过去一年多时间，关于茶园新区的概念性炒作基本上已经变得陈词滥调，但茶园新区依然摆脱不了“新区”的身份，地多人少位置略偏的现状基本无法提振茶园板块的楼市。在楼市行情低迷的当下，不在主城核心区域辐射范围内的茶园更是首当其冲的成为了楼市重灾区。虽然已经有越来越多的品牌房企入驻茶园，但是融创一家独大的局面短时间内不会出现变化，茶园板块当前以及未来两三年内的定价权被牢牢地掌握在融创手中。那么在如今的大环境下，茶园板块的入住门槛和天花板究竟是怎样的呢？我们不妨来翻翻“旧账”。

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成交受阻 存量激增

作为重庆主城区的热点板块，茶园新区的受关注度丝毫不亚于其他核心区域的焦点板块。去年全年茶园新区的新建商品住宅成交量仅次于大学城、空港等热点区域，但是从量级上来看，茶园新区的新建商品住宅成交量远远不及上述两个板块。随着今年楼市的高开低走，由于茶园新区偏安一隅，距离主城核心区域较远，同时又无产业集群的有效支撑，板块内的楼市受到的冲击远远大于其他板块。从锐理数据统计的数据来看，截止10月18日，茶园新区累计备案的新建商品住宅仅46.8万平方米，与去年同期相比下跌23.8%。从横向比较来看，茶园新区今年前10月的新建商品住宅成交量甚至不及华岩新城，与弹子石、龙洲湾处于同一个量级。

成交量的受阻，直接导致茶园新区板块的存量激增。去年同期，板块内的新建商品住宅的存量约为63万平方米，而截止今年10月18日，板块内的新建商品住宅的存量已经达到96.8万平方米，同比增幅超过50%。存量面积仅次于供应量巨大的大学城板块。

项目表现趋于均衡 融创依然一家独大

虽然今年前10月茶园新区板块的整体表现不如去年，但是从项目的角度来看，茶园板块正在变得更有活力。从锐理数据的监控来看，截止10月18日，茶园新区板块内的在售项目新建商品住宅备案量超过100套的项目达到14个，而去年同期仅有8个。去年融创、金隅、同景三强鼎立的局面已经变成百花齐放。这样的结果直接导致了上述扛鼎项目的成交量被削弱。金科中央御院、银翔翡翠谷、法蓝西莊邸等项目正在逐渐取代时代都汇、同景国际城成为新的活力增长点。

区域活力还体现在土地市场。据锐理数据统计，2013年至今，茶园鹿角组团共计成交土地25起，仅次于大渡口组团，位列全市第二，而成交面积则是高达近五千亩，位居榜首，超出第二位的大渡口组团上千亩之多。未来两三年内将有越来越多的项目陆续呈现；同时，品牌房企也在加快集结，除现有的融创、鲁能、金隅、金科、同景外，康田、中铁等房企也加入到开发阵容中。

不过茶园板块楼市依然无法摆脱一家独大的局面。虽然融创伊顿庄园已经进入尾盘期，但是随着融创欧麓花园城的面世，融创在茶园的版图面积依然超过1900亩，有增无减。同时也远远大于其他在售或待售项目的面积。未来3-5年内，融创依然将是茶园板块的扛鼎项目，牢牢掌握着区域内的定价权。也就是说未来很长一段时间内，茶园板块的入住门槛和置业天花板都将有融创说了算。

30-70万置业高层住宅

2014年1-10月茶园新区板块新建高层商品住宅成交分析（点击图片查看大图）

由于茶园板块的范围较大，区域内基础配套设施和交通路网的覆盖差异本身就较大，所以造成了板块内的房价差异较大，特别是对偏向刚需的高层住宅的价格影响更为明显。从锐理数据对板块房价的监控来看，高层商品住宅的价格可以从30万以下/套，攀升到100万/套。

