1、62599套

2014上半年昆明楼市成交62599套 创五年同期成交新高

据统计，2014年上半年，昆明主城区及呈贡新区共成交各类商品房62599套房，同比2013年上半年成交的47106套增加了15493套，增幅达32.89%。同时，2014年上半年的成交量甚至还是自2010年起五年以来上半年成交量的最高值。

2014年上半年昆明楼市成交套数及面积

【锐理分析】

昆明楼市上半年的成交量较2013年的成交量上涨了32.89%，但是并不意味着下半年昆明楼市就会乐观。

1、经济层面：当前沪深300指数（以2014年6月21日收盘2136.37点）相比去年的6月底收盘指数2461.61点，下跌了13.21%，股市仍处于历史低位。作为经济的晴雨表，股市的低位反映了当前市场行情冷谈。显然，2014年的经济形势不容乐观，国内经济下行短期不易扭转。

2、政策层面：中国楼市依然是一个政策市场，仍未走向完全市场化。 尽管调控松绑已是大势所趋，但限购政策的放松未必能扭转当前的市场现状。再者，不动产登记政策其目标之一是为了建立楼市调控的长效机制——房产税机制，继而会有大量的二手房入市，从而对新房市场造成一定冲击。

3、市场层面：从数据成交来看，各类数据要么下跌，要么涨幅在收窄。开发商采取了以价换量的政策提高去化率，以便尽快回笼资金；而宏观经济的持续下行在一定程度上影响置业者的置业投资热情，当前置业者对开发商打折优惠、降价的期望值空前高涨，持币观望不急于出手的行为将直接导致下半年楼市不被看好。

2、8274元/平方米

新房成交均价趋势走低 昆明房价领跑西南四省

昆明房价从2014年5月开始有所下降，到6月房价为8274元/平方米，环比下降3.42%，减少了293元。从目前的价格来看，昆明房价开始去除虚高，慢慢回归理性市场，房价开始进入调整期。

2014年上半年昆明每月商品房均价

虽然昆明6月房价有所下降，但却仍然是西南四省省会中最高的，其他三省分别为：成都8118元/平方米、重庆（主城区）7849元/平方米、贵阳5189元/平方米。

为何在成交均价趋势走低的背景下，西南四省中昆明这座经济欠发达的城市房价最高？

【锐理分析】

第一，由于昆明市南濒滇池，三面环山，造成城区发展空间有限，土地稀缺导致土地价格高于西南其他城市，“面粉价格贵”自然加剧了房价高企。

第二，其他西南省份都有多个中心城市，而云南省只有昆明独大，因此周边地州市的人口均向昆明迁徙，供不应求使得房产价格较高。

第三，云南是旅游大省，而昆明做为旅游大省的省会城市，能满足人们的衣食住行、医疗、养老等方面的需求，再加上昆明独特宜人“四季如春”的气候，着实吸引了地市州以及外省人来到昆明工作、定居，从而进一步催高房价。

第四，昆明地处云贵高原中部，是滇中城市群的核心圈、亚洲5小时航空圈的中心，国家一级物流园区布局城市之一，政府的一系列布局、政策的支持使得城市价值得到提高。政府政策的倾斜对楼市的影响非常大。

第五，近年来昆明进行的城中村改造项目，花费了巨大的人力物力财力，因此大大提高了房地产企业的用地成本，使得房价进一步上涨。

第六，成都、重庆更靠近中部平原地区，人口迁徙不受地域影响，而昆明由于地处云贵高原，受到地域隔离影响较大，人口不能扩散出去，从而集中在昆明一城之内。

综上所述，即便在成交均价趋势走低的背景下，西南四省中昆明这座经济欠发达的城市房价最高。

3：44次开盘

2014昆明上半年楼市开盘多爆冷 同比双双下滑

据不完全统计，2014年上半年昆明商品房开盘36项目，开盘次数为44次，同比2013年上半年开盘60个项目，开盘次数57，开盘项目数同比下降40%，开盘次数同比下降22.81%。

2014年上半年商品房开盘月份统计

为何上半年开盘集中在3月份和5月份，而2月份和4月份只有极少量项目开盘？这略显惨淡的上半年开盘情况，对下半年又有何启示？

【锐理分析】

上半年开盘惨淡，置业者目前的观望情绪浓烈，主要有两个方面原因：

一、开发商的“破产事件”让置业者看到了楼市“崩盘”的“希望”。而中国楼市依然是政策市，因此崩盘可能性极小。

二、存量房、新房已经开始打折优惠，开发商甚至采取直接降价的方式吸引置业者购买，更多的开发商将主打以价换量，而市场也将呈现出去化的主旋律，购房者面对这种市场环境更加趋于理性，进入深度观望阶段。

4：800元

每平降800元 俊发·湾流海高调降价

2014年7月2日，云南本土品牌俊发地产在西亮塘湿地公园举行了新闻发布会，宣布“俊发地产旗下湾流海项目每平米价格最高直降800元，已购买湾流海的业主也将以差价补偿的形式，同享这一优惠”。对于此举，俊发地产CEO赵彬在微博上回应说是借势休整，“降比挺着好”。

