5月19日，成华区川棉厂生活区A、B地块的流拍在让大家哗然的同时，关于这块地的各种评论也层出不穷，有业内表示，这块地靠近高架，劣势明显。也有业内表示这块地配建过多，又处在两个商圈之间，地理位置尴尬......诸多观点都隐含着一个潜台词：“这地不值这个价”。真是这样吗？

2011年1月至2014年5月20日成都主城区流拍土地情况（点击图片看大图）

“不值这个价”与“不只这个价”

锐理地产网梳理了过去三年成都主城区流拍土地的情况，我们发现，从2011年1月至2014年5月20日，主城区总计流拍仅11宗地（不含因故中止地块），其中8宗均已再次成交。

在已成交的8宗流拍土地中，有5宗地块二次出让的起拍价低于一次出让起拍价，另外三宗地的二次起拍价也未超过一次起拍价。看来，虽然影响开发商拿地与否的因素颇多，但价格才是最关键的因素。从这个角度来说，川棉厂的流拍确实意味着“不值这个价”。

但从以往流拍土地的成交规律，我们也看到，绝大多数流拍土地最终都以高于一次起拍价的价格成交。其中，于2011年6月流拍青羊区万家湾四组地块有着与今年类似的市场环境，当时限贷、限购、信贷紧缩，多数开发商拿地热情明显下滑，拍卖前颇被看好的青羊区万家湾四组地块意外流拍。一年后，其再次出让的溢价率却达到50.4%。从这个角度来说，川棉厂的流拍也许意味着它“不只这个价”。

这样看来，流拍对开发商来说又不见得是好事儿。

流拍带来的拿地优势

从已成交的8宗流拍土地我们可以清楚地看到，二次拍卖起拍价平均降幅超过14%。今年的青羊区苏坡街道万家湾社区地块降价幅度最高，达到了17.5%。这样的降幅，让二次拍卖成交价相对一次拍卖起拍价的溢价率，极其诱人。以今年4月23日二次拍出的青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内南地块为例，降价17.5%后，以1617.6万元/亩的价格拍出，仅高出一次起拍价16.8万元/亩，与一次起拍价相比，仅溢价1%。在我们的统计时段内的8宗流拍地块的平均相对溢价率也仅为9%。在一定程度上，流拍降低了该地块出现超高溢价率的可能性，为后续拿地带来价格优势。

同时，流拍也会在一定时间段内影响到政府对其所属区域的出让土地的起拍价格定价和开发商的拿地策略。这些都会对该区域的地价水平产生直接影响。因此，接下来一段时间内，已产生流拍记录的成华区和青羊区，对急于拿地的开发商来说，也许有不错的拿地时机。比如与流拍的成华区新客站片区金马河路和龙泉山路交叉处地块同样属于新客站片区的迎晖路以南1号地块， 5号地块、8号地块等商业地块，面积从19亩到60亩，没有流拍地块高价环绕的尴尬，也许更为适合您的口味。（回顾：新客站商业小地块来势凶猛 谁敢下口？）

青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内南地块的流拍及最终成交，也让外光华的土地市场冷静了一把。同样位于外光华片区，主打西部新城核心区概念的的西部新城核心区商业地块一、二、三地块，周边近年内将呈现成熟的居住氛围，如果你已经错过了外光华片区最佳的住宅拿地时机，还要错过越来越少的商业用地吗？