近期，成都红牌楼附近某楼盘打出“地价一万 房价暂为一万”的广告，很明显这是借7月远雄高价拿下红牌楼太平村地块顺势而出的。原本房价就不低的红牌楼板块这下又有“撑腰”的后台了。

对比一下之前红牌楼板块成交地块的楼面地价，远雄拿下的这块万元地确实高得有点“逆天”，远雄拿下这个地王是否有利图？是有远谋还是欠考虑？

地块测评：地王并非“优等生” 后期利润堪忧

7月10日，红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块被远雄以楼面地价10000元/㎡，溢价率82%拿下，土拍结果一出来就引起业界惊呼“逆天了！”仔细对比红牌楼板块土地的成交情况，会发现其实这评论一点也不夸张。

首先看地块周边情况，交通较乱，而且该地块周围除了太平盛世农迁房之外，都是荒芜的空地，感觉与繁华的红牌楼有些脱节。

其次对比周边地块成交价格，以该宗地为中心的周边两公里范围内成交价最高的是2012年台湾旭阳拿下的8500元/㎡的单价地王，除此之外的地块成交楼面地价以4000—7000元/㎡居多。

而且，当初这块地的指标放出的时候，争议最大的就是限高，建筑物主体绝对海拔高度不大于532米（相对地面高度约29米），建筑（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程535米（建筑物最高点相对地面高度约32米），如此限制之后项目最多不会超过12层，利润空间进一步缩小。

最后，再看周边项目的备案均价，拿地同期周围价格最高是置信丽都花园丽府，备案均价也只有12724元/㎡，紧随其后的是交大归谷国际社区12274元/㎡，其他项目的均价在9200—12000元/㎡之间，综合来看，远雄拿下的这块地王完全符合“地价超区域房价”的情况。

地块周边两公里近12月重点项目统计（该表统计时间为2012-07-01到2013-06-30数据，认购面积、备案价格。）

外双楠版块2012年7月-2013年6月住宅供销价走势图

多维度的分析结果表明，远雄这个“地王”确实有些“压力山大”！

风险测评：双重压力 延迟开发才有得赚

再看远雄拿下该宗地所面临的市场风险：首先，板块近一年中新成交土地有四宗，合计97亩，楼面地价平均达7400元/㎡，若按正常开发周期，未来项目将面临新增约20万方的直接竞争，但是同时也要看到宗地两公里范围内11个项目的年去化达25万方，而目前存量仅15万方，还是存在一定的市场空间，市场风险还处于可控范围内。再看地块所面临的销售风险，目前宗地周边两公里范围内11个项目的销售均价仅10568元/㎡，平均楼面地价仅5000元/㎡左右，巨大的价格差距，让项目未来销售的风险增大。

如何做才有得赚？怎么做才能将风险降到最低？

拿地即开发的模式当然不适合远雄，尤其是在拿到高价地后更不能选择这种模式。远雄作为一个财力与实力并存的房地产开发集团，投资盈利模式有很多种。这宗地王短期看来不可能赚钱，立即开发的亏损可能会达到5000万左右。但是如果延期2-3年，结果就会完全不同，锐理数据按照土地测算模型得出，如果远雄在2015年-2017年推出项目产品，将会有18%的投资利润率，这样就达到了一个正常的水平。况且在这期间，远雄还会利用其在国外的基金赚钱，也就是说远雄就算把地放在那里不动也能赚钱。

正常开发和延迟开发情况下的利润对比

正常开发和延迟开发情况下的利润对比

从另一方面考虑，目前地块周边物业参差不齐，大规模的农迁房和环境的差乱不利于区域整体品质的提升，若想改头换面，必须要等。

潜力测评：放长线 钓大鱼

都说放长线才能钓大鱼，远雄选用的正是这个策略，目前看这个“地王”并没有什么油水，但两年后情况就会不同。

从该地块所在外双楠版块近五年土地成交楼面地价分析可知，该地的成交价格是2009年的两倍，而且整体呈现快速上升态势。虽然从近期看可能土地价值的确很难匹配目前的市场环境，但是从长远来看，假设增长趋势不变，五年后楼面地价是现在的两倍，或者保守估计1.5倍，将远雄的这块地放置在这样的情景下观察，其实买得并不贵。而且随着区域内土地供应逐渐萎缩，良好的区位与渐成气候的配套会使本地块的竞争优势越来越明显。如此一来远雄即可实现双赢，既可以在主城区多占一席，也可以实现可观的利润。

房企测评：实力“财主” 善拿小地块高价地

作为一个2012年才进入成都市场的开发商，远雄在成都土地市场的表现较为活跃。一年多的时间内拿下三块地，不难发现远雄的拿地特点，都位于三环内的30亩以内小地块，而且从成交价上也能看出远雄的资金实力，高价地才对远雄的胃口。

作为知名开发商，远雄的客户群体不会只局限在本土，客群的宽、远是远雄有力的支撑，这些都让我们对这个“深谋远虑”的地王项目充满更多的期待。