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地价已破4400!五个维度告诉你视高如何被楼市“发现”

2017年4月,成都发布坚持“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市发展战略;加之主城区逐渐饱和,城市向外扩张已成必然趋势。大面、大丰、犀浦、光华大道等近郊板块早已成为香饽饽。或许已经有很多人在思考,下个热区会在哪儿?

现有市场竞争白热化
寻找新战场成为一些房企迫切需求

成都近几年的发展以及本身所蕴藏的潜力一直被大为看好,因此才会有源源不断的房企涌入成都市场,欲分得一杯羹。同时目前市场需求又比较旺盛,如何把握住机会是每家房企都在考虑的问题。现在先从几个数据来看看成都市场的一些情况。

中心城区住宅供销价

纵观目前成都市场(主中心城区),住宅供应量低于成交量,快速去库存过程中没有与之平衡的补货,导致市场上能够选择的房源比较有限。

2017年(截至9月初)成都中心城区(含温江、双流等12区)住宅供销对比情况,如下图所示,除7月外,其他几个月销售面积远远大于新增面积。

2017年成都中心城区住宅供销情况

中心城区土地市场情况

住宅房源供不应求,存量快速去化,开发商就需要拿地补充资源,这也刺激了土地市场,毕竟有土地储备,才能保证后续的战斗力,才能赢得市场的一席之地。

2017年9月7日,成都主城区6宗土地拍卖,此次竞拍采用了“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”、“限价竞买+竞自持商品住房面积比例+抽签竞得”,限制更多,规则更难,但仍然挡不住开发商拿地热情,其中一宗最终成交最高无偿移交比例达到了41%。

2017年中心城区土地楼面价走势

到目前近郊区龙泉、双流、郫都、新都、温江地价都在2017年突破万元大关。

巧妇难为无米之炊,对一家房企来说,土地是最基本的战略资源,无论多困难,要想拿到地,就得硬着头皮上。除了硬拼外,一些房企开始换思路打法,开始寻找新的价值洼地。其中,位于天府新区的视高片区便恰逢时机地走进了人们关注的视野。

“南拓”影响力之下
视高能否拿稳接力棒?

2017年5月5日,视高老君村两宗土地出让,一宗被保利斩获,溢价率为305%,一宗则被峨眉山市子然置业有限公司收入囊中,溢价率达到358.33%!那么,视高板块本身的价值是否能匹配如今的关注度呢?锐理君将通过5个维度来进行讨论审视。

第一个维度:天府新区 政策红利

2011年,提出规划天府新区,2014年10月2日,四川天府新区获批成为国家级新区,天府新区成为中国西部地区的第5个国家级新区。从2014年到2016年中国西部国际展览中心、兴隆湖科学城等相继开建。2015年4月,天府新区大部分重要路段建设进度超90%,地铁1号线目前已开通到广都,预计明年初试运营到成都科学城,按照规划,未来还将延伸至视高板块。

天府新区规划图

天府新区的发展和潜力有目共睹,因此才会在短短几年时间快速崛起,成为开发商、购房者、投资客等都竞相追逐的区域,目的不同,但都是来源于对天府新区价值的认可和未来的看好。

2016-2017年9月中旬天府新区住宅供销情况

从上图中可以看到,在2016年天府新区销售面积是超过了新增供应面积的。到2017年受不断升级的限购政策影响,成交量有所回落。

视高片区规划》》》

视高镇全域已整体纳入天府新区规划范围,已完成20.4平方公里控制性详细规划和城市设计,启动了剩余部分区域的规划编制,主要发展机械制造和电子信息产业。

第二个维度:区域位置 交通情况

区位 》》》

对成都比较了解的朋友应该都能感受到,成都城市的发展总体趋势在向南边倾斜,桐梓林、金融城、大源、中和、天府新区……

视高板块处在天府大道南延线上,靠近科学城附近,距成都新政务中心约28公里,双流国际机场32公里,成都第二绕城高速10公里,第三绕城高速2公里,隶属成都和仁寿半小时经济圈。随着成都“南拓”的城市发展战略逐步实施,视高片区自然慢慢赢来更多关注的目光。

