2010年，合景泰富和香港置地联手，用37.8亿元在攀成钢片区拿下一块面积为285.38亩的地王。这块总价地王的记录至今也没有被超过，3年过去，攀成钢片区内项目纷纷亮相，而总价地王呈现的“环球汇”也“破壳”而出，在产品类型相近、竞争激烈的攀成钢地片区，地王是否霸气依旧？

看地块 “土豪”堆里的地王

据锐理数据统计，环球汇宗地所属的东大街延线板块内自2005年到2012年，放地以住宅兼容商业为主，根据版块内目前所呈现的项目来看，住宅是主要产品。而环球汇宗地属性为商业兼容住宅，从属性上而言环球汇打造的物业形态本是板块稀缺，但目前面临与其一路之隔的乐天百货和毗邻的万象城的竞争。地王虽出身“尊贵”，但在热门板块中，跟新鸿基、仁恒、吉宝、绿地、华润等“土豪”做朋友，环球汇做住宅和做商业，都得另辟蹊径。

总价地王之所以称王，是因其宗地面积大，环球汇楼面地价为4201元/平方米看似不高，在攀成钢这个片区似乎“买到即是赚到”。此处要提一下环球汇竞争对手们的楼面地价，塔子山壹号楼面地价4263元/平方米，仁恒置地4342元/平方米，而成都ICC的楼面地价仅为2769元/平方米。

环球汇的楼面地价和塔子山壹号、仁恒置地滨河湾相近，环球汇项目呈现后，住宅产品的价格也最可能直接与这两者形成竞争。

那么楼面地价比环球汇低了约三分之一的成都ICC呢？打造成都ICC的新鸿基地产拥有香港ICC、中环广场等地标建筑，而成都ICC的打造依循新鸿基以往打造地标建筑的习惯，从项目未来的昭示度来看，成都ICC的价格“理直气壮”。环球汇出自打造了广州天銮、上海天汇广场等地标建筑的合景泰富之手，在产品价格支撑和昭示度上，环球汇和成都ICC互为对手。再从成都ICC的物业形态来看，其包括酒店、公寓、商业、高端写字楼，这个物业形态和环球汇非常近似，两个项目几乎是在攀成钢片区近身厮杀。

根据锐理数据顾问易孝军的测算，环球汇住宅产品单位面积成本为11863元，如果按照纯住宅来打造，在单价16000元时约能实现29%的利润。但实际上环球汇为城市综合体项目，物业形态为住宅、写字楼、服务式公寓、商业和酒店，其利润构成更为复杂。

住宅博利润，地王拼的是差异化和舒适度

单从住宅来说，环球汇要在“列强林立”的攀成钢片区内保持地王的霸气，需要走差异化路线。

东大街延线板块内高层住宅价格走势图（2012年9月至2013年9月）

根据锐理数据统计，东大街延线板块内在售住宅2013年9月备案均价为14464元/平方米，环球汇自2012年下半年开盘以来截止9月的销售备案均价为14547.58元/平方米，从价格上来看，环球汇的价格只有微弱优势。但从去化率来看，环球汇目前去化率约为50%，去化率在板块内位于领先位置。

区域内同类型产品各面积段销售情况（套数）比较（统计时间段：2012年1月至2013年9月)

从面积段上可以看出，环球汇住宅产品的主力面积段为130—150平方米，截止目前，该项目共推出235套住宅产品，售出151套，去化率64%。与环球汇相邻的成都ICC主力面积集中于90—110、110—130和150—170，仁恒滨河湾的户型则从170平方米起。从目前的去化率看，环球汇显然从产品差异化中有所收获。

区域内同类型产品分总价段销售套数比较（统计时间段：2012年1月至2013年9月)

再从区域内同类型产品销售总价段来看，环球汇住宅总价集中于150—250万之间，在这个总价段中，环球汇则面临与成都ICC的竞争。但是，东大街延线在2013年1月至9月28日期间，住宅认购面积为12万平方米，存量面积为9万平方米，只要攀成钢片区热度不减，环球汇就拥有板块红利。

攀成钢板块同类型产品价格门槛统计

如上图所示，环球汇在攀成钢片区内同类型住宅成交单价中处于领先位置，为什么环球汇能卖得相对较好？从四个项目的户型来看，塔子山壹号的最小三房面积为82.42平方米，从舒适度上来说就和环球汇不处于同一个级别；以豪宅的标准，凌云峰阁127平方米做三房只能说是勉强；唯一在舒适度和价格上占据了优势是成都ICC，但新鸿基进入成都以来只打造了悦城项目，这个资历不如进入成都后接连打造叠翠峰、誉峰、合景万景峰三个精装住宅项目的合景泰富。

同样是做豪宅，环球汇纵向和同为合景泰富打造的誉峰相比，在产品面积段上大大收缩。誉峰的住宅集中于170—200、200—250平方米两个面积段，从誉峰到环球汇，豪宅所面向的客群从对生活品质要求很高、家庭成员多的人群转变为家庭人员较少，对生活品质有所要求的人群。

地王利润新亮点：公寓

环球汇总建筑面积90万平方米，目前项目已呈现约14万平方米，也就是说，还有约为总体量六分之五的后续项目将陆续呈现。在土地供应接近尾声、多项目即将开发完毕的攀成钢地区，地王环球汇还可以依靠其长开发期再在上涨的均价中取得更高的利润。

合景泰富2013年半年报中表明：合景泰富在成都环球汇项目上所占权益为50%，权益面积为45万平方米。从香港置地和合景泰富一贯的开发风格来看，双方将各自专注于合景泰富擅长打造的豪宅和香港置地擅长打造的写字楼。尚未呈现的写字楼、商业和酒店都影响地王的未来。除此之外，在目前项目已呈现的部分，除了住宅，还有约3.2万平方米的办公（公寓），目前公寓均价在16000元/平方米左右，这样的商业产品将为项目再添利润亮点。