2012年，成都双流一个“板块”放量呈现井喷，短短一个月时间，板块内7宗地陆续登场，合计出让面积约1278.7亩，最终中信、九龙仓、保利、森宇、国嘉等品牌房企成功入驻该板块——华府板块的名字也由此诞生。

2013年7月末，距离锐理数据发布《华府板块区域白皮书》已过去近九个月时间，去年底成都土地市场一炮而红的华府板块现如今情况如何？那些积极涌入板块内的开发商们当时可是拿地不手软，后期开发是否跟上趟儿了？板块内所呈现的项目是否和当初的预期一致？项目入市后的效果又是否与板块的火热程度一致？

太多的问题抛向这个热点板块，对于一个热点板块的考评不能只看大开发商的落子情况，更重要的是看之后板块内项目的发展情况，时隔大半年，华府板块该交卷了！

楼面地价三级跳 项目价格走向“7”时代

去年11月，华府板块7连拍以1050元/㎡的楼面地价开始，到今年7月中铁八局以3412.5元/㎡拿下板块内一宗116亩地块为止，华府板块的楼面地价已实现了三级跳，而作为板块内的新成员——中铁八局也成为当之无愧的“贵族”。

今年1月，德商以溢价52%拿下公兴街道藕塘村5组地块，开启了华府板块地价上涨的大门，2500元/㎡的楼面地价已刷新了华府板块之前1870元/㎡的最高楼面地价。但令人没想到是，仅半年时间，中铁拿下清河社区地块时，楼面地价又攀上新高，这次的“高价地”预示着板块内项目产品售价将进入“保七千夺八千”的新局面。

2012年11月至今，华府板块土地放量情况统计

低价，作为板块曾经的优势已愈发的不明显，相比较一千多的拿地成本，中铁八局三千多的拿地价“亏”了不少，对于开发商来说，低于10%的投资利润实际是费力不讨好。根据锐理数据的价格模型测算，中铁八局若要实现投资利润率14%，则项目要卖到7000元/㎡，如果想要实现26%的投资利润率则要卖到8000元/㎡，而之前板块内售价最高的项目也仅在6500元/㎡左右。

华府板块在经过2009年和2012年两次供地高峰后，土地存量逐渐减少，物以稀为贵，华府板块的楼面地价一旦飙上去了，要再往下降一点儿，恐怕就没那么容易了，毕竟，在该板块内已经拿地的开发商都时刻紧盯着自己“卧榻之侧”的“肥肉”。7月份中铁八局拍下华府地块的当天，国嘉、保利、首创等开发商都对那块地垂涎三尺。可以想见，如果还有人说保利叶语卖贵了，叶语的售姐一定会说，再不下手，等中铁八局的项目出来，7000块以下的房子恐怕都找不到了！当然，其实大可不必等到中铁八局的项目出来，中铁八局以3412.5元/㎡的价格拿地，其实就已经为板块开起了新一轮的涨价通道。

硬伤不再 板块商业体量看齐环球中心

之前，一些人不看好华府板块的很大部分原因是由于区域没有商业配套，但经过“7连拍”的放量后，板块的商业空白已逐渐被填补，而且上半年，版块内又有三宗商业性质用地放出，合计出让面积近120亩，预计未来可供应的商业体量达42万方。

从去年11月至今成交的十二宗地块中，除去纯商业性质用地外的其他九块地，按照各自商业比例进行大致推算，商业体量至少有48万方，再加上棠湖泊林城自身30万方的商业配套，未来全面呈现后，板块内的商业总体量将超过120万方，相当于两个奥克斯广场。如果再算上森宇集团的一宗93亩的纯商业用地和160亩的商业兼容住宅用地，则板块的商业体量会达到163万方，将与新世纪环球中心看齐。再者，华府板块的一边紧挨着南天府板块南湖国际社区——近水楼台先得月，可分享其6000亩度假风景区，以及商业配套。

所以应该看到，“缺商业”已不再是华府板块的硬伤，在华府板块不断供地中，商业配套已逐渐跟上，而且表现的势头不逊色于其他板块，只不过商业的呈现，仍需等待时日。

保利以快抢先机 八九月华府将迎供应高峰

九个月过去后，当初被拿下的地块中，已有两个项目开盘——保利叶语和中信城。另有两个项目九龙仓•时代上城和南湖逸家也即将开盘。

华府板块去年11月拿地的开发商目前已呈现的项目情况

在同批次拿地的开发商中，保利的开发速度令人称奇，从拿地到首次开盘仅用了五个月时间！虽然央企保利以“闪电式”开发见长，但过短的时间不免让人担忧，华府板块几乎无任何生活配套且目前来说交通又不够方便，是否能吸引购房者的垂青？当然，有利即有弊，在担心客群的同时，保利也抢占了客群，在板块内同批次拿地的开发商中，最早开盘的保利最先消化该板块的意向客群，而后开盘的同质型项目蓄客的难度相应加大，蓄客周期也会相应拉长。

据锐理数据显示，从开盘至今，保利叶语已成交428套，去化率为58.95%，相比较晚开盘两个月的中信城开盘当日即实现认购760套，保利叶语的闪电开盘是明智之举。

再看板块内开盘呼声已非常高的九龙仓•时代上城和南湖逸家。参照之前九龙仓操作同等规模项目的经验，从拿地到首次开盘至少要一年以上的时间，但对于这个项目，九龙仓明显加快了开发节奏，虽然具体的开盘时间还未确定，但首批次的户型区间已公布，而且目前已经进入网络强推期，所以预计开盘的时间已经不远了。

相比而言，国嘉的“逸家”系就走得比较稳，参照之前同等面积的逸家系产品的开发周期，一般从拿地到首次开盘的约为5个月—10月，最新消息也显示，南湖逸家首定8月中旬开盘，这个开盘时间与其自身的开发节奏相符。

板块内项目陆续呈现后，集中供应成为新的关注点，按照开发商的一般开发节奏和最新消息预估，时代上城和南湖逸家将在近期开盘，所以在八月底九月初时，华府板块将迎来供应高峰。从整个板块的供应来看，此前已经开盘销售的保利叶语、中信城、棠湖泊林城等项目必定会持续供应，在其它项目开盘期间，保不齐要派“小蜜蜂”到开盘现场去派传单，抢客户。在特定的时间段，有意向于在华府板块置业的客群总量其实是一定的，遇上增量的供应对购房者来说是个福利，对开发商来说就是新的考验，同样是刚需主打，同样有改善型的选择，同质化加上供应高峰势必会使得板块内各项目的去化速率遭遇瓶颈。

未来板块产品分化：“更大”、“更小”有机会

从板块的产品分化来开，目前板块内项目已有同质化的迹象，大多数在建项目几乎都是涵盖了刚需、刚改和别墅类型。对于新加入板块的房企来说，低密度已经没有机会了，今年新放量土地的容积率多集中在4—6之间。未来的开发之路看似很难摆脱同质竞争的尴尬境地，不过也并不是完全没有机会。

从面积段来看，目前的已开盘的项目主要供应面积区间70㎡—90㎡和90㎡—110㎡，而130㎡—150㎡区间段的供应相对少很多，还有50㎡-70㎡也有很大发展空间，所以后来进入的房企可以抓住这两个面积机会点，避免同质化，在板块内分得一杯羹。（参看昨天的文章内容：《华府板块：刚需产品热销，改需暂时缺位》）