9月30日，央行新政的出台，不仅落下了此番“救市”的最后一只靴子，也松开了“限贷”这个最重要的“紧箍咒”。在后限贷时代，长沙楼市会有怎样的发展趋势，新政在长沙落地效果究竟如何？

网签数抬头 价格继续盘整

需要明确的一点是，由于网签数据有一定的延后，目前的网签数据并不能完全的反应市场的行为。不过救市的效果,目前在网签数据中可以看出些端倪。来自长沙市房产研究中心数据显示，长沙内六区在十月的第二周(5日-11日)新建商品房(含非住宅)网签2458套，环比增长近五成,其中住宅网签达1983套，环比上周陡增37.6%。

虽然销量上升，但是长沙的房价依然在低位徘徊。目前来看，大多数开发商并不着急改变“以价换量”的营销策略，促销、折扣和特价房仍然是市场去化、提量的主流行为。数据显示，截止到10月11号，长沙内六区新建住宅网签均价5481元/平方米，环比下降7.2%。而之前，长沙市内六区连续三月房价在下跌，7月均价为6159元/平方米，8月为5985元/平方米，9月均价降到了5625元/平方米。

央行新政公布后，众多楼盘的访客量迎来的大幅提升，部分楼盘的营销人员也表示，进入10月后的楼市出现好的转机，提振了他们的信心。部分楼盘已开始宣传“认贷不认房”的房贷新政，也有部分楼盘表示十月下旬将收紧优惠。不过在新政的消化期，市场整体的价格仍在盘整,并未出现明显的反弹迹象。

利率回归基准 优惠难觅

购房刚性需求对于长沙楼市尤为重要。作为湖南省政治、经济、教育的绝对核心，外来人口一直是支撑长沙发展的关键力量。在这次的新政中，央行对过往限贷及利率上浮等现象做出了调整，这对释放长沙乃至整个湖南广大的刚需购买力来说至关重要。

国庆长假一结束，长沙四大行积极响应央行新政，落地节奏比预期来得更迅速。中国银行和工商银行已经下发文件，目前首套房贷款利率执行基准，首套房认定也落实“拥有1套房但已还清贷款再购算首套”的首套房认定新标准。

农业银行某支行信贷经理用“边做边等”来形容现在的状态，“虽没有正式发文，但已经执行首套房基准利率，不过首套房认定仍按原政策执行。”建设银行首套房贷款利率仍上浮10%，但首套房认定执行“拥1套房还清贷款再购算首套”的标准。浦发银行、渤海银行首套房贷款利率从之前的基准利率上浮10%调整为基准利率上浮5%。长沙银行、光大银行、交通银行、中信银行的房贷仍执行原有政策，近期将会有调整。此前长沙的银行首套房贷款利率普遍上浮5%-10%，个别银行基准利率门槛极高，一些银行已经停掉了二套及以上个人住房按揭贷款业务。对于能否实现7折利率，建设银行湖南省分行的一位工作人员表示“虽然细则银行文件还没下来，但估计最多降到基准。在长沙想要实现房贷利率折扣，难度很大。”

《长沙“金九银十”平淡开局》一文中曾提到，长沙目前各大银行对于增加房贷发放额度，只是从平衡贷款账面风险的角度在考量，实际动力并不大。而当下银行负债成本增加，息差、利差渐趋收窄，银行是否真的愿意加大个人房贷投放力度以及执行低于基准的利率？从长沙已经执行新政的银行来看，回归基准利率或然率才是最大。

秋意浓 回暖尚需时间

2014年下半年以来，长沙市场的成交不断降低而供应却在攀升。根据长沙戴德梁行的数据显示，今年9月，长沙楼市的商品房供销比达3.07。比较近年来1-9月的月均供销比，仅低于2008年大萧条期。同时长沙主城区的商品房存量达1300万方，以目前的去化速度，需要16个月才能完全消化。

在这样的大环境下，此次中央和地方政府的联手刺激政策虽猛，也无法立刻逆转颓势。然而也要看到，即便楼市遇冷，成交也没有到2008年完全冻结那么惨烈，在某种程度上只能用市场震荡来形容。新政落地后，业内人士普遍认为最艰难的时刻已经过去，楼盘访问量的快速提升让不少人对后市充满信心。中原地产湖南区总经理胡治刚就认为，长沙正在成为一线城市资金出逃的新出口，后市房价将会恢复并继续走高；长沙戴德梁行的副总经理文学认为，在新政消化期过后，特别是各个细则全面落地之后，长沙楼市12月的形势将会明显好转。