从位置上来看,视高板块与兴隆湖板块形成了很好的承接,从目前规划来看,兴隆湖住宅用地并不是很多,而与兴隆湖有距离优势的视高将可以成为兴隆湖的一个人居配套区域。

交通 》》》

公路:天府新区城市主干道———天府大道延伸线、站华路延伸线、红星路延伸线以及成都到黑龙滩快速通道、国道213线纵贯园区。距离成都经济区环线高速公路(成都第三绕城高速)约3公里,距离成都到贵州赤水高速公路(成赤高速)大林出口5公里,距离成都第二绕城高速公路约10公里。

轨道交通:规划建设成都地铁1号线直达园区;距离成都绕城货运站约10公里、规划中的天府新区新客站约10公里、青龙货运站约32公里、成都铁路集装箱中心站(蓉欧快铁起点站)约89公里。

天府新区视高经济开发区交通区位图(来源:仁寿县人民政府网)

第三个维度:持续不断的土地供应

或许是借着今年土拍的热度,仁寿在近期推出了大量土地进行拍卖,而且大都是高溢价、相对较高的楼面价成交。据锐理数据统计显示,从2016年到目前,仅视高镇便已出让了16宗地超过一千亩。

2017年视高片区部分土地拍卖情况(截至时间为2017年9月13日)

2017年8月25日,仁寿县国土资源局发布仁寿县住宅用地三年(2017-2019年)滚动计划和中期(2017-2021年)规划。

2017-2019年,仁寿县计划供应住宅用地约70宗,计约6225亩;其中视高片区预推1557亩。占仁寿总面积2%的视高镇,土地供应量却占到了约25%。

在住宅用地中长期规划方面,2017-2021年,仁寿县计划供应住宅用地约10050亩。其中视高片区共约2260亩。

(以上数据来源于仁寿县政府官网)

土地作为房地产市场最基础的环节之一,有土地等于有了“粮食”,才能保持更长久的发展。因此,仁寿预计推出的大量住宅用地对开发商极具吸引力。用地规模大,无太多竞拍条件限制,后期操盘和运营空间更大。而位于天府新区南部的视高,对开发商来说,蕴藏着更多机会和开发空间。

第四个维度:目前购房无政策限制

从2016年10月开始到2017年三四月,成都接连出台几次限购政策。其中:

2016年11月成都发布的限购政策中,成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民,在本区域内无自有产权住房,且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的,可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民,不得在上述区域购买商品住房。

更严格的限购政策出台,对看好成都发展的投资客关上了住房投资的大门,尤其是势头正劲的城南方向——高新区和天府新区。在高新区和天府新区失去了购房资格的置业人群,自然开始将成都周边非限购区纳入考虑范围,正南方向、隶属于天府新区规划且目前不限购的视高片区,开始被关注。

第五个维度:购房群体 消费能力

购房者是房地产市场流向的终端,大量的土地投入开发,未来将有更多的房源进入市场,自然需要更多的购房人群来进行消化。那么这样的消费力从何而来?锐理君经过调查分析,大致有这几类:

成都外溢购房群体

从2016年下半年开始,成都房价有所上涨(如下图所示),对购房者买房者来说,买房成本上升;而另一方面,住宅市场的热销,快速走量,市场出现供销不平衡状态。那一些买不到合适房子的群体便会被挤压到更远的区域。

2016年1月至2017年9月中心城区住宅供销价

限购之下的投资客

有数据显示,成都限购后,在视高购房群体中,投资客所占比例急剧上升。隶属于天府新区规划且目前不限购的视高片区,相比其他区域更容易得到投资客们的青睐。

尤其是2017年,诸如保利、北辰、子然等越来越多的品牌房企进驻,一方面将会提供更多房源,另一方面也给投资者更多信心。

承接天府新区产业人群

视高板块位于成都天府大道沿线,被誉为“天府新区南大门”,靠近成都“一城两核”发展战略中的新极核—成都科学城-兴隆湖区域,该区域有大量世界五百强企业入驻,随之而来的是大量高精尖产业从业人员,这里的一些产业人员都将可能成为视高板块潜在购房者。

图为成都科学城菁蓉中心

本土购房者者

除了其他区域导入的客群外,视高内部居民也会形成一定的购买力。近两年视高在售新房房源并不是很多,加上随着生活水平的提高以及城镇化的发展,视高居民换房的会越来越多,这也会释放很大部分的购买需求。

从种种迹象表明,视高板块正在发生积极的蜕变。

新市场新机遇
房企如何占领市场?

