下周，青岛土地市场即将迎来“一大波”土地拍卖潮，3天4场拍卖会，10宗地轮番上阵，除了市北区海岸路22号乙地块外，其余9宗都位于城阳区。【相关阅读：青岛城阳区10月放地近千亩 实探“诊脉”地块优劣】从目前的种种迹象看，城阳区即将拍卖的9宗地中有7宗已经名花有主，仅剩位于青威路西、崇阳路北的两宗商住用地尚未发现被预定。

从位置上看，这两宗地是城阳区拍卖的9宗地中最好的，位于城阳城中心板块核心地段，有望在拍卖会上引发一场“抢地大战”。而且这两宗地位置接近，极有可能被一家开发商一同收入囊中。如果这两宗地被同一家开发商竞得，那这两块地卖多少钱才合适呢？

地段：位置优越 配套完善

从板块划分上来看，青威路西、崇阳路北的这两宗地位于城阳区城中心板块，是城阳区位置最好、房价最高的一个板块。

青威路西、崇阳路北地块位置及周边配套

这两宗地除西南方向靠近住宅小区外，其余方向全都靠近道路，东临青威路，南临崇阳路，西临阜城路，北临和阳路，交通通达性好。从地块往西直线距离500米左右即是长城路公交枢纽，有近20路公交车可以通往城阳各地和青岛市内各区，交通极为便利。

在配套方面，这两宗地各种生活配套设施完善：地块南边即是城阳四中，西边与城阳小北曲小学一路之隔；往北两百米即是正阳中路和大北曲商圈，分布有佳家园、利群、青特上豪广场、红星美凯龙等大型商业设施和多家银行金融机构；往西不到1公里即是宝龙城市广场和城阳区人民医院；地块的西北方向距离城阳区政府直线距离不到1.5公里。可谓是占尽了城阳区最优质的商业、教育、医疗、金融等配套。

这两宗地的起始楼面地价均超过1500元/㎡，比今年附近出让的新青威路西地块、宁城路南地块单价都要高出百元，这也反映出其地段价值的优越。

指标：面积、体量、商住比均合适

青威路西、崇阳路北两宗地块出让指标（点击图片查看大图）

根据拍卖公告，位于青威路西、崇阳路北的两宗土地面积分别为18299㎡和55402㎡，总面积共约110亩，规划总建面超过13万平，其中包括约18490㎡的划拨保障性住房用地，将配建2.4万㎡的经适房和一座建筑面积3883㎡的幼儿园。

出让土地部分中，1号地块出让面积16395.9㎡，商业比例超过53%； 2号地块出让土地面积38814.4㎡，以住宅为主，商业比例20%左右；两宗地块合计的商业比例31%左右。

根据今年上半年锐理数据对青岛40家品牌房企的土地需求调研，这两宗地的位置、面积、规划建面都符合大部分开发商的拿地要求，但31%左右的商业比例超出了很多开发商20%的要求底线。不过考虑到这两宗地块的位置靠近城阳最繁华的大北曲商圈，商业氛围浓厚，商业产品比较有消费市场，31%的商业比例也就不是大问题。

收益：溢价率55%以下风险可控

按照今年城阳城中心板块整体的市场销售价格来计算，商品住宅销售均价约8000元/㎡，商业销售均价约1.3万元/㎡，剔除保障房部分，这两宗地块的商品住宅体量共72310㎡，商业体量共32641㎡，假定地块物业全部出售，则后期销售收入在10亿元左右。

不过从地块周边的竞品项目来看，地块开发后的售价要高过板块的平均值，商品住宅价格应该在9000元/㎡左右，商业销售价格在1.5万元/㎡左右，依此计算，假定地块物业全部出售，则后期销售收入在11.5亿元左右。

青威路西、崇阳路北地块现状

这两宗地的起始楼面地价分别为1552元/㎡和1523元/㎡，是今年城阳区招拍挂市场出让的价格第三高和第四高的地块，两宗地的起始总价超过1.6亿元。而且这两宗地块尚未完成拆迁，还需增加部分土地熟化的成本。

通过模型进行计算，若这两宗地以1.6亿元的价格拿下，则未来的开发投资净利率约37%，地块有利可图，且风险可控；若这两宗地的最终成交价格超过2.5亿元，即溢价率超过55%，则未来的开发投资净利润将在20%以下，地块尽管有利可图，但风险较大。

参照今年城阳区土地拍卖的情况，成交的土地基本都是以保底价的方式成交，尚未出现多家开发商竞争的局面，溢价率都保持在个位数以下。位于青威路西、崇阳路难的这两宗优质地块能否掀起城阳土地市场的首场“抢地风潮”？最终成交价格如何？我们一起关注11月5日的土地拍卖会。