在一片降价风声中，昆明楼市未来该朝哪个方向走？城市产业结构如何影响楼市未来？为了在全国楼市偏冷时寻找属于昆明的机会，由锐理地产网主办的“昆明房地产市场机遇与挑战巅峰论坛”已落下帷幕，专家们多角度的分析显示：昆明既是机会之城，也是“过热”之城。

处于第二阶段的昆明，产业结构待优化

锐理数据品牌与营销中心总经理郭洁认为，可将房地产市场发展阶段分成四个，中国658个城市中有46个城市进入第二阶段即改善性阶段，或处于向第二阶段过渡的状态，剩下的612个城市还处于以刚需产品为主的第一阶段，而昆明尚处于第一、第二状态之间，总体而言，包括昆明在内的许多城市未来发展空间值得期待。

昆明的GDP增速在近年一直保持两位数的快速增长，从2007年到2013年，昆明房地产市场进入快速翻倍、城市扩容一倍的发展规模。在昆明人均GDP进入8000美元的门槛后，正处于住宅市场开始衰退，商业地产大面积爆发的过渡时期。与机会并存的，还需注意泡沫的风险，目前昆明房地产投资占固定投资比重已达46.68%，这个比例接近投资泡沫红线，昆明市场连续几年高速发展的后续阶段，存在去化问题。

第一、第二产业对楼市消化能力有限，市场容量和量价上行存在“天花板”。郭洁认为，总体而言，昆明城市化水平较高，对周边人口吸附能力强，与楼市去化紧密相关的产品结构处于合理和进一步优化之间。以旅游和商贸为主的昆明如果进一步优化产业结构，强力发挥昆明自然资源、旅游资源的优势，其吸附能力有望向西南地区以外继续辐射。

50强房企入昆明，发展谨慎

自2002年起，全国50强房企中，已有保利、恒大、万科、中海、蓝光、龙湖等十余家企业进入昆明。锐理数据解决方案中心总经理薛峰认为，这是因为昆明房地产市场拥有气候优势、首位度优势和高利润优势的吸引力。

在行业整体利润率下滑和龙头房企利润率双双下滑的大环境中，昆明具有地价低、售价高、利润空间大的优势，以昆明市2013年出让土地平均楼面地价和商品房平均售价为例，在1388.43元/㎡的楼面地价与8600元/㎡的平均售价之间，刨除综合成本后，平均利润率高于30%。

已进入昆明市场的50强房企所开发的项目主要分布于昆明市二环路、三环路周边相对成熟的板块以内，没有大规模“开荒造城”现象出现，50强房企对昆明市场看好的同时，也存在对本地市场、客户了解不深的问题，因而开发策略偏谨慎保守。

在客群中挖掘“昆明机会”

薛峰分析，昆明楼市的主要客群分为三类，昆明本地客群、昆明云南其他州县客群、省外客群。针对昆明本地客群，应关注以90后刚需客户为主的未来主力客群的生活方式和消费需求以及更深层次的需求，以此在产品、服务和营销上做出改变；针对周边地州客群，关注他们对子女入学、老人养老的深层次需求，自建或联建高品质学校将成为未来大盘的开发方向；而针对省外客群，昆明景点建设及配套、路网建设有必要提上日程，以旅游、度假来吸引省外客户购买昆明的住宅作为旅游、度假居所。

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