;犀浦打造成汇聚地铁二号线、地铁六号线和成灌高铁的交通枢纽;菁蓉立交打造为以绿色景观和生态带为纽带的“岛海”,交通和生态的同时发力将郫都区的居住舒适性和城市发展潜能提升一个档次。高科技、生态环境和城市生活也将因此串联起来,成为未来郫都的关键词。

所以我们可以如此预测,作为连接郫都区和金牛区的关键板块,犀浦受到原主城区和原二圈层区域政策的双重影响,在成都成为国家级中心城市并开始向匹配这个地位的城市能级前进的过程中,犀浦是一个非常引人注目的受益者。

显然,犀浦的故事才刚刚开始。

肆|关上大门的国宾

讲完犀浦,我们来说说旁边国宾。

在2015年9月~2017年9月的两年时间中,该板块的供应量在2016年3~11月共计8个月的时间里达到峰值,而在2016年11月至今的共计10个月中,该板块的住宅供应量为0。与销量进行对比,有接近80%的时间处于供小于求的状态,根据计算,该板块24个月的平均月成交面积为1.15万㎡,以目前区域存量1.8万㎡进行计算,国宾是一个名副其实的被“关闭”的板块。

在供求严重失衡的情况下,国宾板块的价格上涨幅度也令人侧目,从2016年4月开始国宾板块的住宅平均成交价格从8000元/㎡开始跳涨,在今年7月达到历史峰值1.6万元/㎡,在15个月时间里翻了一番。

在2016年2月拍出一宗土地之后,国宾土地再无供应,从中短期来看,国宾已经“无货可卖”了。

对宏观层面的数据进行了这样的审视之后,不难发现万科将在城西的第九个项目落子犀浦和国宾的交汇处,并将被寄予厚望的“堂”系产品安放在这里,赶上了一个最好的时候,这是犀浦接棒国宾的开始,万科可以从容不迫地雕琢自己的产品了。

伍|掐准市场的产品·国宾

那么,万科玖西堂将用什么样的产品来为国宾板块收官并开启犀浦的新时代,就是一个很有意思的话题了。

玖西堂是万科在城西的第九个项目,万科善于总结在业内是出了名的,玖西堂在万科服务过2200万业主的基础上,针对城西的特点进行了研究,诞生了新的“堂”系列。

讨论这个问题的时候,我们把思路顺序调换一下,先说国宾。

万科国宾润园实景图

万科玖西堂的主力户型是2梯3户120~140㎡的阔景平层和160㎡左右的叠拼别墅。在国宾板块的交易历史上,120~140㎡的户型本身就是颇受欢迎的产品,在同一个板块万科另一个口碑票房俱佳的项目万科国宾润园项目中,这个面积段的户型基本都可以在3~5个月内完成90%以上的去化,区域内的其他项目也大抵如此。

而叠拼别墅则更有意思,在整个板块中,只有保利国宾首府和保利学府城两个保利的项目曾经推出过叠拼别墅产品,两个项目与万科玖西堂即将推出的160㎡的叠墅面积段类似的产品加在一起总共60套,在价格远高于区域成交价的情况下也已经全部销售完毕。

国宾板块旺盛却无处宣泄需求将被导向哪里呢?很容易想到,沿着二号线往西北走一个站下车,犀浦板块就到了。

陆|掐准市场的产品·犀浦

那么犀浦又是什么样呢?

用2015年9月到2017年9月的数据进行了简单的计算,我们发现,在这24个月中,犀浦成交的住宅,平均每套的面积为91㎡。这是一个偏小的数字,从这个数字上可以直观地感受到犀浦成交的大部分产品仍然处于刚需阶段。

而将犀浦每个月的成交套均面积单独列出我们也不难发现,犀浦成交住宅的套均面积从2015年9月的90㎡上涨到了今年9月的99㎡,可见整个板块正处在从刚需市场向着改善型市场快速转型的进程之中。

所以万科玖西堂现在在犀浦拿出的产品是相当有说服力的,完全顺应了板块的发展趋势。更不要说,在这两年的时间里,整个犀浦板块是没有任何叠拼别墅产品供应的,这说明万科不仅顺势而为,还在创造新的趋势。

对于万科来说,在当下这个时刻切入所在的区域,玖西堂准备的两个主力户型做到了稀缺性和需求之间的平衡,对于区域走势的把控和产品的定位,下的功夫定然不少。

柒|“玖”的含义

当我们说完数据和产品,我们再来说说项目定位这个重要,又很难量化的东西。

今年上半年,在人们对2016年成都万科全年销售突破百亿还记忆犹新的时候,万科宣布成都区域的销售额已经突破了100亿大关。对于一家房企来说,上半年如此闪亮的业绩不仅说明企业在区域的发展进入了新的阶段,也意味着下半年,万科将可以在不背负业绩压力的情况下从容不迫地做一些自己事情。

“玖西堂”这个名字,既表明了这会是万科在成都城西的第九个项目,也暗藏着万科对这个项目特殊的定位,想要参透这个名字,我们必须从传统的中华文化中入手。

在中国传统文化里,“九”是一个特殊数字,天有九层,地有九重,天下氛围九洲,羲和神女孕育九歌太阳,龙生九子,最早的音乐是夏启编排的《九歌》和《九辩》……在这个神秘的数字中蕴藏着中国古人特殊的哲学观——“九”象征着完满,象征着一种永恒和难以达到的高度。

显然对于万科来说,他们也将9号项目作为在城西的一个阶段性的总结。

那么怎么去实现这种“完满”呢?

捌|一些关于产品的线索

所有笼罩着万科玖西堂产品细节的迷雾将会在9月16日上的产品品鉴会上散开,但是目前坊间流传着的信息就足以让人对这个项目入市之后的表现满怀期待了。

对万科而言,玖西堂是一个引领改善新潮流的产品,所以一切都饱含着创新的元素。

项目内部景观的灵感来自于英国伦敦皮姆利科高端住宅,增加了中式元素,甚至有和景中的“枯山水”景观,东西文化的交融追求的就是四个字——“天人合一”。理念是用消失的边界为概念,打破空间封闭区隔。

万科的景观细节

这样的景观每一户业主都能够享受到。在楼栋设计的时候,万科的执行标准就是“户户朝中庭”,为了做到这一点,万科在设计的时候牺牲了很多用来造房子的面积,换来的是业主的极致的视野。

在“传承”的主轴之下,亲子关系的重要性被前所未有的重视。在每一户中,万科设置了亲子空间,户户设置中西厨,采用了去主灯设计,模糊各空间功能,让“陪伴”成为家庭生活的主旋律。

物业方面,万科作为房地产企业最早在物业领域发力的领路人,在物业上的口碑已经是现象级的,在玖西堂引入的是万科的TOP物业对业主提供365天24小时的定制级物业服务,“技防、物防、人防”的“三维六环安全体系”服务于每一个业主。大家都知道万科的物业是最好的,而玖西堂用的就是万科最好的物业。

即使信息量不大,但是这样的细节已经足够打动人了。其他的产品细节,等产品品鉴会召开之后,都将呈现在阳光之下。

玖|结语:学不来的万科

从这个项目里,我们看到了一直以来引领着中国房地产行业走向的万科对于整个市场的思考,精准把握市场脉络是一方面,用浓郁的情怀去琢磨产品是另一个方面,两个方面的卓尔不群成就了万科,也让中国的房地产市场里充满了人情味。

万科想要营造的不仅仅是地产,地产只是万科造物的一部分,这家从来情怀满满的房企想要融入历史本身,融入每一个城市自己的文化之中。

万科果然是学不来的。

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