那么对于俊发此次的降价之举，市场是否认可，消费者是否买账呢？为此，锐理观察员一行前往俊发·湾流海对相关情况进行探访。

【锐理分析】

各大网络论坛对俊发·湾流海的降价行为有褒有贬。有人认为这是让利客户的好消息；也有人认为既然每平米能降800元，那证明其利润丰厚，所以此举只不过是开发商的噱头而已，并没什么实质性意义；还有人希望湾流海的直降行为能带动一波降价潮，这样可以使消费者受益。可见，俊发降价对大多数消费者来说，确实构成了很大的吸引力，但是吸引力只是一方面，通过锐理实地探访发现，真正会因为降价而心动购房的客户还是极少数。

综上所述，湾流海项目区位较远，户型功能性及舒适性不突出，整体亮点较为单一，主打的湿地王牌离小区有一定距离。最主要的是在降价以后价格在同片区仍然处于较高水平，综合考虑性价比不高。因此，此次降价能否为项目的销售打开突破口，还需要市场的验证。

5：700000000元

昆明西山万达广场逆势热销 成就城市信心

数据显示，6月29日上午10时，昆明西山万达广场开盘推南、北塔写字楼200套，其中南塔127套，北塔73套，面积105.12-392.76平米，优惠后2%均价20450元/平米。开盘2小时，房源销售达到90.5%，成交额超7亿元，此成绩让昆明西山万达广场写字楼销售总金额一举突破50亿大关，当之无愧地荣登销售王座。

昆明西山万达广场周边不乏竞争力颇强的对手，如广福城、润城，但是为何只有双塔在不景气的上半年中逆势完成了7亿的销售额，使销售率达到了90.5%呢？

【锐理分析】

首先，西山万达广场的项目地址位于昆明市前兴路（老海埂路）下穿隧道口，东临佳湖新路，南面绿荫大道，西与前兴路相邻，是“昆明泛亚金融产业园区”的核心位置——昆明未来南市区金融产业聚集发展中心。售楼中心就紧邻着公交站台，周边有3、24、109、110、186等多条公交线经过，交通便利。而且周边的教育资源、医疗银行生活配套一应俱全，虽然目前商业氛围较弱，但是在项目运营步入正轨后将有所缓解。

其次，万达广场的整个项目定位为昆明首个集购物、商务、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种业态于一体的大型高端城市综合体。广州白云万达广场就是个很好的例子，很多年轻人都愿意去万达广场消费，不仅仅是因为万达广场的环境好，更因为在这能一次性满足人们看电影、K歌、打电玩、血拼购物、享用美食的要求。

最后，自然是“万达”这个品牌的影响力。“一座万达广场，一个城市中心”，几乎不需要市场培育期就能在短时间内很快的火爆起来，资金快速回笼，自然能得到业主、投资客的青睐。据统计，此次万达共推出了200套写字楼，销售了181套，其中有127套是以多层、整层的购买形式售出，可见万达强大的品牌号召力，这是很多开发商无法模仿复制的。万达模式的很大一部分意义在于改变了人们的消费模式，让以往只注重日常的“小”消费，转变为全方位的“大”消费。

6：4612套，378648.65㎡

长水航城 双料冠军

据昆明市房产信息网每日商品房成交量和成交面积排行前十统计信息显示，长水航城以累积成交量4612套和成交面积378648.65㎡的销售成绩，夺得2014年上半年“双料冠军”，即商品房成交量和成交面积冠军。

在各大媒体一片唱衰，市场不断波动起伏的背景下，长水航城是如何逆市突围成为上半年的双料冠军呢？

【锐理分析】

首先，是城市规划。在昆明市委九届五次全体（扩大）会议上的报告中，确立了“一湖四环”、“一湖四片”、“一城四区”的现代化新格局。在昆明新一轮城市规划建设中，长水空港城、呈贡新城的发展建设，真正打破了昆明的主城时代，“主城、新城、空港三城鼎立”的发展方向也由此确定。可以看出，长水空港经济区在新一轮发展中将会是重中之重，那么片区价值自然不言而喻，必定蓄势腾飞。

其次，是独一无二。长水航城不仅是唯一真正落户于空港核心的地产项目，而且是空港核心五公里内唯一具备产权商业项目，更是空港核心唯一具备完善配套的综合大城。长水航城在空港区的“唯一性”赋予了它无与伦比的区位地段优势，奠定了逆市劲销的基础。

再次，是价格优势。据了解，长水航城的均价大约在5000元/㎡，与6月份昆明整体均价8274元/㎡相比低了将近40%。这40%的空间对消费者肯定会构成极大的诱惑力，使他们将目光从昆明主城区向空港区转移。

综上所述，长水航城摘得2014年上半年“双料冠军”并非偶然，而是各方情况汇合的结果。希而以机场为中心，依托空港经济自成一体的长水航城能在将来或许能为空港区带来更多的国际气息，为空港区输入源源不断的新鲜血液。

>>>点击查看：十大关键数据勾勒2014上半年昆明楼市（下篇）