8月14日，成都土地市场再放出两宗青龙场地块，吸引了万科、保利、蓝光、佳兆业等多家知名房企到场，最终这两宗地以总价7亿被蓝润斩获。

不少业内人士都在热议，蓝润究竟是一家什么样的房企，居然敢在众多大房企面前“抢肉吃”。深入了解才发现，这个此前在成都并没有太多声音的房企，从去年至今已经在成都拿下五宗地，总投入22亿元，总面积近350亩。

虽然在达州已有400多万方的开发量，经验丰富，但进军成都市场后，蓝润把自己当做一个“新人”，不谈背景，从头做起。然而，蓝润在土地市场的频繁拿地以及在售项目的热销情况，让不少房企提高警惕——这个新对手，来势凶猛！

土地事件：高价拿下青龙场连襟地

8月14日，青龙场两宗地被蓝润一举拿下，两宗地的平均楼面地价达5200元/平方米，在外人眼里，如此高的楼面地价加上建安成本肯定会超出区域均价很多，不免让人怀疑，到底这两宗地拿下来是否有利可图？

但是蓝润在看到操作难度的同时也看到了盈利点，如果当时只拿下两宗地中的一宗，操作难度会更大，如果做高端一点的项目，体量又不能支撑，无法通过绿地、公共用地等进行景观打造提升品质，如果做快销产品，成本过高，单靠住宅的量来平衡利润难度过大。如果两宗地一起拿下，则有十三、四万方的开发量，其中包含20%的商业，都知道商业是拉高项目利润的主力，但是一些项目由于所在位置的商业环境不理想而使得最终的商业效益无法达到预期。这宗地的情况则有所不同，分析区域的现状，熊猫大道、大件路和建材市场片区的商业空白有待填补，做商业是有利可图的。在地块对面，有已经规划好的商业街，还有富森美家居、宜家新店等作为支撑，商业环境非常理想。

蓝润近两年在成都拿地情况

土地经验：那些看似要亏的地 都能玩转现金流

平均5200元/平方米的楼面地价，能不能赚到钱？怎么赚？其实蓝润早已算过这笔账。

当地价已经达到产品成本构成的50%以上时，每平方米的建安成本在3500元—3700元左右，如果地价低于产品成本构成的50%时，则建安成本在3000元/平方米左右，而这宗地的原材料的价格已经高于产品成本的50%，建安成本按照3500元/平方米来计算，项目要卖8700元/平方米才能保本！

理论定价是一回事，实际售价是另一回事，如果理论定价的结果高于周边房价平均水平，则要看周边有没有高价项目作支撑。据锐理数据平台监控显示，大丰板块近一年的住宅均价为6250元/平方米，而北湖板块的住宅均价只有7489元/平方米，再看在三环内，以蓝光coco国际为代表的几个项目的均价也不足9000元/平方米，所以，这块地在周边的项目中完全没有价格支撑，其价格也不可能卖过三环之内的项目，因为成都人对环域的概念非常清晰，越远越便宜的楼市价值认知已经根深蒂固，这样看来这宗地“必死无疑”。

但这只是一种算法，硬成本只是其中的一部分，商业的价值才是重头戏，商业自持、地下车库、地下商业等等都能拉升项目的利润，在这种情况下，即便住宅不卖到8500元，开发者也有得赚。

除此之外，蓝润最看重是现金流，两个地块有十三、四万方的开发量，其中商业占比20%，住宅有十一万方，如果按照7000元/平方米的价格售卖，会有七八个亿的产值，而这个售价将能确保住宅产品在较短的周期内去化完毕。如果能在6个月将住宅产品全部售罄，就可以将回收的现金流再投入土地市场，用以创造新的产值，如此一来，现金流就非常顺畅。蓝润也注意到，在成都市场上，像蓝光、合能这样的开发商，近两年来都是用这种方法盘活现金流，开发规模越做越大。

做产品： 蓝光有coco系 蓝润有分等级刚需

在选择产品类型方面，蓝润认为投资是由产品决定的，产品是由所面向的特定市场决定的，所以是市场决定了产品和投资方向。而在目前的市场中，刚需是绝对的主流，就像金字塔的底端，客群最多。在蓝润看来，刚需就是民生地产，满足最多人的需求，也是未来至少二十年中国房地产市场发展的趋势，所以，蓝润坚持做民生地产，做刚需产品。

蓝润锦江春天中庭效果图

与其他做刚需的房企不同的是，蓝润对刚需产品进行了更细致的等级划分。至于具体按照怎样的标准进行划分，蓝润方面表示，这属于企业的商业机密，并不愿透露过多。不过从蓝润目前在售产品的状况，可以大致判断蓝润的“刚需三级产品”划分标准。

目前在售的锦江春天和棠湖春天都被蓝润定位为刚需二级产品，刚入手的青龙场地块将被打造为最高等级的一级产品。而华府板块的项目，随后也将命名为“春天”系，进入蓝润二级刚需产品的序列。如果按照进入销售周期后的销售业绩来区分各级别产品，则一级产品每月的销售业绩不能低于1.2亿，二级产品每月的销售业绩不能低于8000万元。

蓝润棠湖春天街景效果图

扩张与布局：急待“走出去” 明年业绩突破50亿

对成都来说，蓝润是一家新公司，蓝润集团副总裁刘昕表示，不想过多地再说过去的背景，他举例说，“蓝光在做玉林生活广场、金色夏威夷的时候没有人问他的背景，现在更没有人去问他的背景。再过三年五年，蓝润有多少业主、有多少交房面积，口碑如何，有没有走得更远才是更重要的。

背景可以不说，但是未来的扩张与布局不能不提，因为很多房企对蓝润这个来势凶猛的新对手非常关心。

据了解，蓝润目前急需“走出去”，重庆、长沙、贵阳、昆明都是下一步发展的候选城市，就在蓝润拿下青龙场地块前后，蓝润集团副总裁刘昕还在长沙进行了为期半个多月的实地考察，这一次的考察，已经进入目标地块的实探阶段，只要地块合适，蓝润将在长沙出手拿地，而对长沙房地产开发总体状况、城市板块和区域的考察则早已完成。刘昕认为，一个公司在一个城市市场中的容量是有限的，就拿成都来说，当年开发量达到200—300万方时就会感觉比较吃力，面临的竞争会比较大，如果想获得更多的利润，就需要多开辟几个战场，所以蓝润走出去是必然的。

目前蓝润在成都有五块地四个项目，总开发量大概在130万方。可发展空间还可以翻一番，换算成土地量，即还可以拿下四五块差不多面积的地块。

当然，业绩才是最能体现公司发展速度的。去年和今年作为储备阶段的蓝润仅在土地市场收获丰盛，明年才是销售业绩真正的爆发期。

今年蓝润的业绩目标是30亿，明年则直指50亿，这个发展速度是否能顺利进行？我们为蓝润算一笔账，按照今年两个项目的销售情况看，平均一个项目一个月能实现回款9000万，如果明年4个项目同时在售，一个月就会有3.6亿的收入，一年就有近40亿的业绩。在明年一季度或者二季度现金流比较好的时候，再将钱投入土地市场，一宗地按7亿来计算，至少可以拿下五宗一般大小的地块，如果拿地动作完成较早，则明年又可以推出四至五个项目，除去两个到时已售罄的项目，明年蓝润再成都将会实现5—7个项目同时在售。如此一来，蓝润的50亿业绩目标便不再是一句大话。

成都的开发商小伙伴们，蓝润让你们感觉到亚历山大了么？