4月，重庆国土局一口气公告了将在5月份出让8宗主城区焦点地块，似乎下定决心要在5月引爆重庆土地市场，一扫前四个月土地市场的阴霾。无论是黄桷水库的5宗姊妹地，还是九龙坡热水瓶厂地块，亦或是大渡口东风村地块，都引来开发商纷纷侧目。然而在其他地块都已经顺利成交后，大渡口东风村地块的出让却一波三折——地块公示期间被突然撤下，何时入市目前依然是一个谜。

大渡口东风村E11地块位置示意图

不过，大渡口东风村地块的看点不少。作为大渡口核心区域仅存的“独苗”，其身价早已不是去年华润拿下的相邻地块所能比拟的。而这宗地块是否还能引来开发商的围抢，也颇为值得关注。

身价倍涨 东风村地块即将售罄

去年9月，华润击退华宇、晋愉，成功抢下大渡口东风村104亩地块的情景还历历在目（详情请戳<<<9.22重庆土拍综述：东风村地块爆冷 华润13.6亿进场）。彼时，该地块以4126元/平方米的楼面地价收官，已经让人觉得不可想象，毕竟该区域内的住宅建面单价也仅7000元/平方米出头。

大渡口东风村E11地块现状

短短6个月后，在该区域房价并没有出现明显上涨的背景下，另一宗东风村地块被迅速推上前台。在锐理地产网土地栏目中收录的这宗编号为大渡口E分区E11/02地块起拍楼面地价已经超越了华润所拿地块的成交价格，达到了4302元/平方米。

地价高企的原因当然是多方面的。一方面作为大渡口核心区域的东风村周边已经鲜有地块供应，该地块的稀缺性不言而喻。另一方面，该地块配比了不少于60%的商业指标，也让该地块拥有了坐地起价的资本。

大渡口东风村E11地块基础指标

大渡口东风村E11地块土地基础指标分析

不过，想当初华润拿下的那宗104亩地块也配比了不少于50%的商业指标，地价也最终止于4126元/平方米。可见对于大渡口来说，大渡口E分区E11/02地块4302元/平方米的起拍楼面地价依然显得过高。

利润率低 东风村地块真那么有吸引力？

从锐理数据监控的市场价格来看，目前大渡口东风村周边区域的在售高层住宅房价约在7200元/平方米左右，商铺均价约在25000元/平方米，而办公类物业的均价约在10000元/平方米。

大渡口东风村E11地块投资估算

按照上述价格来计算，只有在把所有商业、办公类产品全部出售的前提下，按照地块现在的起拍地价拿地的话，毛利润率也仅在20%左右。也就是说，该地块想要自持部分商业和商务的话，基本上前期是没有利润率的。即使是把毛利润率控制在15%左右，并且还是所有物业均出售的前提下，该地块才可能出现溢价，而溢价率也不会太高，预计在25-30%左右。

大渡口东风村E11地块收入估算

如此稀薄的利润，同时又有接近11万平方米的商业商务指标，在如今的楼市大环境下，对于大多数房企来说，这宗地恐怕已经不再是“香饽饽”，而是“烫手山芋”。

大渡口东风村E11地块15%利润率下的4种地价可能

不过这并不代表没有房企喜欢这宗地，一位业内资深人士表示：“对于那些高周转，走快销路线的房企来说，这宗地还是可以做出利润来的，毕竟快速周转可以有效摊薄资金成本，从而增加利润空间。或者那些资金实力雄厚的大牌房企，能够承受一定周期内的资金压力，而选择持有商业和办公类物业，毕竟这个区域的商业和办公类物业的升值空间是非常有想象力的，而且这边也缺乏高端商业和商务办公类产品。”