板块内一房或一房半产品的价格可以低至30万元/套以下，但数量较少，主力入住门槛在30-40万/套之间；而两房至两房半产品入住门槛同样可以低至30万，而天花板则在60万/套左右；三房至四房类产品的入住门槛基本在40-50万/套之间，而置业天花板则高至100万/套。由于受到洋房产品的挤压，高层四房以上产品基本为空白，所以板块内高层产品的置业天花板到100万/套已经至极限。和去年同期相比，高层产品的入住门槛和置业天花板并没有明显的变化，但值得注意的是，今年前10月，板块内110平方米以上的高层住宅产品的成交基本绝迹。也就是说，高层产品的刚需性已经越来越明显。

洋房置业价差超300万

2014年1-10月茶园新区板块新建花园洋房商品住宅成交分析（点击图片查看大图）

花园洋房类产品在茶园板块充当着比其他主城核心区域板块更重要的楼市角色。一方面是源于茶园板块出让的居住类用地本身的容积率指标偏低决定了该区域的居住形态基本上是以低密为主；另一方面茶园板块的花园洋房的入住门槛偏低，市场接受度远远高于主城其他多数区域。据锐理数据监控显示，截止10月18日，今年茶园板块的花园洋房类产品的成交套数接近1000套，几乎和空港、大竹林、照母山等板块的成交量持平。不过受制于区域位置和过高的供应量，茶园板块的洋房入住门槛远远低于上述区域。

从锐理数据监控来看，50万以内就可以在茶园板块购入两房以内的洋房产品，价格低至离谱。而三房至四房的洋房产品的入住门槛基本在60万左右，和去年同期相比，入住门槛下跌了至少10万/套。而四房以上的洋房产品在今年的入住门槛在70万/套左右，和去年同期相比同样下跌了至少10万/套。

虽然入住门槛偏低，但是茶园板块的洋房置业天花板却并不低。三房或三房半的洋房产品的天花板可以高至120万/套以上。而四房左右的洋房产品天花板可以达到180万/套。四房以上的洋房产品最贵可以卖到超过300万/套。

80万买别墅 1000万住独栋

2014年1-10月茶园新区板块新建独栋别墅商品住宅成交分析

2014年1-10月茶园新区板块新建叠拼别墅商品住宅成交分析

2014年1-10月茶园新区板块新建联排别墅商品住宅成交分析

2014年1-10月茶园新区板块新建双拼别墅商品住宅成交分析

在主城诸多核心区域的楼市板块中，80万也许仅能入手一套不算太大也不算太小的高层住宅，而在茶园板块，80万不但能买高层，还能买洋房，甚至是入手一套别墅也不太难。从锐理数据监控的备案记录来看，截止10月18日，茶园板块中的联排别墅和叠拼别墅均有80余万/套的成交记录，当然量很小。上述两种别墅产品的主力入住门槛均在120万/套左右。四房至五房的联排别墅的入住门槛则在150万/套左右，高可至300万/套；而更大联排别墅的置业天花板最高可至1000万/套；叠拼别墅虽然是板块内成交量第二大的别墅产品，但是其面积段相对紧凑，基本保持在110-170平方米左右，入住天花板也基本被控制在250万/套以内。

双拼别墅和独栋别墅的量则更加稀缺，同样的价格不菲。双拼别墅的入住门槛在200万/套左右，而独栋别墅的入住门槛在250万/套左右，虽然入住门槛比较接近，但是职业天花板的差别却非常的大，双拼别墅的天花板停止在700万/套，而独栋别墅则高达1000万/套。当然相对于主城核心区域的同类型产品来说，依然显得非常的便宜。

从另一个角度来说，相对偏低的价格正说明了茶园区域依然有非常大的上涨空间，而且并不仅仅局限于别墅类产品。虽然目前板块在市场大势的压力下呈现出入住门槛走低的态势，但是随着更多的基础配套的落实和产业集群的聚合，未来板块内的入住门槛必然将持续走高。