“地王”，从“出生”到“长成”的每一个过程注定被业界聚焦。市场一片大好时，房价能飚多高？利润能赚多丰？周边楼盘又能占得多少风光？

然而，当下的现实是，信贷政策趋紧、库存屡创新高、投资和新开工面积增速放缓，这时，“地王”如何解套？困局如何应对？预期如何提振？土地会否荒置？资金链会否断裂？更多双眼睛盯着“地王”。

这大半年，南京业界更多的把目光“盯”在了两个“地王”身上——其一是2010年，以15977元/每平方米的楼面地价刷新当年南京单价纪录的长发雨花“地王”；其二便是高价拿地后，无力开发退地，现又分割卖地的中冶鼓楼滨江“地王”。

新华网记者近日了解到的消息，前者领到销许的44套房源仅剩1套可售；后者已将其手握的1号地块三分之一的土地转手。只不过，前者“赔本赚吆喝”，后者“土地增值赚收益”。

吆喝赔本卖 首批房源去化九成

杨润康是长发都市的副总经理，第一次见其吆喝“亏本卖”是在今年的6月6日，本地某平面媒体的一则软文中，标题很是醒目——“房价只比地价高40%！业内：肯定赔本！花地王售价或远低市场预期”。

然而，项目的市场预期是多少，其实谁也没有明确说过，“或许代理公司知道，因为前期肯定做过一定的市场调研的。”有业内人士坦言，但大部分媒体也好、专家也罢，都是按照拿地价格，估算的一个成本价。

“从拿地至今4年，包括人工、财务、管理、税费、推广以及土地自身的市场价值，后期项目若卖不到3万元/平方米就等同于亏本。”这是业界普遍的观点。

7月15日傍晚，“地王”领到了首批房源的销售许可证，其中显示，44套毛坯房源“均价37468元/平方米，最高单价49597元/平方米，最低单价27337元/平方米”。

备案价与上述软文中告知的“首批花园洋房开盘单价约23000元/平方米”的售价确实相去甚远。

但问题在于，究竟有没有按照这一价格销售呢？目前谁也不清楚，因为根据记者的了解，项目所有房源悉数为提前订购。

这一次，杨润康不再吆喝价格了，则是向记者再三强调，长发都市诸公以产品高性价比取胜。这点并不否认，通过高附加值的赠送面积，建筑面积140平方米的房源，使用面积可达到360平方米。

至于平均的成交单价和最终的销售金额，“我们会公布的，现在暂时不说吧。”杨润康表示。从网上房地产的数据来看，截至目前，长发都市诸公首批房源的认购率已超过九成，按照此前的内部推荐会上透露的“总价500万-600万”来计算，首批房源的销售金额至少达到了2个亿。

杨润康告诉记者，原先计划首推100套房源，但受到青奥会停工的影响，工期延误，最终只拿出了44套，不过，“即便是100套全部拿出来卖，我也有信心能全部卖出。”

不过，购房者究竟是被开发商制定的价格撬动出手，还是为产品自愿“买单”？现在下定义还为时尚早。据开发商方面透露，下一批房源将于11月推出，具体价格未定。

卖地挣钱 楼面价4年涨4000

相较于长发都市，中冶鼓楼滨江“地王”就显得“没面子”得多。

从2009年，与南京国资集团、原下关区政府签订雄心勃勃的“滨江老城改造开发合作协议”；到2010年、2012年，分两次以土地出让金总额256亿元，创造轰动一时的全国“地王”；再到2013年的低调退地（1号地分多块转让，2号地政府收回，3号地自己开发）；直到2014年的分拆卖地。

回顾“地王”沉浮之路，一晃已是五载光阴。

就在前不久的8月4日，中冶“地王”完成了今年以来的第四次“拆解”，证大集团再度接盘，以10.4亿元总价拿下了09-04、09-05、09-07三幅地块，总占地面积2.69万平方米，规划用地性质为商务办公混合用地和商业办公混合用地，规划建筑面积9.9万平方米。

尽管“面子上”有失央企风范，但“骨子里”，开发商并没有少赚。

此前出让的三幅地块，中冶置业获益可谓丰厚。根据中国中冶相关公告，公司今年3月11日以29.7亿元转让3笔资产，获利2.64亿元，5月30日以25.39亿元转让上述项目，获利0.82亿元，即该公司已获利3.46亿元。

三次分拆就赚了将近3.5个亿。而根据新华网记者的统计，即便加上了8月4日的第四次，中冶滨江1号地块的累计出让面积也不过才13.01万平方米，这对于总占地面积逾35万平方米的中冶滨江1号地块来说，“易主大业”仅完成了不足四成，还有超过60%的地块处于“待售”状态。

有业内人士指出，随着对1号地块的继续分拆，中冶的获利将会进一步增加，“这种获利最为直接，就是土地的增值。中冶拿地4年，获利3.5亿并不算多。”

据了解，中冶置业2010年9月份拿下的1号地的平均楼面地价为每平方米5929元。而证大两次接盘的楼面地价都分别达到了10501元/平方米和10500元/平方米，深业与龙湖接盘的楼面价也分别比中冶“地王”每平方米高出了370元和700元。（新华房产调查 记者 王鑫）