目前视高片区内,新房项目比较少,且多比较老,也要补充新的房源,而今年大量的土拍正好可以解渴。

据悉,近期就有些新的项目将要亮相,比如到目前为止,溢价率最高的地块呈现的项目——天府公园城。随着土拍的持续和视高价值的发掘,将会有越来越多的项目在视高市场面世,那么房企将怎么样来占领自己的市场?

2017年5月5日,视高两宗住宅兼商业用地均以超过300%的溢价率成交,其中一宗被峨眉山市子然置业有限公司斩获,成交楼面价3176.52元/㎡,也就是现在的天府公园城项目。据悉项目近期将面世,在现阶段还无法借助品牌号召力的情形之下,天府公园城将采用何种打法和运营策略?产品——锐理君通过对项目分析,最大程度发挥项目本身优势,打造产品价值点,是该项目抢占市场的重要方式。

优势一:三大公园环绕 提升居住环境品质

天府公园城在地段上有一个重要的优势,即被视高区域内帽顶山公园、寨子山公园、南天府公园三大公园环绕。其中帽顶山公园就在项目对面,未来业主娱乐休闲,举步可达。天府公园城项目案名寓意可以理解为区位(天府新区)+公园资源(万亩左右公园)=舒适安逸的生活环境(天府公园城)。尤其是近两年都市环境问题比较突出,靠近公园的项目越来越受欢迎。

公园与项目位置分布图(图为效果图展示,仅供参考)

优势二:两大中庭 开阔楼间距

天府公园城总占地约93亩,规划了12栋16-31层的高层楼栋,不过容积率仅2.8。对比市场其他的高层项目,容积率多在3.0-4.0之间。天府公园城这样的打造密度算是比较低,能够更好的保证社区生活环境的舒适度。

另外,据项目相关负责人介绍,项目采用围合院落布局,中间形成了两个大中庭,面积约3万方,配合特色星云十二景、入口台阶、水阶林荫、童趣乐园、星光泳池等特色景观,能够营造更浓烈的社区氛围。同时尽量保证了较大的楼间距,更有利于采光,开阔视野。

楼栋中庭规划效果图

优势三:弧形大阳台设计 户型实享面积大

对比市场现有住宅产品来说,天府公园城在户型设计上也狠下了一番功夫,其中弧形大阳台的设计可以说别具匠心了(如下面户型图所示)。虽然在成都也不乏有弧形阳台,但在相同面积段内,这样的阳台设计却是比较少见的。一是对空间的扩展,实用空间更大,采光、视野范围也增大;二是对美观度的提升。

另外,虽然项目产品还未正式发布,但项目方透露,此次规划打造的户型产品主力建筑面积为50-114平方米,除了有别具一格的弧形大阳台设计外,项目相关负责人还指出,在户型设计上,将为业主尽可能提供更大的使用空间。如图一所示,花锦阁户型,建筑面积约88.8㎡,按照规划,实享面积约105.6㎡,装修打造为三室两厅两卫,功能齐全,布局也比较紧凑,动静也进行了合理的分区。

图一:B1户型花锦阁效果装修效果示意图

而图二中,花岸阁户型建筑面积为114.5㎡,按规划实享面积则为146㎡,配上270度的弧形大阳台,让居住空间更开阔和舒适。图三为建面66㎡的小户型,比较适合年轻购房者。

图二:B3户型花岸阁效果装修效果示意图

图三:C1户型户型叶冠集效果装修效果示意图

优势四:区域内新房项目少 填补市场

几场土拍下来,加上品牌开发商的相继进入,已经让视高关注度渐渐攀升,不乏一些人已经在暗中考虑观察。但目前视高片区能选择的新房项目并不是很多。到目前,视高片区基本无新房可售,那么率先亮相的天府公园城则可以先声夺人,获得更多的关注,同时也为片区注入新的市场活力。

但在机遇出现的时候,挑战也会如影随影,天府公园城最终能否打下自己的一片市场,还得看最终呈现出的项目产品本身是否满足购房者的需求,以及操盘团队的运营策略。

据悉项目9月24日将正式亮相,我们可以拭目以待。这个项目也可算作是在视高被关注后首发市场试水作品,不妨可以多投以关注的目光,以期带来更多的思考。

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